나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1071 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 151-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지덕감정 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완산구 삼청동2가 소재 "용산마을" 내에 위치하며 주위는, 단독주택, 농경지등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로서 단독주택 건부지 상태입니다

인접 도로상태

동측 약 5m 정도의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육금지구역, 산림하천전원개발 항목은 관련부서확인협의.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다. 기 타 : 한전 철탑 및 선하지입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 벽돌구조 기타(샌드위치) 위아스팔트슁글지붕 단층 단독주택으로서 외벽, :치장벽돌쌓기등 마감. 내벽 :벽지 및 타일등 마감. 창호 :- 샷시호임

이용상태

단독주택입니다.

설비내역

기본적인 급, 배수실비, 난방설비,등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

지적도 및 현황도 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다. 기 타 : --

물건 비고

1.일괄매각
1. 제시외 건물 포함, 한전 철탑 및 선하지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 151-1번지에 소재하며, 신 주소는 전북특별자치도 전주시 완산구 용산마을길 75입니다. 본 건은 단독주택이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산 임의 경매이며, 사건번호는 전주지방법원 2025타경1071 (1)입니다. 채권자는 남부새마을금고입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 212.00㎡ (약 64.13평)이며, 건물 면적은 82.49㎡ (약 24.95평)입니다. 또한, 56.06㎡ (약 16.96평)의 제시외 건물이 존재하며, 일괄 매각에 포함됩니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정평가액은 153,887,570원입니다. 토지 및 건물, 제시외 건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전주시 완산구 삼천동2가에 위치한 "용산마을" 내에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 비교적 한적한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본 건 토지는 동측 약 5m 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구에 속해 있으며, 가축사육금지구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 산림하천전원개발 항목이 관련 부서 확인 협의가 필요한 상태로, 향후 건축 및 개발에 대한 제한 사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2012년 1월 26일 접수된 남부새마을금고의 근저당권 (을10, 을5)입니다. 이에 따라 아래 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 남부새마을금고 근저당 (접수일자: 2012-01-26, 채권액: 130,000,000원)

* 정순옥 근저당 (접수일자: 2022-10-11, 채권액: 104,000,000원)

* 우영래 가압류 (접수일자: 2023-10-17, 채권액: 45,298,629원)

* 남부새마을금고 임의경매 (접수일자: 2025-12-12, 채권액: 81,557,767원)

등기부채권 총액은 279,298,629원입니다.

3.2. 인수 권리 및 임차인 현황

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로, 이 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 주변 "연립, 다세대, 빌라" 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2025년 2월, 84.77㎡ (노블28): 220,000,000원

* 2026년 3월, 143.52㎡ (트윈케슬): 400,000,000원

* 2026년 3월, 154.32㎡ (트윈케슬): 345,000,000원

이 정보는 아파트/연립 주택의 거래 사례로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있으나, 해당 지역의 전반적인 부동산 가격 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

본 물건은 단독주택과 농경지가 혼재된 용산마을 내에 위치하며, 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 시설이 많은 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

주변에 대한 구체적인 편의 시설(마트, 병원 등) 및 교육 시설 정보는 부족합니다. 다만, 인근 버스 승강장이 소재하고 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

5.2. 주변 환경

단독주택과 농경지가 어우러진 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 하자 (철탑, 선하지)

물건지 내에 한국전력공사(한전) 철탑이 위치하며, 철탑 부지로 인한 선하지(전선 통과 지역)가 포함되어 있습니다. 이는 토지 이용 및 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 주요 요인입니다.

6.2. 법적/행정적 제한 (토지 이용 계획)

본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육금지구역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 행위에 대한 법적, 행정적 제한 사항이 존재합니다. 관련 부서 확인 협의가 필요한 항목입니다.

6.3. 기타 (제시외 건물, 임대관계 미상)

56. 06㎡의 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되어 있습니다. 이 부분에 대한 활용 방안 또는 별도의 처리 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로, 현재 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 삼천동2가에 위치한 단독주택으로, 212㎡의 토지와 82.49㎡의 건물, 그리고 56.06㎡의 제시외 건물로 구성됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 한전 철탑 및 선하지, 토지 이용 계획상의 제한 등 물리적, 행정적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 임대 보증금은 없으나 임대 관계가 미상이므로 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 토지 면적이 212㎡로 넓어 활용 가치가 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 향후 지역 개발 가능성이나 자체 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 153,887,570원입니다. 주변 연립 주택의 최근 거래 가격은 2억 2천만원에서 4억원 수준이나, 본건은 단독주택으로 토지 가치가 중요한 부분을 차지합니다. 한전 철탑 및 선하지, 토지 이용 제한 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰이 이루어질 수 있습니다.

보수적인 시각에서, 리스크 요인을 감안하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.