나이스옥션 법원경매 부천 2024타경46673 [1] 경기도 김포시 대곶면 대벽리 147-64 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2024.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 대벽리 소재‘수남초등학교’ 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 공장 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역8m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로 기타 사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견- I. 감정평가 개요- 7. 그 밖의 사항" 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서,
외벽: 콘크리트 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 단독주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적도 및 건물개황도> 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로 기타 사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견- I. 감정평가 개요- 7. 그 밖의 사항" 참고하시기 바람

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조).
- 정확한 면적 및 인접 토지와의 경계 등은 별도의 확인을 요하는 상태인 점 등은 경매진행시 참고 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경46673 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 대곶면 대벽리 147-64

* 용도: 단독주택

* 감정가: 400,888,800원

* 토지면적: 267.00㎡ (약 80.77평)

* 건물면적: 113.95㎡ (약 34.47평)

* 건물 제시외면적: 68.70㎡ (약 20.78평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 중복병합사건

* 건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물

* 사용승인일: 2019년 6월 3일

* 건축면적: 71.18㎡

* 연면적: 113.95㎡

* 건폐율: 26.66%

* 용적률: 42.68%

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 김포시 대곶면 대벽리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 공장 등이 혼재된 지역으로 입지 여건은 보통 수준임.

* 북서측으로는 '수남초등학교'가 근거리에 위치함.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편임.

* 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역 등에 속해 있어 향후 개발 가능성 및 행위 제한 사항을 확인할 필요가 있음.

* 본건 주변 지역은 공장 밀집 지역과 혼재되어 있어 환경오염(소음, 악취, 폐수) 및 주거 침해에 대한 우려가 제기되고 있음. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 지상권임. (물건명세서 참고)

* 본건에는 우리은행 근저당 177,320,000원(2019.06.24.)이 말소기준권리이며, 이 외 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정임.

* 따라서 경매 낙찰 시, 상기 채권들은 소멸되어 인수할 권리가 없을 것으로 보임 (단, 지상권 등기 존재 여부 및 내용 확인 필요).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.3. 상권분석

* 본건은 단독주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포들이 밀집해 있을 것으로 예상됨.

* 계획관리지역 및 성장관리구역에 속해 있으며, 지역 발전 계획에 따라 상권의 변화 가능성이 존재함.

* 주변 시세 분석을 위해서는 인근 유사 부동산 거래 사례 조사가 필요하나, 제공된 JSON 정보는 본건과 다른 지역(인천 부평구)의 연립주택에 대한 것으로 직접적인 비교 분석이 어려움.

* 인근에는 대곶면 대벽리 일원의 공장단지가 형성되어 있으며, 이에 따른 상업 활동 및 물류 이동이 있을 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주변에 수남초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호할 수 있음.

* 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 접근이 가능하며, 차량으로 주요 도로 진입이 용이함.

* 지역 기반 생활 편의시설(소규모 마트, 병원 등)이 있을 것으로 예상되나, 대규모 편의시설 이용을 위해서는 인근 도시 지역으로의 이동이 필요할 수 있음.

* 이 지역은 농경지와 공장이 혼재된 지역 특성상, 쾌적한 주거 환경보다는 산업 활동의 영향을 받을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수신고: 공동 소유주가 최고가 매수 신고액과 동일한 금액으로 우선 매수할 수 있는 권리가 있어, 실제 낙찰이 어렵거나 예상치 못한 결과가 발생할 수 있음.

* 중복병합사건: 여러 사건이 통합되어 진행되는 경우, 법적 절차나 관련 당사자가 복잡할 수 있음.

* 면적 및 경계 확인 필요: 토지 및 건물 면적, 인접 토지와의 경계 등에 대한 별도 확인이 필요한 상태이므로, 측량 등을 통해 정확한 현황 파악이 요구됨.

* 제시외 건물: 제시외 건물 68.70㎡가 포함되어 매각되나, 해당 건물의 법적 지위, 현황, 사용 가능 여부 등을 면밀히 검토해야 함.

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 존재 여부 및 내용 확인이 필수적임.

* 임대관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임 액수 확인이 필요하며, 임차권 승계 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있음.

* 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역으로 인한 개발 및 이용 제한 사항이 있을 수 있음.

* 인근 지역의 환경오염(폐기물 방치, 소음, 악취 등) 관련 문제 발생 가능성 및 이로 인한 민원, 가치 하락 등의 영향이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 김포시 대곶면에 위치한 단독주택으로, 감정가는 400,888,800원임.

* 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 우리은행 근저당 외 등기된 대부분의 채무는 말소될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확한 편임.

* 다만, 공유자우선매수신고, 토지 및 건물 면적/경계 불확실성, 미상 임대관계, 말소되지 않는 지상권, 주변의 공장 밀집으로 인한 환경 문제 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 필요함.

* 주변 환경은 단독주택, 농경지, 공장이 혼재된 지역이며, 수남초등학교가 근거리에 위치함.

* 지역적으로 개발 압력이 높은 지역으로 성장관리방안이 시행되고 있으나, 일부 지역의 난개발 및 환경 문제도 보고되고 있어 투자 시 면밀한 검토가 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 권리 분석상 대부분의 채무가 말소 예정되어 있어, 인수 부담이 적음 (단, 지상권은 확인 필요).

* 토지 및 건물 지분 매각으로, 지분 투자 또는 향후 공유물 분할 등을 통한 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 김포시의 도시 개발 계획 및 성장관리방안 시행에 따른 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 단독주택으로서 주거용 또는 기타 용도로 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 400,888,800원임.

* 제공된 JSON 데이터의 매매 정보는 본건 소재지와 다른 인천 부평구 연립주택에 대한 것으로, 직접적인 시세 비교 분석에 한계가 있음.

* 인근 유사 부동산의 최근 실거래가 정보는 제한적이나, 대곶면 대벽리 일원의 농가주택 및 전원주택 매매 사례가 2억 8천만원 ~ 5억원 선에서 나타나고 있으나, 이는 면적, 건축 연도, 리모델링 상태 등에 따라 상이함. 또한, 공장 및 토지 매매/임대 사례가 다수 존재하며, 이는 지역의 복합적인 개발 양상을 보여줌.

* 일반적인 경매 물건의 경우, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본건의 특수 사항(공유자우선매수, 면적/경계 확인 필요, 미상 임대관계, 지상권 존재 가능성, 환경 문제 등)을 감안해야 함.

* 특히 공유자우선매수권 행사가 예상되므로, 실제 경쟁 구도가 달라질 수 있음.

* 현 시세 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 75% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시함.

* 예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 340,000,000원

* 최종 입찰가 결정은 현장 조사, 권리 분석의 심층 검토, 법원 및 관련 기관의 추가 정보 확인을 거쳐 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.