나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경80206 [1] 경기도 양주시 은현면 운암리 440-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.07.09

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경기도 양주시 은현면 운암리에 소재하며, 주위는 중,소규모 공장 및 단독주택, 농경
지 등이 혼재하는 지역임.

토지의 상황

기호(1): 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.
기호(2),(3): 부정형의 토지로서, 휴경지 상태임.

건물의 구조 및 현상

기호(4),(5) 일반철골구조 기타지붕 지상 1층 건물로서,
외벽: 판넬 마감 등.
내벽: 판넬 마감 등.
창호: 샷시 창호 등.
사용승인일: 2008.01.07.
이용상태: 공장 및 화장실 등.

기계/기구의 현상

제시된 기계기구 목록 15식 중 11식은 소재불명 상태이며, 4식은 기호(5) 건물 내에 보관중
이며, 운휴기계로 방치되고 있는 것으로 조사되었음.

공작물의 현상

-.

기타참고사항

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각.공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구 포함(총 15식 중 11식은 소재불명-감정평가서 참조)
2. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경80206 (1)

소재지: 경기도 양주시 은현면 운암리 440-4

신주소: 경기도 양주시 화합로691번길 137-55

용도: 공장

감정가: 2,911,552,000원

토지면적: 4,256.00㎡ (약 1,287.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1,545.00㎡ (약 467.36평)

건물 제시외면적: 2,667.00㎡ (약 806.87평) - 제시외 건물 포함 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는 임차인, 유동화물건

주의사항:

1. 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구 포함(총 15식 중 11식은 소재불명, 4식은 운휴기계로 방치 - 감정평가서 참조)

2. 제시외 건물 포함

3. 목록1 토지 지상에 소재하는 고정되지 않은 컨테이너, 트레일러, 파레트 등은 이동 및 철거가 용이하여 매각에서 제외

4. 목록4 건물 내에 소재하는 기계기구(사출성형기)는 타인(렌탈) 소유로 매각에서 제외

5. 목록4, 5 건물은 공부상 은현면 운암리 440-4, 440-7번지 양 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 토지대장상 2008.8.20. 합병되어 현황은 은현면 운암리 440-4 번지 단일 지상에 소재

1.2. 입지조건

본건은 경기도 양주시 은현면 운암리에 소재하며, 주위는 중, 소규모 공장 및 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

신주소지인 화합로691번길은 해당 지역의 주요 도로 중 하나로, 접근성은 양호한 편으로 판단됩니다.

공장으로서의 입지 조건은 나쁘지 않으나, 주변에 농경지가 혼재되어 있어 쾌적한 환경과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

본건 소재지 주변에 잠재적인 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 파악되지 않았으나, 상세한 현장 확인 및 인근 지역 토지 이용 계획 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 등기부상 현황 (말소기준권리: 2014-11-04 중소기업은행 근저당 (을21))

* 토지 등기부요약

* 소유권 이전: 명세통 (2004-02-23), 김용원 (2006-12-29)

* 근저당: 중소기업은행 (2014-11-04, 2015-07-10), 주식회사신명케미칼 (2020-11-05)

* 임의경매: 주식회사신명케미칼 (2024-06-13, 2024타경80206), 중소기업은행 (2024-11-14, 2024타경90395)

* 가압류: 다수의 채권자 (주식회사이레케미칼, 기술보증기금, 중소기업은행, 신용보증기금 등)

* 압류: 양주시 (2024-10-28)

* 건물 등기부요약

* 소유권 보존: 김용원 (2008-01-15)

* 근저당: 중소기업은행 (2014-11-04, 2015-07-10), 주식회사신명케미칼 (2020-11-05)

* 임의경매: 주식회사신명케미칼 (2024-06-13, 2024타경80206), 중소기업은행 (2024-11-14, 2024타경90395)

* 가압류: 다수의 채권자 (주식회사이레케미칼, 기술보증기금, 중소기업은행, 신용보증기금 등)

* 압류: 양주시 (2024-10-28)

* 모든 을구 권리(근저당) 및 갑구 권리(임의경매, 가압류, 압류)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

*

임차인: 김성원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2008-05-06

대항력: 있음

비고: 보증금이 없으나 대항력을 갖춘 임차인으로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

*

임차인: 박영미

보증금: 0원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2024-05-06

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정입니다.

