나이스옥션 법원경매 부천 2024타경57185 [1] 경기도 김포시 대곶면 약암리 OOO 분뇨 및 쓰레기처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2025.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 대벽리 소재 '수남초등학교' 북서측 근거리에 소재하며, 주위는 공업시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주위에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 완경사 지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 대체로 사다리형 토지로, 공업용(폐기물처리시설 및 공장) 건부지로 이용중임.

기호(2),(3),(8),(10): 완경사 지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 4필 일단의 대체로 사다리형 토지로, 공업용(폐기물처리시설) 건부지로 이용중임.

기호(4),(9),(11),(12): 완경사 지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 토지로, 도로 등(도로선 후퇴부분 및 현황도로)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 남동측으로 폭 약 4m 포장도로와 접함.

기호(2),(3),(8),(10): 남동측으로 폭 약 4m 포장도로와 접함.

기호(4),(9),(12): 인접 필지[기호(1) 및 (2),(3),(8),(10)]를 통하여 접근 가능함.

기호(11): 본건이 폭 4m 도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3)~(6): 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,

기호(2),(8),(12): 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1)과 (2), (8) 토지 지상에 각각 소유자 미상의 제시외건물 ㉠, ㉡이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5): 일반철골조 샌드위치판넬지붕 1층 건물로서,
외벽 및 내벽: 판넬마감 등,
바닥: 에폭시코팅마감 등,
창호: 새시창호 등임.

기호(6): 일반철골구조 준불연판넬지붕 2층 건물로서,
외벽 및 내벽: 판넬마감 등,
바닥: 에폭시코팅마감 등,
창호: 새시창호 등임.

기호(7): 일반철골구조 콘크리트슬래브지붕 4층 건물로서,
외벽: 판넬 및 강화유리마감 등,
내벽: 몰탈위페인팅마감 등,
바닥: 타일마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

기호(5): 공장 및 폐기물재활용시설 등,

기호(6): 폐기물재활용시설 등,

기호(7): 사무실 및 숙소 등으로 이용중임.

설비내역

기호(6)에 위생 및 급배수설비 등,

기호(7)에 위생 및 급배수설비, 전기판넬난방설비(3층) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'토지 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록 1. 2. 8. 토지상에 제시외 건물 (기계기구목록) 포함하여 매각.
2. 목록 1. 지상에 가설건축물축조신고(2020-대곶면-가설건축물축조신고-117, 건축면적 730.3㎡)있음.
3. 목록 5. 지상에 단층 화장실 4.68㎡ 소재불명으로 평가제외.
4. 목록 7. 건물 중 4층 '계단실(연면적제외)'부분은 '1~3층'에 포함하여 평가.
5. 기계기구 목록 B001중 현황9대가 1set등재 전체 평가, B004중 Silo 1 set 소재불명으로 평가제외, B008 Hoist 3ton 소재불명으로 평가제외, Hoist 2.8ton 제시외 기계기구로 평가.
6. 소유자 주)티오엔 대표자 신양순에 의하면 목록 8. 지상의 LPG 저장시설은 한국에너지 소유이고, 매각제외
7.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

* 사건번호: 부천지원 2024타경57185 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한국산업은행 (등기부상 근저당권 설정자 및 임의경매 신청인)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 김포시 대곶면 약암리 139

* 용도: 분뇨 및 쓰레기처리시설

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 4,929,265,000원

* 토지면적: 3,826.00㎡ (약 1,157.5평)

* 건물면적: 2,015.62㎡ (약 609.7평)

* 건물 제시외면적: 747.25㎡ (약 226.1평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경기도 김포시 대곶면 대벽리 소재 '수남초등학교' 북서측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 공업시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량의 본건까지 진출입은 가능합니다.

* 주위에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 본건 토지는 전반적으로 완경사 지대 내 자체지반이 평탄하게 조성된 대체로 사다리형 또는 부정형 토지입니다.

