나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120639 [1] 울산광역시 중구 학성동 469-15 강변연립 2동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 학성동 소재 "옥성초등학교" 서측 인근에 위치하는 강변연립 2동 2층 202호
이며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 학교 등으로 형성 되어 있습니다.

교통상황

차량출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건 내 2층 202호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트칠 등
내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 등
창호 : 새시 창호.

이용상태

연립주택입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평지지대의 세장형의 토지이며, 연립주택 건부지입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6미터내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2019-07-04), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(옥성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(옥성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기 타 : 건물의 외부표기는 "강변B"로 되어 있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

연립주택이며, 공부상 '경변연립 2동'이나 현황은 '강변 B동'으로 통칭되고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경120639 (1)

소재지: 울산광역시 중구 학성동 469-15 강변연립 2동 2층 202호 (공부상 '경변연립 2동', 현황 '강변 B동' 통칭)

용도: 연립주택

감정가: 75,400,000원

토지 면적: 45.50㎡ (약 13.76평)

토지 지분: 45.50㎡ (약 13.76평)

건물 면적: 42.21㎡ (약 12.77평)

건물 지분: 42.21㎡ (약 12.77평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

건축 연도: 1978년 (사용승인일 1978.12.08 기준)

1.1. 입지조건

위치: 울산광역시 중구 학성동 소재 "옥성초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 학교 등이 혼재된 주거지역입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로: 본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자: 서OOOOOOOOOO

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-25

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로, 인수되는 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 대항력의 효력은 유효하므로, 명도 진행 시 추가적인 확인 및 협의가 필요합니다.

등기부 요약:

* 말소기준권리: 서울보증보험의 강제경매 개시 결정 (접수일자 2024-12-30, 권리금액 94,659,567원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (물건 명세서 참고)

* 기타 권리: 이항우의 소유권 이전 13번 신탁등기 말소, 국민건강보험공단의 압류 등 모두 말소될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 울산광역시 중구 학성동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 옥성초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 울산 중구 학성동 468-4번지 (황금연립, 1979년 건축, 전용면적 45.69㎡): 2025년 12월, 9,000만원에 매매

* 울산 중구 학성동 465-12번지 (금성연립, 1983년 건축, 전용면적 41.34㎡): 2026년 3월, 6,000만원에 매매

* 울산 중구 학성동 465-12번지 (금성연립, 1983년 건축, 전용면적 41.34㎡): 2026년 4월, 10,500만원에 직거래

본건(강변연립, 1978년 건축, 전용면적 42.21㎡)은 주변 연립주택과 건축 연도 및 면적에서 유사성을 보이며, 최근 거래된 사례들을 고려할 때 유사한 시세 범위를 형성할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 옥성초등학교가 서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

편의시설: 인근 지역의 상업 시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 편의시설 분포는 현장 답사를 통해 확인 필요)

교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의도는 일반적인 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금과 차임이 0원이지만, 명도 과정에서 법적 절차 또는 협상이 필요할 수 있습니다.

공부와의 명칭 차이: 공부상 '경변연립 2동'이나 현황 '강변 B동'으로 통칭되는 점은 현장에서의 혼동 가능성을 내포합니다.

건물 노후화: 1978년 사용승인된 건물로, 장기적인 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(옥성초등학교) 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축 관련 규제가 있을 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다. 정확한 내용은 현장 방문을 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 학성동에 위치한 연립주택으로, 옥성초등학교 인근의 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 등기부상 권리를 취득하게 됩니다.

인수되는 보증금은 없으며, 대항력 있는 임차인의 보증금/차임이 0원이므로 금전적 부담은 없습니다.

건축 연도가 오래되었으나, 입지 및 권리관계가 명확하여 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계 명확: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 등기상 권리 관계가 깔끔합니다.

실거주 및 임대 용이: 학성동 일대의 연립주택 수요를 고려할 때, 실거주 목적 또는 안정적인 임대 수익 창출을 위한 투자 대상이 될 수 있습니다.

경매 감정가 활용: 감정가가 주변 시세 대비 합리적으로 책정되었다면, 시세보다 낮은 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 75,400,000원

주변 최근 실거래 사례:

* 2025년 12월: 9,000만원 (45.69㎡, 1979년 건축)

* 2026년 3월: 6,000만원 (41.34㎡, 1983년 건축)

* 2026년 4월: 10,500만원 (41.34㎡, 1983년 건축)

분석:

본건은 전용면적 42.21㎡, 1978년 건축으로 주변 실거래 사례와 비교 시 면적 및 건축 연도에서 유사성을 보입니다. 최근 거래된 가격대는 6,000만원에서 10,500만원까지 분포하고 있으며, 면적이 유사한 9,000만원 거래 사례가 있습니다.

감정가 75,400,000원은 주변 실거래가 범위 내에 위치하며, 보수적으로 감정가의 90% 수준인 약 67,860,000원부터 시작하여, 주변 시세 및 입찰 경쟁률을 고려하여 70,000,000원에서 85,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

인수되는 보증금은 0원이나, 대항력 있는 임차인과의 명도 과정에 소요될 수 있는 비용 및 기타 부대 비용(취득세, 법무사 비용 등)을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

최종 입찰가는 입찰 직전 현장 방문 및 시세 변동 여부를 반드시 재확인한 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.