나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119431 [1] 울산광역시 울주군 삼동면 작동리 208-1 근린시설 경매
매각기일: 2026-03-10
물건 개요
나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119431 [1] 울산광역시 울주군 삼동면 작동리 208-1 근린시설 경매
- 사건번호: 2024타경119431
- 주소: 울산광역시 울주군 삼동면 당고개2길 13
- 용도: 근린시설
울산지방법원 경매8계 2024타경119431 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼동면 당고개2길 13 | 감정가: 1,256,721,870원 | 최저가: 615,794,000원 | 용도: 근린시설
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 울산지방법원 2024타경119431 (1)
소재지: 울산광역시 울주군 삼동면 작동리 208-1
용도: 근린생활시설
경매구분: 부동산임의경매
채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
매각대상: 토지/건물일괄매각
1.2. 감정평가 요약
1.2. 1. 토지
토지면적: 2296.00㎡ (약 694.82평)
토지 제시외면적: 0.00㎡
토지 이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 800m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2호)<수도법>
위치 및 주위환경: 울산광역시 울주군 삼동면 작동리 소재 "작동마을회관" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 주로 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통임.
형태 및 이용상태: 사다리형의 토지로서 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태: 본건 토지의 북측으로 세로(가)에 접함.
1.2. 2. 건물
건물면적: 654.21㎡ (약 197.96평)
건물 지분: 654.21㎡
건물 제시외면적: 0.00㎡
건물 구조: 일반철골구조 판넬지붕 2층건
건물 이용상태: 1층 '공장 및 화장실 등', 2층 '사무실 및 화장실 등'으로 이용 중임.
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수시설, 전기 및 조명시설, 화재경보시설 등이 되어 있음.
1.3. 특이사항 및 주의사항
1. 일괄매각으로 진행됩니다.
2. 건물은 등기사항전부증명서 및 건축물대장상 소재지가 작동리 208-1 및 208-52로 되어 있으나, 토지대장상 2022. 1. 20.자로 합병되어 현재는 작동리 208-1 지상에 소재합니다.
3. 공부상 용도는 '제1종 근린생활시설(소매점)'이나, 현황은 1층 '공장 및 화장실 등', 2층 '사무실 및 화장실 등'으로 이용 중입니다.
4. 건물 내 기계기구 등은 감정평가 대상에서 제외되었으므로 업무에 참고하시기 바랍니다.
5. 임대관계는 미상입니다.
1.4. 입지조건
본건은 울산광역시 울주군 삼동면 작동리에 위치하며, 주위는 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 작동마을회관과 인접해 있으며, 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다. 주변에 공장들이 분포하고 있어 산업 활동과 관련된 입지적 특성을 가지고 있습니다. 보전관리지역으로 지정되어 있어 개발행위에 일부 제한이 있을 수 있으나, 근린생활시설로서의 용도와 현재의 이용현황(공장, 사무실)을 고려할 때, 해당 지역의 산업 및 근로자 지원 기능을 담당할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.
1.5. 권리분석
본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자가 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 경매 절차상 채권자의 신청에 의해 진행되므로, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 완료 후 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 진행 과정에서 낙찰자의 인수 조건이나 추가적인 권리 변동 사항이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최신 권리분석 내역을 확인해야 합니다.
1.6. 상권분석
본건은 '근린생활시설'로 분류되어 있으나, 현재 1층은 공장, 2층은 사무실로 이용되는 등 복합적인 용도로 활용되고 있습니다. 주변이 공장, 농경지, 임야 등으로 이루어진 지역적 특성상, 일반적인 도심 상권과는 거리가 있습니다. 하지만 인근에 다수의 공장이 분포하고 있어, 해당 공장 근로자들을 대상으로 하는 기본적인 상업 시설(식당, 편의점 등)이나 사무 공간 수요는 존재할 수 있습니다. 현재 이용 현황을 고려할 때, 지역 산업 활동과 연계된 상권으로서의 가치를 지닐 것으로 보입니다.
1.7. 생활정보
울주군 삼동면 작동리에 위치하여, 주변에는 공장지대와 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 가장 가까운 마을회관이 인근에 있으며, 차량으로 접근 가능한 거리에 소규모 편의시설이나 식당 등이 있을 수 있습니다. 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으므로 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 울산 시내까지의 접근성은 도로망 및 교통 상황에 따라 달라지나, 일반적으로 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.
1.8. 잠재적 리스크
1. 토지이용계획 및 제한: 본건은 보전관리지역으로, 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지 등을 목적으로 개발 행위에 상대적으로 높은 제약을 받는 지역입니다. 또한, 가축사육제한구역(800m 이내) 및 공장설립승인지역(수도법 제2조)에 해당하여, 향후 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등에 추가적인 규제가 적용될 수 있습니다. 특히 공장 설립은 관련 법규 및 조례에 따라 승인이 필요하며, 제한 사항이 존재할 수 있습니다.
2. 혐오시설 인접 가능성: 울산 울주군 삼동면 지역에서 동물 장묘시설 건립 추진 등으로 인해 주민 반발이 있었던 사례가 있습니다. 본건의 정확한 위치 주변에 직접적인 혐오시설이 있는지 여부는 추가적인 확인이 필요하나, 인근 지역의 개발 사례 등을 볼 때 잠재적인 혐오시설과의 이격 거리나 영향 여부를 신중히 검토해야 합니다.
3. 현황 용도와의 차이: 공부상 용도와 실제 이용 현황(1층 공장, 2층 사무실)이 상이하여, 향후 건축물대장과의 일치 여부, 용도 변경 가능성, 관련 민원 발생 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.
4. 임대 관계 불확실성: 임대관계가 미상으로, 낙찰 후 기존 임차인과의 관계 설정 및 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.
1.9. 종합 의견
본건은 울산광역시 울주군 삼동면 작동리에 소재한 토지 및 건물 일괄 매각 물건입니다. 현재 근린생활시설로 등록되어 있으나, 1층은 공장, 2층은 사무실로 이용 중으로 현황과 공부상의 차이가 있습니다. 주변 환경은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 토지이용에 관한 규제가 존재합니다. 이러한 규제는 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다. 채권자의 임의경매로 진행되므로 권리관계는 비교적 명확하나, 현황 용도 및 주변 환경, 지역 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.
1.10. 투자 포인트
1. 산업단지 인접 및 연계 가능성: 주변에 공장들이 분포하고 있어, 해당 공장들의 운영 지원 시설(사무실, 근로자 편의 시설 등) 또는 물류, 소규모 생산 시설로서의 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.
2. 일괄 매각으로 인한 토지 활용: 토지와 건물을 일괄 매각받음으로써, 향후 토지 이용 계획 및 지역 규제 범위 내에서 건축물의 증개축, 용도 변경 등을 통해 잠재적인 가치 상승을 도모할 수 있습니다.
3. 개발 잠재력: 울산 울주군은 지속적인 산업 발전과 함께 지역 개발이 이루어지고 있는 지역이므로, 장기적인 관점에서 지역 발전과 연계한 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.
4. 실사용 목적 투자: 현재 공장 및 사무실로 이용 중이라는 점을 감안할 때, 직접 사업을 운영하고자 하는 사업자에게는 비교적 저렴한 비용으로 사업장을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
울산지방법원 경매8계