나이스옥션 법원경매 전주 2025타경32028 [1] 전북특별자치도 김제시 성덕면 남포리 313-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자산 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 성덕면 남포리 소재 '성덕치안센터' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택 및 농경지 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

- 기호2): 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 '단독주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호2): 남측으로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(2) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 기호2) 지상에 타인소유(소유자: 강순옥)로 조사되는 제시외 가정용 태양광발전설비(약 3kw)가 소재함. - 본건 토지 기호2) 지상에 철거 및 이동이 용이한 제시외 저온창고 1동이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기 타: --

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호1-가): 블럭조 스레트 위 강판지붕 1층 건물로서 - 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내 벽: 벽지도배 마감 등 - 창 호: 샷시창호임.

이용상태

- 기호1-가) 1층: 주택으로 이용중임.

설비내역

- 기호1-가)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

- 기호1-가)의 부합물 및 종물 성격의 제시외건물 기호ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기 타: --

물건 비고

1.일괄매각, 제시외건물 매각포함
2.지분매각(공유자 우선매수권 행사 1회로 제한)
3.목록2-지상에 타인소유의 제시외 가정용 태양광발전설비(약 3kw)는 매각제외
4.목록2-지상에 철거 및 이동이 용이한 제시외 저온창고 1동이 소재하나 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 전주지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건으로, 사건번호는 2025타경32028 (1)입니다.

소재지는 전북특별자치도 김제시 성덕면 남포리 313-2이며, 단독주택 용도로 이용 중입니다.

감정평가액은 9,723,100원입니다.

토지는 총 면적 648.00㎡ (약 196.02평)이며, 본 경매 대상 토지 지분은 108.02㎡ (약 32.67평)입니다. 토지에 대한 제시외 면적은 없습니다.

건물은 총 면적 62.10㎡ (약 18.78평)이며, 본 경매 대상 건물 지분은 10.35㎡ (약 3.13평)입니다.

건물의 제시외 면적은 71.98㎡ (약 21.77평)입니다. 물건명세서상 '일괄매각, 제시외건물 매각포함'이라는 문구가 있으나, 주의사항에서는 태양광발전설비와 저온창고를 매각 제외한다고 명시되어 있어, 제시외 건물의 실제 매각 포함 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 (OOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인 존재 등이 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 김제시 성덕면 남포리 소재 '성덕치안센터' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 농가 주택과 농경지가 혼재하는 지방도변의 농촌 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 토지 현황

본건 토지(기호2)는 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 '단독주택부지'로 이용되고 있습니다.

* 도로 접근성

본건 토지는 남측으로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한지역 모든축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 12일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 강제경매개시결정(사건번호: 2025타경32028)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항)

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1987-11-09

대항력: 있음

비고:

상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 특이사항으로 보입니다. (임대관계 미상) 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 김제시 성덕면 남포리는 농가 주택과 농경지가 주를 이루는 농촌 지역입니다. 따라서 상업 시설이나 편의 시설이 밀집한 상권으로 보기는 어렵습니다.

지역 내 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상되나, 활발한 상권 형성이나 임대 수익을 기대하기는 어려운 입지입니다.

주변에는 농경지와 산림이 혼재하여 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

'성덕치안센터'가 인근에 위치하여 치안 시설 접근성이 양호합니다.

가까운 거리에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

본 물건은 농촌 지역에 위치하고 있어, 주변의 자연환경을 이용한 생활이 가능합니다.

(인근 편의시설, 학교, 병원 등 상세 정보는 추가 조사가 필요합니다.)

* 혐오시설 유무

주변을 조사한 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. (추가적인 현장 확인이 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각

본 건은 토지와 건물의 일부 지분만을 매각하는 물건입니다. 따라서 낙찰자는 해당 부동산의 소유권 일부만을 취득하게 되며, 건물 및 토지의 나머지 지분 소유자들과의 관계에서 협의가 필요한 부분이 발생할 수 있습니다. 이는 소유권 행사 및 활용에 제약을 줄 수 있는 주요 리스크입니다.

* 공유자 우선매수권

다른 공유자가 해당 물건을 낙찰받은 금액으로 우선 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있습니다. 이 권리는 1회로 제한되지만, 투자자 입장에서 예상치 못한 상황을 초래할 수 있습니다.

* 대항력있는 임차인

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 이는 과거 소유주와의 관계, 특수 임대차 계약 등 다양한 상황을 내포하고 있을 수 있으며, 명도 과정이나 법적 문제 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물 관련 상충 정보

물건명세서상 '일괄매각, 제시외건물 매각포함'으로 기재되어 있으나, 주의사항에서는 특정 제시외 건물(태양광발전설비, 저온창고)을 매각 제외한다고 명시되어 있습니다. 이러한 상충 정보는 낙찰 후 재산권 행사에 혼란을 야기할 수 있으므로, 반드시 명확히 확인해야 합니다.

* 부동산 강제경매

채권자의 채권 회수를 위한 강제경매로 진행됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북 김제시 성덕면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다.

가장 큰 특징은 지분 매각이라는 점이며, 이는 다른 공유자와의 복잡한 관계 및 소유권 행사 제약으로 이어질 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 보증금 0원에 거주하고 있다는 점도 특이사항으로, 이에 대한 정확한 현황 파악이 중요합니다.

감정가는 9,723,100원으로 제시되었으나, 이는 전체 부동산 가치로 해석되며 본 경매 대상 지분의 가치는 전체의 약 16.67%로 추정됩니다. 따라서 지분 가치는 약 1,620,789원으로 산정됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 농촌 지역의 소액 투자 기회: 지분 매각임을 감안할 때, 소액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 조용한 주거 환경: 농촌의 한적하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 경우, 향후 활용 가치가 있을 수 있습니다.

* 공유자 합의 시 시너지 효과: 다른 공유자들과 원만하게 협의가 이루어진다면, 재산권 행사의 폭을 넓힐 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 다음과 같은 사항을 고려했습니다.

* 본 경매 대상 지분은 전체 부동산 면적의 약 16.67%로 추정되며, 이에 따른 지분 감정가는 약 1,620,789원으로 산정됩니다.

* 현 시세 분석을 위한 외부 실시간 정보 접근이 제한적이므로, 제시된 지분 감정가를 기준으로 보수적으로 접근합니다.

* 지분 매각, 공유자 우선매수권, 대항력있는 임차인 존재, 제시외 건물 관련 상충 정보 등 잠재적 리스크를 감안합니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

* 채권자의 채권액(8,881,337원) 또한 참고하여, 최소한의 채권 보전 가능성을 염두에 둡니다.

상기 사항을 종합적으로 고려할 때, 본 경매 대상 지분의 예상 입찰가는 지분 감정가의 120% ~ 150% 수준인 약 1,950,000원 ~ 2,450,000원으로 예상됩니다.

단, 이는 시세 변동, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰 결정 전에는 반드시 추가적인 시장 조사 및 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.