나이스옥션 법원경매 순천 2025타경725 [1] 전라남도 여수시 율촌면 조화리 62-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 율촌면 조화리 소재 "율촌면주민자치센터" 동측 인근(기호1, 2) 및 북동측 인근(기호3, 4, 5)에 위치하며, 주위는 주택지대, 농경지대, 점포 등 상가지대 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량의 출입이 가능하고, 간선도로 및 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

▷기호 1) : 유사 사다리형 평지로서, 상업나지임. ▷기호 2) : 세장형의 평지로서 상업나지이나 현재 일부 경작 중이고, 인접지 소재 건물의 일부가 점유하고 있는 부분이 있음. ▷기호 3) : 유사 사다리형 완경사지로서, 휴경 전 상태임. ▷기호 4) : 부정형 완경사지대의 전으로 이용 중이며, 일부는 비탈면을 이루고 인접지 건물 일부가 점유하고 있는 부분이 있음. ▷기호 5) : 부정형 완경사지로서, 휴경 전 상태임.

인접 도로상태

▷기호 1) : 본건 동측으로 노폭 약4~5미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함. ▷기호 2) : 본건 북측 계통으로 노폭 약3~4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함. ▷기호 3) : 본건 북서측으로 도로인 지번에 접하나, 현황상 도로로 이용되고 있지 아니함. ▷기호 4),5) : 본건은 도로에 접하지 아니하여 현황상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

▷기호 1),2) : 일반상업지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(율촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-11)임. ▷기호 3),4),5) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-11)임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

기호 1), 2)는 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 상업나지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경725 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 율촌면 조화리 62-6

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 67,248,000원

* 토지면적: 579.00㎡ (약 175.14평)

* 건물면적: 0.00㎡ (없음)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광양농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 전라남도 여수시 율촌면에 위치하며, "율촌면주민자치센터" 동측 인근 및 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 주택지대, 농경지대, 점포 등 상가지대가 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 또는 인근까지 차량 출입이 가능하며, 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 교통 사정은 보통입니다.

* 도로접근성:

* 기호 1 토지: 동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

* 기호 2 토지: 북측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

* 기호 3 토지: 북서측으로 도로로 지정된 지번에 접하나, 현재 도로로 이용되지 않고 있습니다.

* 기호 4, 5 토지: 현황상 도로에 접하지 않는 맹지입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을4, 2023-11-09 접수된 광양농업협동조합의 근저당권 (금936,000,000원)입니다.

* 기타 권리관계:

* 을5, 2023-11-09 접수된 광양농업협동조합의 지상권설정 (말소)

* 을6, 2024-12-09 접수된 양우건설주식회사의 근저당권 (금377,000,000원, 말소)

* 갑2, 2005-03-17 접수된 소유권이전 (심재진 외 1명)

* 갑3, 2016-09-12 접수된 공유자전원지분전부이전 (조정호)

* 갑4, 2024-01-10 접수된 소유권이전 (율촌조화아파트지역주택조합추진위원회)

* 갑5, 2025-12-12 접수된 광양농업협동조합의 임의경매 (805,222,660원, 말소)

* 갑6, 2026-03-13 접수된 여수시의 압류 (말소)

* 총 등기부채권액: 1,313,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되었으나, 등기부 요약상 해당 지상권(을5)은 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 현재 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 현장 조사 시 확인되지 않은 별도의 권리관계가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 해당 물건에 임차인은 없으며, 인수할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건 토지는 전라남도 여수시 율촌면에 위치하며, 주변은 주거, 농경, 상업 시설이 혼재된 지역입니다. "율촌면주민자치센터" 인근으로 지역 기반 시설 접근성이 있습니다.

* 토지이용계획:

* 기호 1, 2: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(율촌초등학교)으로 지정되어 있어 상업 및 주거 관련 개발 가능성이 있습니다.

* 기호 3, 4, 5: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 주거 기능 위주의 개발이 가능합니다.

* 거래 규제: 기호 1~5 모두 토지거래계약에 관한 허가구역(2023-07-11)으로 지정되어 있어, 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "율촌면주민자치센터"가 인근에 위치하며, 상가지대가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 상대보호구역(율촌초등학교)으로 지정된 점을 볼 때, 초등학교와의 접근성이 양호할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 도로 접면: 기호 4, 5 토지는 현황상 도로에 접하지 않는 맹지이므로, 접근성 확보를 위한 별도 대책이 필요할 수 있습니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호 2, 4 토지는 일부가 인접지 건물에 점유되어 있으며, 기호 2는 일부 경작 중입니다. 현황과 공부상 지목(전) 간 차이가 있습니다.

* 기호 3, 4, 5 토지는 경사지이거나 휴경 전 상태로, 추가적인 토지 정지 작업이 필요할 수 있습니다.

* 이용 제한: 기호 1~5 모두 가축사육제한구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 개발 및 거래 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

* 특수물건: 물건명세서에 북측 일부 마을 공동시설(정자) 1동의 일부가 점유하고 있다는 내용이 있으므로, 현황 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 율촌면에 위치한 토지 경매 물건으로, 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 율촌면 주민자치센터 인근에 자리하고 있습니다. 다양한 용도의 지역이 혼재되어 있어 잠재적 개발 가능성이 있습니다. 그러나 일부 토지는 맹지이고 경사지이며, 인접 건물이나 마을 공동시설에 의한 점유가 있을 수 있어 현황 파악이 매우 중요합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 율촌면 주민자치센터 인근으로, 상업지역과 주거지역이 혼재된 지역에 위치하여 향후 개발 잠재력이 있습니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 권리관계가 명확합니다.

* 지역 발전 가능성: 여수시 율촌면은 지역 개발이 이루어질 수 있는 잠재력을 가진 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 현재 임차인으로 인한 인수 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 감정가는 67,248,000원이며, 총 채권액은 1,313,000,000원에 달합니다. 예상 입찰가는 물건의 현황(맹지, 경사, 점유 부분 등), 토지이용계획, 주변 시세, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 권리 분석상 명확한 장애물은 적으나, 토지 이용 및 접근성에 대한 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 약 80~100% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.