*

임차인: 백수정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-04

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정입니다.

*

임차인: 이정희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2009-07-22

대항력: 있음

비고: 보증금이 없으나 대항력을 갖춘 임차인으로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황상 대항력 있는 임차인(김성원, 이정희)이 존재하며, 보증금이 0원으로 신고되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않음을 의미할 수 있으나, 대항력 자체는 존속하므로 해당 임차인과의 명도 절차 진행 시 별도의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 특히 차임이 없는 점은 특이사항입니다.

1.4. 상권분석

본건은 경기도 양주시 은현면 운암리의 공장 밀집 또는 혼재 지역에 위치합니다. 주변에 소규모 공장들이 산재해 있어 관련 산업 인프라를 활용하기에 유리한 입지입니다. 다만, 대규모 산업단지에 비해 편의시설이나 지원 시설은 부족할 수 있습니다. 지역 내 농경지와의 혼재는 공장 운영에 있어 민원 발생 가능성을 잠재적으로 내포하고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 주변에는 기본적인 생활 편의시설이 밀집한 지역과는 거리가 있습니다. 인근 마을이나 양주시 내 중심지로 이동하여 필요한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)을 이용해야 할 것으로 보입니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 자가용 차량을 통한 접근이 필수적일 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김성원(2008.05.06), 이정희(2009.07.22) 임차인이 보증금 0원임에도 불구하고 대항력을 갖추고 있어, 이들의 권리 존속 여부에 따라 명도 과정에서 복잡한 법적 문제나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 차임이 0원인 점도 특이사항으로, 계약 조건 및 실제 점유 상황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 기계/기구 현황: 감정평가서 요약에 따르면 제시된 기계기구 15식 중 11식이 소재불명이며, 나머지 4식도 운휴 상태로 방치되어 있어 사실상 활용 가치가 낮을 것으로 판단됩니다.

* 제시외 건물 포함: 총 2,667.00㎡(약 806.87평)에 달하는 제시외 건물이 포함되어 있으나, 실제 활용 가능성 및 법적 문제(무허가 건물 등) 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 중복사건, 공동담보, 유동화물건: 다수의 채권자가 얽혀 있는 복잡한 권리 관계를 나타내며, 추가적인 법적 절차나 권리 관계 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 이용 현황: 토지 중 일부(기호 2, 3)는 휴경지 상태로, 전반적인 토지 활용도를 높이기 위한 계획이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 은현면 운암리에 위치한 공장으로, 넓은 토지 면적과 건축물 면적을 보유하고 있어 사업 확장이나 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 등기부상 다수의 가압류와 채권이 존재하며, 특히 보증금 0원에 대항력 있는 임차인이 두 명이나 있어 낙찰 후 명도 과정에서 상당한 어려움이 예상됩니다. 기계기구의 소재불명 및 방치 상태, 제시외 건물 포함 여부 등도 추가적인 검토가 필요한 부분입니다. 복잡한 권리 관계와 임차인 문제 해결에 대한 명확한 계획 없이는 투자가 신중해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 4,256.00㎡ (약 1,287.74평)의 넓은 토지는 향후 시설 확장, 증축 또는 재건축 등 다양한 개발 가능성을 제공합니다.

* 공장 용도 적합성: 현재 공장으로 사용 중이며, 주변 지역 또한 공장 및 관련 시설이 혼재되어 있어 기존 업종의 연속성 또는 관련 업종으로의 전환이 용이할 수 있습니다.

* 건축물 규모: 1,545.00㎡ (약 467.36평)의 건물 면적은 중규모 생산 활동을 지원하기에 충분한 규모입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,911,552,000원입니다.

현재 파악된 임차인들의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액은 제외하고 고려할 수 있습니다.

다만, 제시된 감정가는 현재 시장 상황 및 본건의 복잡한 권리 관계, 특히 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 충분히 반영하지 못했을 수 있습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 실질적인 가치를 재평가하고, 임차인과의 명도 가능성 및 예상 소요 비용을 면밀히 분석한 후, 주변 유사 공장의 거래 사례를 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다. 법원 통계상 해당 물건의 낙찰가율 등도 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.