나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2042 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 1층90호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산일출봉' 서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설, 전 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상6층 건물내 1층 90호로서, <사용승인일자: 2018.11.30> 외벽: 치장벽돌타일, 제주석타일마감 등 내벽: 페인팅마감 등 바닥: 타일마감 등 창호: 페어글라스 등임

이용상태

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 천장형 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호①~④: 4필지 일단의 부정형의 토지로 인접 도로 대비 대체로 등고평탄하고, 근린생 활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호①~④: 일단의 토지로서 북서측으로 폭 약 25m, 남동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호① 준주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(일출 봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산 의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15 ~2026.11.14)). -일련번호②,③,④ 준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)), <추가기재> 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 제주지방법원 2025타경2042 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392, 제주 성산 리치유 클래시아 1층 90호

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 1층 90호

사용승인일자: 2018년 11월 30일

건물 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물 면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 367,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산일출봉' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설, 전 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

* 성산일출봉 등 주요 관광 명소와 인접하여 관광객 이용이 용이합니다.

* 인근에 다양한 숙박시설, 식당, 카페 등 편의시설이 다수 분포하고 있습니다.

* 지역 주민을 위한 생활 편의시설 이용도 가능합니다.

* 본 물건 주변에서 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2019년 03월 29일자 우리은행 근저당권 (채권액: 330,000,000원)

* 본 경매 개시 결정은 우리은행의 신청으로 이루어졌습니다 (2025년 12월 11일, 채권액: 246,616,839원).

* 등기부채권 총액은 330,000,000원입니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 등기사항이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 양

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입(사업)일자: 2019년 05월 30일

* 대항력: 없음.

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자는 미상입니다. 금액이 미상인 항목이 일부 존재하므로, 계약 관계 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 업종

집합건축물대장상 본 호의 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.

4.2. 주변 상권 특성

성산일출봉 관광지 인근에 위치하여 관광객 수요가 풍부한 지역입니다.

주변에 숙박시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

주요 고객층은 관광객 및 지역 주민이 될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 식당, 카페, 편의점, 숙박업소 등 관광 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 공공시설

성산읍 주민센터, 보건지소 등 기본적인 공공시설 이용이 가능합니다. (자세한 위치는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 준주거지역, 고도지구(20M 이하), 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(일출봉), 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)으로 지정되어 있습니다.

* 고도지구 및 역사문화환경보존지역으로 인해 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제2공항 개발 예정지역으로 편입되어 향후 지역 개발에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 권리 관계

* 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 임차인 양 씨가 존재합니다.

* 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 계약 관계 및 보증금/차임 지급 내역 등은 현장 조사 및 관련 서류 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 공실 위험: 상가 공실은 경기 변동 및 상권 변화에 민감하므로, 공실 발생 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

* 영업 환경 변화: 관련 법규 및 규제 변화에 따라 업종 운영에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 성산일출봉 인근의 우수한 입지를 바탕으로 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 잠재력이 높은 상가입니다.

사용승인 후 비교적 신축 건물이며, 각종 설비(냉난방, 승강기 등)가 갖추어져 있어 즉시 영업이 가능하거나 업종 변경을 통한 활용이 용이합니다.

권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없으며, 임차인 관련 사항도 명확히 파악 가능합니다.

다만, 고도지구, 역사문화환경보존지역, 토지거래허가구역 등 법적 제한사항 존재하므로, 향후 개발 행위 시 해당 내용을 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 성산일출봉 관광지에 인접하여 연중 높은 유동인구를 확보할 수 있습니다.

* 제2종근린생활시설(일반음식점)로 즉시 운영 가능하며, 업종 변경 시 추가 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

* 장기적으로 제주 제2공항 개발 계획 등 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확하고 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 367,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 약 348,650,000원으로, 감정가의 약 95% 수준입니다.

이는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본 물건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 경쟁 입찰 동향 등을 면밀히 파악하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.