나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34607 [1] 전라남도 나주시 노안면 학산리 1009-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 나주시 노안면 학산리 소재 '문화마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 동측 및 서측, 남측으로 소폭의 아스팔트 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

후첨 '건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물 감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 조적 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 및 타일 붙임 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급ㆍ배수설비, LPG가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 토지 지상에 후첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 및 지상소재 수목 각 포함)
목록 1. 토지 지상에 이동가능한 컨테이너 1동 매각 제외
본건 목록 1. 토지의 공부상 면적은 430.4㎡이나 목록 2. 건축물대장상 대지면적은 422.42㎡로 나머지 7.98㎡는 현황상 도로로 조사됨
본건 목록 1. 토지는 일부 소로3류 저촉임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

본 물건은 광주지방법원 2025타경34607 (1) 부동산임의경매 사건이며, 채권자는 조OO입니다.

소재지는 전라남도 나주시 노안면 학산리 1009-2번지이며, 용도는 단독주택입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 430.40㎡ (약 129.9평)이며, 토지 지분 또한 430.4㎡입니다.

건물 면적은 97.35㎡ (약 29.4평)이며, 건물 지분도 97.35㎡입니다.

건물 제시외 면적은 37.10㎡입니다.

1.3. 건물 정보

건물은 경량철골구조 조립식 판넬지붕 단층 건물로, 외벽은 조적 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

현재 단독주택으로 이용 중이며, 일반적인 위생 및 급배수 설비, LPG가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 대지면적은 422.42㎡로 확인되었습니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있습니다.

또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 일부 저촉되며, 가축사육제한구역 및 비행안전제2구역(전술)에 해당합니다.

대상물건은 '문화마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택 등이 소재하는 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 노안면 학산리 '문화마을' 내에 위치하며, 단독주택 등이 소재하는 주택지대입니다.

주변 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

나주 IC와 인접하여 접근성이 좋습니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건의 동측, 서측, 남측으로 소폭의 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부상 말소기준권리는 2015년 1월 2일 접수된 노안농업협동조합의 근저당권(채권액 72,000,000원)입니다.

이후 접수된 갑구의 가압류(전남신용보증재단, 농협은행), 을구의 근저당권(노동준, 조승삼), 갑구의 압류(국민건강보험공단) 및 임의경매(조승삼)는 모두 말소될 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 233,839,456원입니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부상 말소기준권리 또한 2015년 1월 2일 접수된 노안농업협동조합의 근저당권(채권액 72,000,000원)입니다.

이후 접수된 갑구의 가압류(전남신용보증재단, 농협은행), 을구의 근저당권(노동준, 조승삼), 갑구의 압류(국민건강보험공단) 및 임의경매(조승삼)는 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부 모두 2015년 1월 2일자 노안농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목은 명시되어 있지 않습니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 건물 감정평가요항표에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 경우 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 시세

나주 노안면 지역의 단독주택 및 농가주택 매물은 다양하게 존재합니다.

일부 농가주택 매물의 경우 7천만원대의 가격대를 형성하고 있으며, 나주 노안면 금안리 소재 425.2㎡(약 128.6평) 대지(보전관리지역, 자연취락지구)는 1억 1천만원(평당 약 85.5만원)에 매물로 나와 있습니다.

일반적인 나주 전원주택 시세는 평균 2억~3억원대를 형성하나, 입지 및 상태에 따라 1억원 초반부터 9억원 이상까지 다양합니다.

본 건은 감정가 283,962,650원으로, 주변 시세와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.

4.2. 감정가와 시세 비교

본 건의 감정가는 283,962,650원입니다.

주변 시세 정보를 종합해 볼 때, 본 건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태 및 부대 시설 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 혐오시설

본 건은 '문화마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택이 소재하는 주택지대입니다.

나주 IC 인접하여 접근성이 좋으며, 금성산과 이어진 병풍산 자락 아래 위치하여 자연 환경이 양호한 편입니다.

노안성당, 폐교 운동장, 토종학교 등이 인근에 있으며, 다양한 농촌 체험 활동이 가능한 이슬촌 마을이 있습니다.

주변 맛집으로는 송현불고기, 송원식육식당 등이 약 7~8km 거리에 위치합니다.

검색 결과, 현재까지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 현황 (도로 편입, 소로 저촉)

본건 목록 1. 토지의 공부상 면적은 430.4㎡이나, 건축물대장상 대지면적은 422.42㎡로, 나머지 7.98㎡는 현황상 도로로 조사되었습니다. 이는 실제 사용 가능한 토지 면적에 영향을 줄 수 있습니다.

또한, 토지의 일부가 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 물건

일괄매각 대상에 제시외 건물(ㄱ) 및 지상 수목이 포함되나, 토지 지상에 이동 가능한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다. 제시외 건물(ㄱ)의 정확한 용도 및 가치 평가가 필요합니다.

6.3. 미상 임차보증금/차임

앞서 언급했듯이, '임대관계는 미상임'으로 표기되어 있어 실제 거주자나 임차인의 존재 여부, 보증금 및 차임 등에 대한 명확한 파악이 선행되어야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 혹시 모를 미등록 임차인이나 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 노안면에 위치한 단독주택으로, 주택지대 내에 자리하고 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 나주 IC와 인접하여 편리합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗합니다.

다만, 토지 면적의 일부가 현황상 도로로 사용되고 있고, 소로3류에 저촉되는 점은 향후 활용에 제한이 될 수 있는 부분입니다. 또한, 임대관계가 미상이므로 이에 대한 정확한 확인이 중요합니다. 제시외 건물과 이동 가능한 컨테이너의 매각 제외 여부 등도 명확히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 나주시 노안면 지역 단독주택으로, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 나주 IC 인접으로 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 주변 자연 환경이 양호하고, 이슬촌 마을 등 지역 특색을 가진 곳과 인접합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 283,962,650원을 기준으로, 본 건의 면적, 용도, 입지, 그리고 확인된 권리관계 및 특이사항(토지 현황, 도로 저촉 등)을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

입찰가는 개별적인 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 답사를 통한 추가 정보 등을 반영하여 최종 결정해야 합니다.

단, 본 분석은 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

감정가: 283,962,650원

주변 시세 반영 및 리스크 요인 고려 시, 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.