나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1098 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1360-10 주건축물제1동 5층 504호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 만성법조타운 내 "전주 지방법원" 북서측 도로 건너편에 위치하는 '대승법조타워 5층 504호 로서, 주위환경은 본건 구분건물 남측과 동측 도로변 등 연하여 대중음식과 의원 등의 근린생활시설,법 무법인등과 중개사업 등의 사무소 기타 업무시설 등이 밀집된 노선상가 및 업무지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 구분건물 일대는 가로망이 잘 정비된 만성법조타운 내에 소재하며, 남측으로 왕복4차 선 동측으로 왕복2차선의 도로 등과 접함으로 도로연계 계통이나 구조 등으로 보아 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 5층 504호로서 외 벽 : 화강석판재붙임 등 마감 내 벽 : 세멘몰탈 위 수성페인트 마감 등 바 닥 : 타일 붙임 등 마감 천 정 : 텍스 등 마감 창 호 : 알루미늄샷쉬 및 스텐샤쉬창

이용상태

현황 남측으로 인접한 503호와 같이 "사무실(업무시설)"로 이용 중입니다.

설비내역

공용설비로서 위생설비, 소화설비, 승강기설비와 지하주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

전체 토지는 지세 평탄한 지형 세로 장방형의 토지로서 현황 "근린생활시설용 토지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측과 동측 및 북측으로 각각 노폭 약 20m , 15m, 10m 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12),소로1류(폭 10m∼12m)(2017-12- 28)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(2017-02-08)(접함), 중로2류(폭 15m∼0m)(2017-02-08) (접함),가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>. 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 현재 제3자가 임차중이라하나 상세한 임대관계 등은 조사하지 못했으며, 본건 내부에 는 사진용지에 표시된 바와 같이 임차인이 설치하였다고 주장하는 내부 인테리어 등은 당 해 평가액에 포함하지 않았습니다. 2) 본건 504호와 503호는 일부 칸막이 없이 동일 사무실로 사용 중이나 공용통로와 504 호 출입과의 관계 등을 고려하면, 경계벽 복원시 본건의 출입에는 문제가 없습니다.

물건 비고

503호와 경계구분 없이 사무실로 사용 중, 경계복원시 출입 문제 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경1098 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1360-10 주건축물제1동 5층 504호 (신주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 17 (만성동))

용도: 근린상가 (업무시설)

감정가: 202,000,000원

토지면적: 26.99㎡ (약 89.2평)

건물면적: 65.35㎡ (약 216.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 5층

사용승인일: 2019년 07월 10일

건물총면적: 4678.75㎡ (약 15,460.0평)

대지면적: 981.4㎡ (약 3,244.3평)

건축면적: 588.53㎡ (약 1,945.5평)

건폐율: 59.97%

용적률: 299.54%

주차대수: 40대 (내부 기계식)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 만성법조타운 내, 전주지방법원 북서측 도로 건너편에 위치합니다. 주변은 대중음식점, 의원, 법무법인, 중개사업 사무소 등 근린생활시설 및 업무시설이 밀집된 지역으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

가로망이 잘 정비된 만성법조타운 내에 소재하며, 남측 왕복 4차선, 동측 왕복 2차선의 도로와 접하여 차량 진출입 및 도로 연계성이 양호합니다. 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

인접 도로상태:

남측 노폭 약 20m, 동측 노폭 약 15m, 북측 노폭 약 10m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획:

준주거지역, 지구단위계획구역이며, 소로1류, 중로1류, 중로2류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

인수되는 권리: 없습니다.

말소기준권리: 2020년 10월 13일자 전북은행 근저당권공동담보목록 (채권액 161,000,000원)

등기부채권 총액: 약 10,517,600,416원

임차인 현황:

* 임차인: 사 (사단법인한국석면안전관리협회)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 770,000원

* 대항력: 없음

주의사항: 현재 임차인이 점유 중이나 법적으로 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 퇴거 시점 및 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 만성법조타운은 법원, 검찰청 등 법조기관과 다수의 법무법인, 변호사 사무실이 밀집해 있어 안정적인 업무시설 수요를 기반으로 하고 있습니다. 주변에는 각종 근린생활시설(음식점, 병원, 카페 등)과 상업시설이 발달해 있어 직장인들을 위한 편의성이 높습니다. 이는 해당 상가 및 사무실의 임대 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

만성법조타운은 전주시의 신흥 개발 지역 중 하나로, 각종 행정 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 주변 시설: 전주지방법원, 전주고용노동지청, 전주세무서 등 관공서 밀집. 다양한 식당, 병원, 은행 등 생활 편의시설 풍부.

* 교통: 남측 4차선 도로 등 주요 간선도로와 연결되어 시내외 이동 용이.

1.5. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: 총 10건 이상의 가압류 등기 및 상당한 금액의 채권 총액으로 인해 복잡한 권리 관계가 확인됩니다. 이는 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보 물건으로, 동일 담보로 묶여 있는 다른 물건의 경매 결과가 본건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 절차나 소요 기간이 다소 복잡할 수 있습니다.

* 인접 호실과의 통합 사용: 본건 504호는 인접한 503호와 경계 구분 없이 사무실로 함께 사용 중입니다. (단, 경계 복원 시 출입 문제는 없는 것으로 파악됨) 이는 향후 공간 분할 또는 사용에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 만성동 법조타운 내에 위치한 근린상가/업무시설로, 법원 등 유관기관과 다양한 상업시설이 밀집해 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다. 건물 상태 및 주변 환경은 양호하나, 다수의 채권자 및 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 임차인은 있으나 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대수요: 법원 및 법조 타운 인근에 위치하여 변호사, 법무사, 행정사 등 전문직 종사자의 사무실 임대 수요가 꾸준합니다.

* 개발 호재: 만성지구의 지속적인 개발과 함께 주변 지역의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 접근성: 잘 갖춰진 교통망과 도로 접근성으로 인해 방문객 및 이용객의 편의성이 높습니다.

* 활용도 높은 공간: 근린상가 및 사무실로 활용이 용이하며, 내부 복합 사용 가능성도 잠재적 가치입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,000,000원입니다. 인수되는 임차인 보증금은 없으며(0원), 이는 입찰가 산정 시 고려될 수 있습니다.

투자자는 해당 감정가를 기준으로 하되, 복잡한 권리관계, 유동화 물건 특성, 공동담보 상황, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 채권 총액이 매우 높다는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 제시된 감정가를 참고하여 시장 조사를 기반으로 최적의 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.