나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52413 [1] 전라남도 여수시 광무동 산54-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 "한재터널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 단독주택 등이 소재하는 시가지주변 야산지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 남측 인근으로 간선도로가 통과하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

지적상 맹지이나, 남측 하단부에 소폭의 보행자도로(본건 일부)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종전용주거지역, 도시자연공원구역, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역(2017-01-06)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52413 (1)

소재지: 전라남도 여수시 광무동 산54-1

용도: 임야

감정가: 95,517,400원

토지면적 (총): 26,050.00㎡ (약 7,880.5평)

매각 대상 토지 지분 면적: 4,342.535㎡ (약 1,313.4평)

건물 면적: 해당 없음 (0㎡)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO (순천지원 2025타경52413 (1) 사건의 채권자)

총 토지 면적 대비 매각 지분 비율: 약 16.67%

2. 입지조건

위치 및 주변 환경: 본건은 전라남도 여수시 광무동에 소재하며, '한재터널' 북동측 인근 지역으로, 주위는 임야와 단독주택이 혼재된 시가지 주변의 야산 지대입니다.

교통 상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 남측 인근으로 간선도로가 통과하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 형태 및 이용 상태: 본 토지는 부정형의 지형이며, 현재 자연림 상태로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태: 지적상으로는 맹지이나, 남측 하단부에 소폭의 보행자도로가 본건 토지의 일부에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 2007년 3월 9일 접수된 주식회사 서광 명의의 근저당 (을3, 채권금액 20,000,000원)입니다.

본 경매 사건의 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOO이며, 등기부상 주식회사 서광이 채권자로서 다수의 근저당 권리를 보유하고 있습니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위의 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서에 따르면 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으므로, 낙찰 후에도 해당 권리의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

소유권 현황: 본건은 여러 명의 공유자로 구성되어 있으며, 토지의 일부 지분만 매각 대상입니다. (최초 소유권 이전: 1989-11-13, 문상봉 외 5명)

채권 총액: 등기부상 채권 총액은 27,000,000원입니다. (근저당 2건: 20,000,000원 + 7,000,000원)

임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금은 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없습니다. 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건은 여수시 광무동의 시가지 외곽 야산 지대에 위치하여 직접적인 상권은 발달하지 않은 지역입니다.

주변에는 임야와 단독주택이 주로 분포하고 있으며, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 소재하지 않아 혐오시설과의 직접적인 연관성은 낮을 것으로 판단됩니다.

인접한 '한재터널'을 통해 여수 시내 접근이 용이하여, 차량 이용 시 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

과거 광무동 일대에 '달동네' 재개발 사업이 추진되었던 사례가 있으나, 본건 토지 자체의 직접적인 상업적 영향은 제한적입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 본건은 시가지에서 다소 떨어진 자연림 지역에 속해 있어 도보로 이용 가능한 편의시설은 제한적입니다.

단, 남측 인근 간선도로를 통해 여수 시내 및 생활권으로의 접근이 가능하여, 차량 이용 시 다양한 편의시설(병원, 마트, 학교 등) 이용이 편리합니다.

교육 시설: 야산 지대 특성상 도보로 접근 가능한 근거리 교육 시설은 부족할 수 있으며, 정확한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

주요 도로 접근성: 남측 인근 간선도로와의 연계성이 양호하여 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각 물건: 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 소유권 행사 및 개발 시 다른 공유자의 동의가 필요하며, 의견 충돌 발생 가능성이 있습니다.

맹지 및 개발 제한: 지적상 맹지이고, 남측으로 소폭의 보행자 도로에만 접하고 있어 토지 이용 및 개발 시 접근성 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 이용 규제: 자연녹지지역, 제1종전용주거지역, 도시자연공원구역, 각종 가축사육제한구역(200m, 500m, 전부), 공익용산지(보전산지), 준보전산지, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

소멸되지 않는 권리: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있어, 낙찰 후에도 지상권자가 토지를 계속 사용할 수 있는 권리가 존속할 수 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

공유자 우선매수권: 특별매각조건으로 공유자의 우선매수권 행사가 1회로 제한됩니다. 만약 공유자가 우선매수권을 행사하지 않거나, 행사 후 보증금을 미납하여 효력을 잃을 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수권을 행사할 수 없으므로, 공유자의 권리 행사에 대비해야 합니다.

하수처리시설, 폐기물 처리 시설 등: 여수시에는 지역 개발 과정에서 하수처리시설, 폐기물 처리 시설 등으로 인한 지역 주민들의 민원이나 반대 사례가 보고되고 있으며, 본건 인근 지역의 잠재적 혐오시설 설치 가능성 여부를 추가적으로 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 광무동의 야산 지대에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다.

감정가는 95,517,400원이지만, 매각 대상은 전체 토지의 약 16.67%에 해당하는 4,342.535㎡ (약 1,313.4평)입니다.

토지이용계획상 다양한 용도지역 및 제한사항이 중첩되어 있어 건축 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

지분 매각, 맹지 가능성, 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재, 공유자 우선매수권 등 투자 및 활용에 있어 여러 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 부동산 투자 관점보다는 해당 토지의 개발 가능성, 공유자 관계, 지상권 문제 등을 심층적으로 분석하고 위험을 감수한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

여수시의 지역 발전 가능성: 여수시의 장기적인 발전 계획 및 지역 개발 동향에 따라 향후 토지 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

상대적으로 낮은 지분 감정가: 전체 토지 감정가의 일부 지분만을 대상으로 하므로, 전체 토지를 매입하는 것보다 적은 금액으로 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

자연녹지 및 공원구역 지정: 보전 가치가 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 친환경적인 개발 또는 보전 목적의 투자 가치를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 토지 지분 면적(4,342.535㎡)에 대한 감정평가액은 약 15,922,915원입니다.

이는 매각 대상 지분에 대한 감정가이며, 실제 입찰가는 본건의 지분 매각 특성, 토지 이용 제한, 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

수익성 분석 및 철저한 현장 조사, 법률적 검토를 거친 후, 감정가의 80% ~ 120% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있으나, 본 건의 복합적인 위험 요소를 감안할 때 보수적인 접근이 권장됩니다. (약 12,738,332원 ~ 19,107,498원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.