나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34559 [1] 광주광역시 서구 치평동 1166-7 호반아파트 102동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광감정 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재"계수초등학교"서측 인근에 위치한"호반아파트 제102동 제14층 제1404호"로 주위는 상가 및 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 14층 1404호로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로 아파트 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 상대보호구역(2017-12-26)(계수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-12-26)(계수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34559 (1)

* 소재지: 광주광역시 서구 치평동 1166-7 호반아파트 102동 14층 1404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 225,000,000원

* 토지면적: 33.55㎡ (약 10.15평)

* 건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

* 건물명: 상무호반1차 아파트

* 사용승인일: 1998년 1월 8일

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 서구 치평동, 계수초등학교 서측 인근

* 주위 환경: 상가 및 아파트 단지가 혼재된 주거 지역으로, 주변 환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편리성을 포함한 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로: 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑구 순위 5번 압류 (서광주세무서장, 2022년 12월 27일 등기)

* 인수되는 권리:

* 갑구 순위 3번: 소유권이전청구권 가등기 (김문기, 2022년 12월 9일 등기). 이 가등기는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 만약 가등기에 기한 본등기가 실행될 경우, 매수인은 소유권을 상실하게 되는 치명적인 위험이 있습니다.

* 을구 순위 14번: 주택임차권 (김필수, 2025년 10월 24일 등기). 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 임대차보증금은 총 154,000,000원 (147,000,000원 + 2022년 5월 26일 증액 7,000,000원)입니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리: 갑구 순위 5번 (압류), 갑구 순위 7번 (가압류), 갑구 순위 8번 (압류), 갑구 순위 9번 (압류), 갑구 순위 11번 (강제경매) 등의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김필수

* 보증금: 154,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 19일

* 확정일자: 2020년 4월 28일 (147,000,000원), 2022년 5월 26일 (7,000,000원 증액분)

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 순위 14번 주택임차권 등기 완료. 보증금 전액 변제 여부에 따라 잔액 인수 의무 발생.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 치평동은 광주광역시 서구의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나입니다.

* 인근에 계수초등학교가 위치하며, 상업시설과 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 상무지구 인근으로, 직장인 및 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육 시설: 계수초등학교

* 편의 시설: 단지 인근 상업 지역 내 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용 가능.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 시내 주요 지역으로의 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 정보:

* 아파트명: 상무호반1차 아파트

* 건축년도: 1998년 1월

* 총 세대수: 356세대

* 최고 층수: 17층

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 14층 건물 중 14층 (본건)

* 전용 면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

* 분양 면적: 약 85.04㎡ (약 25.72평) (산출 근거: 총 건축 연면적 / 총 세대수)

* 주차 대수: 총 167대 (세대당 약 0.47대)

1.5. 잠재적 리스크

* 최우선적인 리스크는 '소유권이전청구권 가등기'입니다. 본등기 실행 시 매수인의 소유권이 완전히 상실될 수 있으므로, 가등기권자와의 협상 또는 본등기 실행 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 154,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 토지이용계획 상 '비행안전제6구역' 및 '군용비행장 소음대책구역'에 해당하여, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 대한 법적 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 주변 시설 조사 (외부 검색 결과)

* 혐오시설: 본 물건 주변에서 직접적으로 인근 주민의 생활에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

* 주변 환경: 상무지구의 도심 지역에 위치하여 상업시설, 공공기관(서구청 등) 및 녹지 공간(상무시민공원 등) 접근성이 양호한 편입니다.

1.7. 시세 분석

* 감정가: 225,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 3월~6월):

* 2026년 3월 7일 (1층): 175,000,000원

* 2026년 4월 27일 (9층): 215,000,000원

* 2026년 6월 24일 (12층): 185,000,000원

* 평균 매매가: 약 191,666,667원

* 본건은 14층으로, 최근 거래된 9층(215,000,000원) 대비 높은 층수이므로 시세는 유사하거나 약간 높을 것으로 추정됩니다. 그러나 이는 권리 하자 요인을 배제한 단순 시세 비교입니다.

1.8. 종합 의견

* 본 경매 물건은 '소유권이전청구권 가등기'로 인한 소유권 상실 위험과 '대항력 있는 임차인의 보증금 인수'라는 두 가지 중대한 권리 하자를 동시에 안고 있습니다.

* 특히 가등기는 본 물건의 가치를 결정하는 가장 큰 요인이며, 낙찰자가 소유권을 상실할 수 있다는 점에서 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다.

* 이러한 위험 요소로 인해 일반적인 투자 관점에서는 권장하기 어려운 물건입니다.

* 경매 투자 경험이 풍부하고, 법률 및 부동산 권리 분석에 대한 전문 지식을 갖춘 투자자만이 접근을 고려해 볼 수 있습니다. 가등기권자와의 적극적인 협상 또는 기타 법적 대응 방안 마련이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

* 가장 큰 투자 포인트는 '가등기'와 '임차인 인수'라는 리스크를 감수하면서 매우 낮은 가격에 취득할 수 있다는 점입니다. (단, 소유권 상실 위험 감수)

* 물건 자체의 입지 조건(광주광역시 서구 치평동) 및 주변 상권은 양호한 편입니다.

1.10. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 '소유권이전청구권 가등기'로 인한 소유권 상실 위험이 매우 크기 때문에, 시장 가치나 감정가격을 기준으로 산정하기 어렵습니다.

* 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금(최대 154,000,000원) 외에, 가등기권자에게 소유권을 잃을 수 있는 위험에 대한 보상 가치를 고려해야 합니다.

* 극히 보수적으로 접근할 경우, 위험 프리미엄을 상당 부분 반영해야 합니다.

* 따라서, 본 건의 잠재적 위험을 고려한 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다.

* 이 금액은 어디까지나 가등기 위험을 감수한 투기적 성격의 입찰가이며, 실제로는 추가적인 법률 검토와 현장 조사를 통해 재산정되어야 합니다. 낙찰 후 소유권을 확보하지 못할 가능성도 있음을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.