나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21678 [1] 전북특별자치도 익산시 삼기면 오룡리 249-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 삼기면 오룡리 소재 '삼기중학교' 북측 인근에 위치하며, 인근 일대는 단독주택, 농경지, 학교 등이 혼재하는 면소재지 내 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형의 평지로서, 현황 ‘주상용 건부지’로 이용중입니다. 기호(3) : 사다리형의 평지로서, 현황 ‘전’으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 남측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로 및 동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다. 기호(3) : 본건 동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(20258-05-22)(관리형(복합형)), 가축사육제한구역(2024-08-16)(모든축종 제한(500m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(2025-05-16)<도로법>, 접도구역(2025-09-12)<도로법>입니다. 기호(3) : 생산관리지역, 성장관리계획구역(20258-05-22)(관리형(복합형)), 가축사육제한구역(2024-08-16)(모든축종 제한(500m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) : 연와조 슬래브지붕 지상 2층 건물로서, - 외 벽 : 적벽돌노출쌓기 등 마감, - 내 벽 : 벽지도배 등 마감, - 창 호 : 새시창호로 시공되었습니다. 기호(2-나) : 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상 1층 건물로서, - 벽 체 : 판넬 마감, - 바 닥 : 타일 등 마감, - 창 호 : 새시창호로 시공되었습니다.

이용상태

기호(2-가) : 단독주택, 기호(2-나) : 사무실로 이용중입니다.

설비내역

기호(2-가)에 기본 위생설비 및 난방설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본건 옥상소재 태양광 설비는 매각대상에 포함됨. 다만 해당설비에 대하여 리스, 렌탈 등 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있으며, 실제 소유자가 채무자가 아닌 것으로 판명될 경우 매수인은 소유권취득에 제한을 받을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21678 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사한유에너지

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 전북특별자치도 익산시 삼기면 오룡리 249-6

토지면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

건물면적: 189.69㎡ (약 57.38평)

제시외 건물면적: 77.40㎡ (약 23.41평)

1.3. 감정가 및 용도

감정가: 200,209,860원

용도: 단독주택

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전북특별자치도 익산시 삼기면 오룡리 소재 '삼기중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 농경지, 학교 등이 혼재하는 면소재지 내 주택지대로서 전반적인 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 본건 토지(기호 1)는 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로 및 동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접하며, 토지(기호 3)는 동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

토지는 계획관리지역 및 생산관리지역에 속해 있으며, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한(500m)), 상대보호구역, 절대보호구역, 도로구역, 접도구역 등의 규제를 받습니다.

2.4. 주변 시설

특이사항으로 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본 경매 물건은 주식회사한유에너지의 근저당권을 말소기준으로 하여 진행되는 임의경매 사건입니다. 토지 및 건물 등기부상에 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리(근저당권, 접수일자 2003-06-16)에 의해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최성숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2003-02-06

* 대항력: 있음

* 특이사항: 해당 임차인은 '대항력 있음'으로 분석되나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 보증금은 0원입니다. 그러나 보증금 및 차임이 미상이라도 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

3.3. 매각물건 포함 사항

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

* 제시외 건물: 건물 제시외 면적 77.40㎡ (약 23.41평)이 매각에 포함됩니다.

* 태양광 설비: 옥상 소재 태양광 설비가 매각 대상에 포함됩니다. 다만, 해당 설비에 대한 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있으며, 실제 소유자가 채무자가 아닌 것으로 판명될 경우 매수인은 소유권 취득에 제한을 받을 수 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 단독주택, 농경지, 학교 등이 혼재하는 익산시 삼기면의 전형적인 주택지대에 위치합니다. 인근 지역은 주거 기능이 중심을 이루고 있으며, 상업 시설이나 유흥 시설 등은 발달하지 않은 한적한 마을 형태를 띠고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 삼기중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

면 소재지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 리스크

대항력 있는 임차인 최성숙 씨가 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 향후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 태양광 설비 관련 리스크

매각에 포함된 옥상 태양광 설비의 경우, 제3자 소유권 주장 가능성이 있어 소유권 취득에 제한이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

계획관리지역, 가축사육제한구역, 보호구역, 도로구역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용되어 있어 향후 건축이나 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 익산시 삼기면의 조용한 주택지에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 제시외 건물, 태양광 설비를 포함하고 있어 활용 가치가 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 태양광 설비 관련 불확실성, 토지 이용 규제 등은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 면소재지 내 주택지로 기본적인 생활 여건 구비

* 넓은 토지 면적(660.00㎡ / 약 199.65평)

* 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물(77.40㎡ / 약 23.41평) 및 태양광 설비

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

익산시 삼기면 지역의 단독주택 매물 시세는 개별 물건의 상태, 면적, 입지 등에 따라 편차가 존재합니다. 최근 유튜브 등에서 소개된 유사 사례를 보면, 토지 약 228평, 건물 약 30평 규모의 전원주택이 2억 8천만원에 매물로 나왔거나, 토지 160평, 주택+창고 25평 규모의 단독주택이 소개되기도 했습니다. 또한, 토지 109평, 연면적 20평 규모의 농가주택이 5천2백만원에 매물로 나온 사례도 있습니다. 본 물건의 감정가는 200,209,860원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 200,209,860원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 대항력 있는 임차인과 태양광 설비 관련 리스크를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 잠재적 리스크 해소 및 명도 비용 등을 감안하여 1억 8천만원 ~ 1억 9천 5백만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.