나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10279 [1] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1721 코아루테크노시티오피스텔 20층2014호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 ""KTX 천안아산역"" 남서측 근거리에 위치하는
코아루테크노시티오피스텔 20층 2014호로서, 주위는 대규모 아파트 단지, 상가, 오피스텔의 혼합지임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하고, 인근에 버스정류소 및 KTX 천안아산역이 소재하여 교통
사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층, 지상 20층 건물 내 20층 2014호로
(사용승인일 2021.09.24)

외벽은 일부 인조석, 석재 붙임, 몰탈 위 페인팅
내벽은 벽지, 몰탈 위 페인팅
창호는 샤시 마감.

이용상태

집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가로장방형의 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 45m, 북측으로 로폭 약 20m, 동측으로 로폭 약15m의 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방),광로3류(폭 40m∼50m)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(접함), 중로2류(폭 15m∼20m)(접함)

가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

중점경관관리구역(아산신도시)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건은 현장 조사시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 본건의 내부 상태는 표준적인
설비 및 이용 상태를 기준하여 평가하였기에 경매 진행시 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 한국주택금융공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경10279 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1721 코아루테크노시티오피스텔 20층 2014호

건물명: 코아루 테크노시티 오피스텔

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 155,000,000원

토지면적: 6.04㎡ (약 1.83평)

건물면적: 33.66㎡ (약 10.18평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (강제경매 개시채권자: 한국주택금융공사)

사용승인일: 2021년 9월 24일

총세대수: 653세대

1.1. 입지조건

위치: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 KTX 천안아산역 남서측 근거리

주위환경: 대규모 아파트 단지, 상가, 오피스텔 밀집 지역

교통:

* KTX 천안아산역 인접 (도보 이용 가능 거리)

* 인근 버스정류장 위치

* 차량 출입 용이, 단지 주변 도로망 양호 (서측 45m, 북측 20m, 동측 15m 도로 접함)

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류, 중로1류, 중로2류, 택지개발지구, 중점경관관리구역

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울보증보험주식회사 가압류 (2023.07.10.)

본건 경매는 한국주택금융공사의 강제경매로 진행됩니다. (사건번호: 2025타경10279)

말소되는 권리:

* 갑3, 갑4 (서울보증보험주식회사 가압류)

* 을1 (부미선 주택임차권) - *이 부분은 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에서 다시 다룰 것입니다.*

* 갑5 (한국주택금융공사 강제경매)

인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차권: 부미선 (전입 2022.01.28, 확정 2022.01.10)

* 임차보증금: 138,000,000원

* 차임: 0원

* 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 부 (임차인)

* 보증금: 138,000,000원

* 전입일자: 2022년 1월 28일

* 확정일자: 2022년 1월 10일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 미상

* 예상배당금: 138,000,000원 (배당받지 못하는 금액 발생 시 매수인 인수)

등기부채권 총액: 628,900,105원

1.3. 상권분석

KTX 천안아산역 인근 역세권으로 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖춘 지역입니다.

대규모 아파트 단지, 상가, 오피스텔이 혼합된 상업 및 주거 복합지구로서, 상권 활성화 가능성이 높습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았으며, 일반적인 주거 및 상업 지역으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

교통: KTX 천안아산역을 통해 전국 각지로의 이동이 편리하며, 시내버스 이용도 용이합니다.

편의시설: 단지 내 및 인근 상업시설, 마트, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교육: 본건 관련 상세 교육시설 정보는 제공되지 않았으나, 배방 신도시 지역 특성상 단지 인근에 초, 중, 고등학교가 위치할 것으로 예상됩니다. 추가 확인 필요.

의료: 본건 관련 상세 의료시설 정보는 제공되지 않았으나, 아산시 종합병원 등 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 추가 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 부미선 씨의 보증금 138,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액을 매수인이 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다. (현 예상 배당금액은 138,000,000원으로 전액 변제될 것으로 보이나, 배당표 확정 시까지 주의 깊은 확인이 필요합니다.)

내부 상태 미확인: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 경매 진행 시 반드시 내부를 직접 확인하여 하자 여부 및 상태를 점검해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 KTX 천안아산역 초역세권에 위치하여 직주근접성이 뛰어나고, 교통이 편리한 장점을 가지고 있습니다.

비교적 최근인 2021년에 사용 승인된 신축급 건물이라는 점도 긍정적입니다.

그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 임차인과의 권리관계 및 배당 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

KTX 천안아산역 역세권 프리미엄: 광역 교통망을 통한 시세 상승 잠재력 보유

배방 신도시 개발 지역: 지속적인 인프라 확충 및 시세 상승 기대

신축급 오피스텔: 공실 위험이 낮고 임대 수익 창출 용이 (임차인 인수 리스크 해결 시)

아파트와 유사한 주거 편의성: 주변 아파트 단지 인프라 공유 가능

1.8. 예상 입찰가 산정 가이드

감정가: 155,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금(138,000,000원) 인수 가능성이 있습니다. 현재 예상 배당금액은 보증금액과 동일하나, 최종 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생할 수 있습니다.

따라서, 예상되는 총 매수 비용 (입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적인 경매 투자 전략에 따라, 감정가를 기준으로 하되 예상되는 총 매수 비용과 향후 시세, 임대 수익률 등을 종합적으로 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

(구체적인 입찰가 제시는 시장 분석 및 추가 정보 확보 후 가능합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.