나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21666 [1] 전북특별자치도 군산시 조촌동 903-2 현대아파트 102동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 훈 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 조촌동 소재 '군산제일고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 및 단독주택 등이 소재하는 지역 임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로가 지나고 버스승강장이 소 재하는 등 본 용도로서 제반교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층 1303호로서, 외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 '아파트'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 다각형의 토지로서, 조사시점 당시 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 폭 약 24m, 서측으로 폭 약 15m 및 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 서측으로 개설된 주출입로를 통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1)은 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지 구단위계획구역(용적율200%이하, 공동주택, 건폐율20%이하, 15층이하), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축 사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임, 기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21666 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 응웬반둠외 4명

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 조촌동 903-2 현대아파트 102동 13층1303호

* 용도: 아파트

* 감정가: 102,400,000원

* 면적:

* 토지면적: 43.13㎡ (약 13.05평)

* 건물면적: 75.12㎡ (약 22.72평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 및 아파트 정보

* 아파트명: 조촌동 현대아파트

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 1995년 09월 30일 (건축물대장상)

* 최고층: 15층

* 총 동수: 6동

* 총 세대수: 560세대

* 전용면적, 분양면적, 대지권 면적:

* 전용면적: 약 75.03㎡ (약 22.7평)

* 분양면적: 약 75.12㎡ (약 22.7평)

* 대지권 면적: 43.13㎡ (약 13.05평)

* 주차 및 부대시설:

* 총 주차대수: 521대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 물건은 전북특별자치도 군산시 조촌동 소재 '군산제일고등학교' 서측 인근에 위치해 있으며, 주위는 중·소규모의 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 및 단독주택 등이 소재하는 지역입니다. [제공된 정보]

2.2. 교통 및 접근성

* 차량의 진·출입이 가능하며 인근으로 주요 간선도로가 지나고 버스승강장이 소재하는 등 본 용도로서 제반 교통상황은 보통인 편입니다. [제공된 정보]

* 동측으로 폭 약 24m, 서측으로 폭 약 15m 및 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 서측으로 개설된 주출입로를 통하여 출입이 가능합니다. [제공된 정보]

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 단지 인근으로 근린생활시설 및 학교가 위치하여 생활 편의성과 교육 환경이 양호합니다. [제공된 정보]

* 주변 지역에 특별히 문제시될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 장례식장이 혐오시설로 간주되지 않는다는 의견도 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

* 말소기준권리: 2015년 03월 25일 신한은행 근저당권 (을9)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. [제공된 정보]

* 등기부채권 총액: 173,915,595원 [제공된 정보]

3.2. 임차인 현황

* 임대차 관계: 미상 [제공된 정보]

* 인수 보증금 합계: 0원 [제공된 정보]

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 예상치 못한 추가 인수 금액이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 대상 물건이 위치한 조촌동 일대는 주거 지역으로서 중소규모 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 편의성이 좋은 지역입니다. [제공된 정보]

4.2. 편의 및 교육시설

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. [제공된 정보]

* 교육시설: '군산제일고등학교'가 인근에 위치하며, 단지 주변으로 학교가 소재하여 교육 환경이 비교적 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 관리사무소 연락처: 063-452-1248 [제공된 정보]

* 주차 시설: 세대당 약 0.93대 (총 521대) 주차 가능

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

* 1995년 사용승인을 받은 아파트로, 약 30년이 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 법적/행정적 제한

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 대상 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 등에 속하며, 각종 도시계획법상의 제한이 존재합니다. [제공된 정보]

6.3. 명도 관련 위험

* 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 조촌동에 위치한 현대아파트 102동 13층 1303호로, 감정가는 1억 240만원입니다. 아파트 단지는 1995년에 건축되어 약 30년의 노후도가 있으나, 주변에 학교와 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 임차인 현황이 미상으로 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 염두에 두어야 합니다. 최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적의 아파트가 11,300만원 ~ 13,700만원 수준에서 거래되고 있어 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 군산시 조촌동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 합리적인 시세: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 편리한 교통: 주요 간선도로와 버스 승강장이 인접하여 교통 이용이 편리합니다. [제공된 정보]

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(약 75.03㎡)의 아파트가 10층에서 11,300만원에 거래된 사례를 참고하였습니다. 본 물건은 동일 면적(75.12㎡)에 비해 층수가 3개 층 높은 13층에 위치하고 있어, 층수 프리미엄을 고려할 때 11,800만원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려한 예상치이며, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.