나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34618 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 제202동 제2층 제204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 쌍암동 소재 쌍암동성당 동측 인근에 위치하며 주위는 상업용부동산, 종교시설, 상업나지, 주거 및 업무시설 등이 혼재하는 주상복합지대임.

교통상황

차량접근성 무난하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건내 2층 204호로서 외벽 : 석재붙임, 콘크리트벽체위페인팅 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 공용승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 공도와 연계되는 단지내 도로 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역,방화지구,도로(접합),중로2류(폭15m~20m)(접합),가로구역별최고높이제한지역 (2019-03-07)<건축법>,국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지및개발에관한법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임
“주택임차권자 승계인인 채권자 주택도시보증공사의 매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서가 제출
2026.08.10.정정,변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34618 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 168,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 제202동 제2층 제204호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 공동주택(도시형생활주택), 근린생활시설 등 복합 용도)

토지면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

건물면적: 55.85㎡ (약 16.89평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 2층 204호

외벽: 석재붙임, 콘크리트벽체위페인팅

내벽: 벽지도배, 타일붙임 등

창호: 샷시창호

설비내역: 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 공용승강기 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 쌍암동 소재 쌍암동성당 동측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용부동산, 종교시설, 상업나지, 주거 및 업무시설 등이 혼재하는 주상복합지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근성은 무난하며, 단지 남측으로 공도와 연계되는 단지 내 도로가 정비되어 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

중심상업지역, 방화지구, 도로(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가로구역별최고높이제한지역, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)에 해당됩니다.

2.4. 주변 시설 및 환경

본 물건이 위치한 쌍암동 일대는 첨단산업단지와 인접하여 업무 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 쌍암공원과 같은 녹지 공간이 있으며, 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 밀집해 있어 생활 환경이 편리한 편입니다. 대형마트, 병원, 관공서 등 공공 및 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 일반적으로 보고되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리관계

* 말소기준권리: 2024년 1월 23일 접수된 대원디앤아이주식회사의 근저당권 (을10)으로, 해당 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 강제경매 개시결정: 2025년 12월 10일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (갑5)는 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황: 주택도시보증공사(대리인 안현민)가 임차인으로 등재되어 있습니다.

- 보증금: 160,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자/확정일자: 2021년 11월 29일

- 대항력: 있음

3.2. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 안현민(주택도시보증공사)은 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로, 보증금 160,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약 (을11): 주택임차권 (안현민, 160,000,000원, 2021.11.29 전입/확정)은 인수 대상입니다.

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 1억 6천만원 전액이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이 점을 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 광주광역시 광산구 첨단지구 내 중심상업지역에 위치하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다. 주변에 다수의 오피스텔 및 상업 시설이 밀집해 있어 상권 형성이 잘 되어 있습니다.

4.2. 주변 오피스텔 시세

최근 실거래가 자료에 따르면, 첨단센트럴파크2차 인근 유사 면적(전용 40~50㎡대)의 오피스텔 매매 시세는 1억 4천만원에서 1억 7천만원 범위에서 형성되고 있습니다. (2026년 5월 기준 실거래가 데이터 참고)

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

오피스텔로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방, 소방 설비 및 공용 승강기가 설치되어 있습니다. 내부 마감은 벽지도배, 타일붙임 등으로 되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 접근성

차량 접근성 및 대중교통 여건이 보통 수준이며, 주변 상업 시설과의 접근성이 좋습니다. 쌍암공원 등 근린 공원이 인접해 있어 생활 환경이 쾌적한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 임차인의 보증금 1억 6천만원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 이에 대한 투자금 회수 및 명도 관련 위험이 존재합니다.

* 임대차 관계 미확인: 감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 정확한 임대차 계약 내용을 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 첨단지구의 중심상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하고, 주변 시세 대비 잠재적 가치가 있는 오피스텔입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 6천만원이 매수인의 인수 부담으로 작용할 수 있다는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 함께 임차인의 배당 현황 및 명도 가능성을 면밀히 검토하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 첨단산업단지 인접: 배후 수요가 풍부한 첨단산업단지와 가까워 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 중심상업지역 위치: 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역으로, 상권 활성화로 인한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 교통 및 생활 인프라: 차량 및 대중교통 접근성이 양호하고, 주변에 다양한 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적의 오피스텔 매매 시세는 약 1억 4천만원 ~ 1억 7천만원 범위에서 형성되어 있습니다. 본 물건의 감정가는 1억 6천 8백만원으로, 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다.

예상 입찰가 산정:

본 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 6천만원을 인수해야 할 가능성입니다. 이는 매수인의 총 부담액을 크게 증가시키는 요인입니다. 따라서 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 결정되어야 합니다.

실거래가 데이터(2026년 5월 기준)를 바탕으로 볼 때, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 1억 4천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 파악됩니다. 만약 매수인이 인수해야 할 보증금 1억 6천만원을 포함하여 총 부담액이 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 최악의 경우(임차인이 배당을 거의 받지 못해 1억 6천만원 전부를 인수하는 경우)를 가정하고, 본 물건의 감정가(1억 6천 8백만원)를 고려했을 때, 입찰가는 상당한 할인율이 적용되어야 합니다.

제시된 정보를 바탕으로, 본 물건의 투자 가치와 잠재적 위험을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 권장합니다.

예상 입찰가: 70,000,000원

위 예상 입찰가는 현재 파악된 시세 및 인수해야 할 보증금 1억 6천만원을 고려한 보수적인 수치입니다. 만약 본 물건이 낙찰되고 임차 보증금 1억 6천만원을 전부 인수하게 된다면, 총 투입 비용은 약 2억 3천만원(입찰가 7천만원 + 인수 보증금 1억 6천만원)이 됩니다. 따라서 실제 시장 가치 및 임차인 배당 현황을 추가적으로 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.