나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34595 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 2층212호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 광주첨단병원 동측 인근에 위치하는 '첨단센트럴 파크2차 제202동 제2층 제212호'이며, 부근은 아파트단지, 오피스텔, 음식점 등으로 형성된 첨단지구내 주상복합지대임.

교통상황

가로망이 정비된 첨단지구에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층건내 2층 212호로서 외벽: 화강석판재 및 콘크리트위 페인팅 마감 내벽: 벽지마감 외 창호: 샤시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형으로 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 중로2류(폭15M~20M)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경34595 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 2층212호

용도: 오피스텔

감정가: 168,000,000원

토지면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

토지지분: 12.19㎡ (약 3.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.85㎡ (약 16.90평)

건물지분: 55.85㎡ (약 16.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건물명: 첨단센트럴파크2차

총괄표제부 주용도: 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

표제부 동: 202동

표제부 층수: 18층 건물 내 2층

표제부 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

표제부 외벽: 화강석판재 및 콘크리트위 페인팅 마감

표제부 내벽: 벽지마감

표제부 창호: 샤시창

사용승인일: 2018-03-15

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 광주첨단병원 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 오피스텔, 음식점 등으로 형성된 첨단지구내 주상복합지대임.

2.2. 교통 여건

가로망이 정비된 첨단지구에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호함. 단지 남측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획

중심상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15M~20M), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 갑3 (광산세무서장 압류, 2023-07-31 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을12 주택임차권 (신서진)

소멸 예정 권리: 을11 근저당권 (대원디앤아이주식회사), 갑4 강제경매 (주택도시보증공사)

3.2. 임차인 현황

임차인: 신

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-06

확정일자: 2023-02-13

배당신고일자: 2024-08-19

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원 (단, 물건명세서상 잔액 인수 가능성 있음)

3.3. 특수 물건 정보

공동담보, 대항력있는임차인

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 배후 수요

본건이 위치한 첨단지구는 상업 및 업무시설이 밀집된 지역으로, 주변에 아파트단지, 오피스텔, 음식점 등이 다수 분포하고 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있음.

4.2. 사업지구 특성

국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구) 내에 위치하여 관련 산업 종사자 및 유동인구 유입이 꾸준할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 의료 시설

* 주변에 다수의 상업 시설이 있어 생활 편의성이 높음.

* 광주첨단병원이 인접해 있어 의료 이용이 편리함.

5.2. 기타 생활 편의

* 가로망이 정비된 지역으로 차량 및 대중교통 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

본건에는 대항력 있는 임차인(신서진)이 존재하며, 임차인의 보증금은 175,000,000원임. 경매 배당 과정에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 함. 감정가(168,000,000원)보다 임차인의 보증금(175,000,000원)이 높아, 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 가능성이 크므로 인수되는 금액을 반드시 확인해야 함.

6.2. 공동담보 관련 위험

본건은 공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있음. 추가적인 담보권 및 채무 관계에 대한 철저한 조사가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 첨단지구 내에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수함. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 존재하며, 이는 총 매입 비용에 상당한 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인임. 따라서 입찰 전 임차인과의 보증금 정산 및 인수 금액을 면밀히 파악하는 것이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 광주 첨단지구의 지속적인 발전 가능성과 신흥 상업지구로서의 가치.

* 첨단산업단지 내 위치하여 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* 주상복합지대의 편리한 생활 인프라 이용.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(55.85㎡, 약 16.90평)의 첨단센트럴파크2차 내 오피스텔 매물들은 최근 시세 기준으로 대략 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 거래되고 있음. 본건의 감정가 168,000,000원은 현 시세와 부합하는 수준으로 판단됨.

9.2. 예상 입찰가 산정

현재 감정가 168,000,000원을 기준으로, 인수해야 할 임차인 보증금(175,000,000원)을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직함. 낙찰가가 결정되면, 해당 낙찰가 외에 임차인의 미변제 보증금(175,000,000원 - 배당받는 금액)을 추가로 부담해야 함을 인지해야 함. 따라서 총 실질 매입 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.