나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51756 [1] 전라남도 목포시 연산동 2044 연산골드클래스8차 805동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라나도 목포시 연산동 소재 <목포연산초등학교> 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상18층 건 중 제14층 제1404호(남서향)로, 2018.09.21 사용승인되었으며, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지붙임마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복4차선의 포장도로와 접하며, 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : --

물건 비고

부동산현황조사보고일인 2025. 12. 23. 기준 25년 10월, 11월분 관리비 약 354,330원이 미납된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51756 (1)

소재지: 전라남도 목포시 연산동 2044 연산골드클래스8차 805동 14층1404호

용도: 아파트

감정가: 239,000,000원

토지면적: 46.47㎡ (약 14.05평)

토지지분: 46.4725㎡ (약 14.05평)

건물면적: 70.71㎡ (약 21.40평)

건물지분: 70.709㎡ (약 21.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 해남군수산업협동조합 (추정)

건축물 정보:

- 아파트명: 목포연산골드클래스8차아파트

- 준공일: 2018년 9월 21일

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지상 18층 중 14층

- 총 세대수: 315세대

- 건물 동수: 6개동 (본건 805동)

2. 입지조건

입지조건

* 위치: 전라남도 목포시 연산동 소재 '목포연산초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통: 단지까지 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 남서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내외부로도 도로가 잘 개설되어 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 2018년 12월 28일 접수된 신한은행 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 경매 절차를 통해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 갑1: 소유권보존 (말소 예정)

* 갑2: 소유권이전 (말소 예정)

* 을1: 근저당 (말소기준권리, 말소 예정)

* 갑4: 가압류 (말소 예정)

* 갑5: 가압류 (말소 예정)

* 갑6: 가압류 (말소 예정)

* 갑7: 강제경매 (본건 경매 개시, 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 955,871,232원

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자: 2023년 1월 12일

* 확정일자: 2023년 2월 3일

* 배당신고일자: 2026년 2월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

4. 상권분석

상권분석

* 본건은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 주거 기능에 필요한 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 인근에 학교(목포연산초등학교)가 위치하여 학생 및 학부모 관련 업종의 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 전반적으로 안정적인 주거 상권으로 평가됩니다.

5. 생활정보

생활정보

* 주변 시설: 목포연산초등학교가 북동측 인근에 위치하며, 단지 내 또는 주변으로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 부대시설이 갖춰져 있습니다.

* 건축 연식: 2018년 준공된 비교적 신축급 아파트로, 건물 노후도가 낮아 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 주차: 총 주차 대수는 43대(지상 3대, 지하 9대)로 명시되어 있으나, 315세대를 기준으로 볼 때 다소 부족한 수준일 수 있습니다. (주차 관련 불편이 있을 수 있습니다.)

* 편의시설: 아파트 단지 특성상 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖춰져 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 미납 관리비: 부동산 현황 조사 보고일(2025년 12월 23일) 기준으로, 2025년 10월 및 11월분 관리비 약 354,330원이 미납된 상태입니다. 입찰 시 잔금 납부 전 해당 금액을 정산하거나, 인수 여부를 사전에 확인해야 합니다.

* 낮은 주차 대수: 315세대에 비해 총 주차 가능 대수가 43대로 매우 적어, 거주자들의 주차 관련 불편이 발생할 수 있습니다. 이는 향후 매매 시에도 단점으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 목포시 연산동에 위치한 연산골드클래스8차 아파트 14층으로, 2018년에 준공된 신축급 아파트입니다. 목포연산초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 단지 주변으로 아파트 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 보입니다. 다만, 미납 관리비와 세대수 대비 낮은 주차 대수는 추가적으로 확인 및 고려가 필요한 사항입니다. 이러한 점들을 감안하여 신중한 접근이 필요하나, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축급 아파트(2018년 준공)로 상품성이 우수합니다.

* 목포연산초등학교 인접으로 학군 수요가 풍부합니다.

* 등기부상 인수할 권리가 없어 권리관계가 명확하고 명도 부담이 적습니다.

* 주거 선호도가 높은 지역에 위치하여 향후 시세 상승 및 환금성이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 건의 감정가는 239,000,000원입니다.

최근 실거래가를 분석한 결과, 동일 단지 내 유사 면적(전용면적 61.521㎡ ~ 70.709㎡)의 거래가 2026년 5월 20,000만원, 7월 18,800만원, 7월 20,600만원에 이루어졌습니다.

평균적으로 19,000만원대 중반의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

감정가가 최근 실거래가 최고가보다 높게 책정된 점을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 이하로 결정될 가능성이 높습니다.

인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 최근 실거래가 추이와 감정가격을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보증금 인수 부담이 없고, 미납 관리비(약 354,330원) 및 낮은 주차 대수와 같은 리스크 요인을 감안했을 때, 감정가의 80~85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 바람직합니다.

이는 약 191,200,000원 ~ 203,150,000원의 범위입니다.

최근 실거래가 범위를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 195,000,000원 ~ 205,000,000원으로 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 법원 현황 조사 내용, 미납 관리비 정산 내역, 현장 방문 등을 통해 보다 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.