나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1075 [1] 경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1 동강아뜨리에 110동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 용현면 신복리에 소재하는 동강아뜨리에 110동 1층 101호 및 114동 10층 1001호로서, 주위는 아파트단지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트조 경사스라브지붕 15층건내 110동 1층 101호 및 114동 10층 1001호로서, 외벽: 몰탈위페인팅마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, 창호: 새시창구조임.

이용상태

기호(1) : 공동주택(아파트)으로 이용중임. 기호(2) : 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 북하향 완.중경사지로서, 공동주택(아파트)건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신복리 7-1 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(2011-08-04)(신복), 제2종지구단위계획구역 (2011-08-04)(신복지구(주거형)), 중로3류(폭 12m~15m)(2017-05-25)(중로3- 49호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 신복리 7-5 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(2011-08-04)(신복), 제2종지구단위계획구역 (2011-08-04)(신복지구(주거형)), 소로2류(폭 8m~10m)(2019-03-28)(소로2- 245호선)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경1075 (1)

소재지: 경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1 동강아뜨리에 110동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 63,000,000원

토지 면적: 41.20㎡ (약 12.46평)

건물 면적: 59.36㎡ (약 17.96평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOO

특이사항: 공동 담보 (물건)

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 아파트 단지, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 단지 주변 지역의 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 관한 법적 규제가 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 6월 3일 접수된 국민은행 근저당(채권액 36,300,000원)입니다. 이 권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리는 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 안 (임차인: 안상민)

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/확정일자: 2025년 2월 24일

* 대항력: 없음

* 참고: 임차인은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부 요약:

* 말소 예정 권리: 근저당(국민은행), 주택임차권(안상민), 가압류(현대카드, 우리카드, 삼성생명, 서울신용보증재단, 흥국생명), 임의경매(국민은행).

* 전체 등기부 채권 총액: 135,172,008원.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거용 아파트로, 주변은 아파트 단지와 일부 농경지, 임야로 구성되어 있어 전형적인 주거 지역의 상권 형태를 보입니다.

아파트 단지 내 상가 및 인근 지역의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 시설 조사 결과, 현재까지 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보:

* 아파트명: 사천동강아뜨리에

* 주소: 경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1

* 사용승인일: 2005년 5월 18일

* 건축 구조: 철근콘크리트조 (15층 건물)

* 해당 물건: 110동 1층 101호

* 전용면적: 59.36㎡ (약 17.96평)

* (분양 면적은 전용면적에 공용 면적을 합한 것으로, 본건의 구체적인 분양 면적 정보는 직접 확인이 필요합니다.)

* 총 세대수: 954세대 (단지 전체)

* 주차: 총 410대 가능 (단지 전체 기준)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상의 제한사항: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등은 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

공동 담보 물건: 본건은 공동 담보로 설정되어 있어 채무 규모가 클 수 있음을 시사합니다. 그러나 등기부상 확인되는 권리들은 말소 예정이며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

임대 관계 미상: 감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 안상민 씨가 확인되며 대항력이 없는 것으로 분석되어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시에 위치한 아파트로, 사용승인된 지 20년이 되지 않은 비교적 관리가 잘 되어 있는 신축에 속합니다.

권리 관계가 매우 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 것으로 예상되어 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인은 없으므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

주변 환경은 일반적인 주거 지역과 유사하며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 가치: 아파트로서의 기본적인 주거 가치가 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

권리관계 명확성: 모든 후순위 권리가 말소되는 깔끔한 권리 상태를 가집니다.

향후 시세 상승 가능성: 지역 개발 계획 및 주변 시세 변동에 따라 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 63,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 16일: 59.33㎡, 1층 거래가 55,000,000원 (본건과 유사한 면적 및 층수)

* 2026년 6월 25일: 49.7㎡, 10층 거래가 59,000,000원

* 2026년 6월 11일: 84.97㎡, 12층 거래가 93,000,000원

종합 의견: 유사 면적, 동일 층수의 최근 매매 사례가 5500만원임을 고려할 때, 감정가(6300만원) 대비 합리적인 가격으로 입찰가를 산정해야 합니다. 본 건은 대항력 있는 임차인이 없고, 권리상 문제가 없어 낙찰 가능성이 높습니다. 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 약 58,000,000원에서 62,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

추천 입찰가: 59,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.