* 토지 일부는 공업용(폐기물처리시설 및 공장), 건부지, 도로 등으로 이용 중입니다.

* 본건 토지는 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리권역 등에 해당합니다.

* 일부 필지는 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 한국산업은행의 근저당권(2019.06.25. 접수, 5,280,000,000원)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 한국산업은행의 근저당권(2020.03.13. 접수, 5,280,000,000원)입니다.

* 등기부상의 근저당권, 압류, 가압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 6,608,803,283원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 신 : 보증금 0원, 차임 600,000원, 전입(사업)일자 2020-09-22, 대항력 없음.

* 임차인 윤 : 보증금 5,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2019-07-09, 대항력 없음.

* 임차인 티 : 보증금 5,000,000원, 차임 600,000원, 전입(사업)일자 2023-01-30, 대항력 없음.

* 임차인 폴 : 보증금 30,000,000원, 차임 5,000,000원, 전입(사업)일자 2024-07-15, 대항력 없음.

* 인수 가능한 임차인의 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

3.3. 권리 분석 요약

* 본건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부상의 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황상 모두 대항력이 없는 것으로 파악되어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 특성

* 본 물건은 분뇨 및 쓰레기처리시설로, 폐기물 재활용 시설 및 공장 등으로 운영되고 있습니다.

* 해당 업종은 관련 법규 및 환경 규제 준수가 필수적이며, 전문적인 운영 관리가 요구됩니다.

4.2. 주변 시설

* 본건이 위치한 지역은 산업시설과 농경지가 혼재된 지역 특성을 보입니다.

* 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않으나, 산업단지 및 폐기물 처리 시설 등이 밀집해 있어 환경적인 측면에서의 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 인근에 수남초등학교가 소재하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 수남초등학교 등 교육 시설이 근거리에 위치합니다.

* 일반적인 상업 및 생활 편의 시설은 본건으로부터 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

* 본건 주변은 공업시설, 농경지, 임야 등으로 이루어져 있어 쾌적한 주거 환경과는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

* '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력 있는 임차인'으로 언급되었으나, '임차인 현황'에는 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 이 부분은 해석의 여지가 있을 수 있어, 철저한 추가 조사가 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 토지 및 건물 외에 제시외 건물(기계기구 목록)이 매각에 포함되나, 일부 기계기구(Silo, Hoist 등)는 소재불명으로 평가에서 제외되었습니다.

* 가설건축물 축조 신고된 건물이 존재합니다.

* 평가 제외된 화장실 및 기계기구는 명도 또는 철거 과정에서 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

* LPG 저장 시설은 소유자 확인 하에 매각 제외되었습니다.

6.3. 법적/규제 리스크

* 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '성장관리권역' 등에 해당하므로, 향후 개발이나 건축 시 제한사항을 확인해야 합니다.

* 분뇨 및 쓰레기 처리시설이라는 용도 특성상, 환경 관련 법규 강화 시 사업 운영에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 대곶면에 위치한 산업시설로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고 임차인의 대항력도 없는 것으로 파악되어 권리 인수 위험은 낮다고 판단됩니다. 다만, 제시외 건물, 평가 제외 물건, 그리고 '대항력 있는 임차인' 표기에 대한 상반된 정보 등은 매각 후 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인이므로, 현장 조사 및 관계자 면담을 통해 면밀히 확인해야 합니다. 산업 시설로서의 가치와 함께 주변 환경 및 관련 법규 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 산업 시설 운영 또는 개발이 가능합니다.

* 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 유동화 물건이자 재매각 물건으로, 일반적인 경매 물건과 차별화된 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 폐기물 처리 및 자원 순환 관련 사업을 영위하는 사업자에게는 전략적 가치가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,929,265,000원입니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 주변 시세, 실제 현장 상태, 권리 관계의 세부 조사 결과, 명도 및 철거 관련 예상 비용, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가를 기준으로 하되, 제시외 건물, 평가 제외 물건, 임차인 관련 확인 사항 등을 면밀히 분석한 후 최적의 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.