나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34540 [1] 광주광역시 서구 화정동 858-3 태영아파트 제1동 제13층 제1307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 「화정남초등학교」남동측 인근에 위치한 태영아파트 제1동 제13층 제1307호로 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 월드컵경기장 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 13층 건 중 제1동 제13층 제1307호로서, 외 벽: 콘크리트 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지, 타일 마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34540 (1)

소재지: 광주광역시 서구 화정동 858-3 태영아파트 제1동 제13층 제1307호

용도: 아파트

감정가: 147,000,000원 (1억 4천 7백만원)

건물면적: 59.93㎡ (약 18.13평) (전용면적)

토지면적: 34.18㎡ (약 10.34평) (전유부분의 토지)

건축물 사용승인일: 1989년 11월 15일

총 세대수: 410세대

최고층: 13층 (본건은 13층)

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

위치: 광주광역시 서구 화정동에 위치하며, 화정남초등학교 남동측 인근입니다.

주위 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 월드컵경기장 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

도로: 단지 북측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 01월 03일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을12)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권 이전 등기(갑8, 갑9, 갑10)

* 근저당권 (한국주택금융공사 을12, 권환길 을14)

* 전세권 설정 (권환길 을15)

* 가압류 (농협은행주식회사 갑11)

* 임의경매 개시 결정 (한국주택금융공사 갑12)

위 권리들은 모두 말소기준권리 이하에 있어 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 없습니다.

총 채권액: 195,291,951원

임차인 현황:

* 임차인: 권

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 08월 26일

대항력: 없음

주의사항: 보증금 1천만원이 있으나 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인: 염

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019년 01월 15일

대항력: 없음

주의사항: 보증금 및 차임이 없고 대항력도 없어 명도에 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 주요 시설: 아파트 단지, 근린생활시설, 화정남초등학교, 광주월드컵경기장 등이 인근에 위치하여 생활 편의시설 및 문화/체육 시설 접근성이 양호합니다.

혐오시설 유무: 주변 지역 지도 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에서 특별한 혐오시설(산업단지, 쓰레기 처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

단지 정보:

* 아파트명: 태영아파트

* 주소: 광주광역시 서구 화정동 858-3번지

* 사용승인일: 1989년 11월 15일 (노후도 약 37년)

* 세대수: 410세대

* 주차대수: 총 199대 (세대당 약 0.48대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 전기차충전기: 지상 9대 설치

1.5. 잠재적 리스크

건축 노후화: 1989년 준공으로 준공 후 약 37년 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주차 공간 부족: 총 199대의 주차 공간은 410세대 기준, 세대당 약 0.48대로 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

명도 진행: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 실제 점유 및 인도 협의 과정에서 추가적인 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 화정동 소재 태영아파트 경매 건으로, 일반적인 주거지역 내 위치하며 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

등기부상 권리 관계는 복잡하지 않으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기를 확보할 수 있습니다.

임차인들은 대항력이 없어 명도 절차 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 점유 관계에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

단지의 노후화 및 주차 공간 부족 등은 향후 거주 또는 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

안전한 권리 인수: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리 인수 부담이 없습니다.

입지 및 지역 가치: 광주 서구 화정동은 주거 지역으로서 안정적인 수요를 갖춘 곳으로, 장기적인 시세 상승 기대 가능성이 있습니다.

적정 가격 낙찰 시: 실거주 목적 또는 임대 수익 목적 모두 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 147,000,000원

최근 매매 사례:

* 2026년 04월 20일 (1층): 115,000,000원

* 2026년 04월 09일 (3층): 125,000,000원

* 2026년 04월 06일 (5층): 133,000,000원

최근 3건의 매매 사례 평균가는 약 124,333,333원입니다.

본건은 13층으로, 층수 이점을 감안할 때 최근 실거래가 중 최고가(133,000,000원)보다 높은 가격으로 거래될 가능성도 있습니다.

단, 감정가(147,000,000원)는 최근 실거래가 평균보다 높게 책정되었습니다.

보수적인 관점에서 최근 실거래가 최고가 수준 및 그 이상의 가치를 고려하여, 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

보다 적극적인 투자를 고려할 경우, 135,000,000원을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 시세 조사, 경쟁 상황, 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.