나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6218 [1] 부산광역시 수영구 민락동 135 서희스타힐스센텀프리모 5층511호 오피스텔 경매
부산광역시 수영구 광안해변로 311 서희스타힐스 센텀프리모, 5층511호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경6218(부산동부지원 경매5계). 감정가 147,000,000원, 최저가 102,900,000원. 매각기일은 2026-10-12입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2025 타경 6218 [1] |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 135 서희스타힐스센텀프리모 5층511호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광안해변로 311 서희스타힐스 센텀프리모, 5층511호 |
| 용도 | 집합건물 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 관할법원 | 부산동부지원 경매5계 (051-780-1425) |
| 이용제한 | 가로구역별 최고높이 제한지역, 준주거지역, 도시지역, (접함)중로1류(폭 20m~25m), 상대보호구역, (접함)소로3류(폭 8m 미만) |
면적
| 토지면적 | 11.76㎡ (3.56평) |
|---|---|
| 건물면적 | 42.79㎡ (12.94평) |
금액
| 감정가 | 147,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 102,900,000원 (감정가 대비 70%) |
| 입찰보증금 | 10,290,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.08.31 | 147,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.10.12 | 102,900,000원 |
감정평가 요약
구분건물감정평가요항표
- 위치 및 주위환경
- 평가대상 물건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민락초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 횟집, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
- 교통상황
- 차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.
- 건물의 구조
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상20층 건물 내 제5층 제511호로서, 현상은 보통임. ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감, 인조석 마감 등. ㆍ창 호 : 샷시창 등.
- 이용상태
- 업무시설(오피스텔)임.
- 설비내역
- 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.
- 토지의 형상 및 이용상태
- 인접지와 등고평탄한 6필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.
- 인접 도로상태등
- 평가대상 남측 및 동측으로 노폭 약 20미터 내외, 서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접함.
- 토지이용계획 및 제한상태
- (1,3,4) : 준주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(72m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률> (2) : 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(72m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률> (5) : 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(72m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률> (6) : 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(72m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
- 공부와의 차이
- 없 음.
- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 임대관계 : 미상. 기 타 : 없음.
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
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1.1. 사건 개요
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사건번호: 부산동부지원 2025타경6218 (1)
경매구분: 부동산임의경매
채권자: 엠OOOOOOOOO
매각대상: 토지/건물 일괄매각
감정가: 147,000,000원
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1.2. 물건 현황
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소재지: 부산광역시 수영구 민락동 135 서희스타힐스센텀프리모 5층511호
용도: 오피스텔 (업무시설)
건물면적: 42.79㎡ (약 12.95평)
토지면적: 11.76㎡ (약 3.56평) (토지지분 11.76㎡)
건물 신축년도: 2014년
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2. 입지조건
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2.1. 위치 및 주위환경
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부산광역시 수영구 민락동 소재 '민락초등학교' 남측 인근에 위치함.
주변은 주거용 오피스텔, 아파트, 횟집, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 복합 상권임.
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2.2. 교통상황
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차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.
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2.3. 토지 이용계획 및 제한상태
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준주거지역에 속하며, 중로1류, 소로3류 등의 도로에 접해 있음.
최고 높이 제한 지역(72m 이하) 및 상대보호구역(학교환경위생정화구역)에 해당됨.
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3. 권리분석
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3.1. 등기부 현황
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말소기준권리인 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 2015-08-21, 234,000,000원)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정임.
소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 등기부등본에 기재되어 있으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 보임.
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3.2. 임차인 분석
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임차인: 이선희 (이 )
보증금: 18,900,000원
차임: 580,000원
전입일자: 2024-07-19
확정일자: 2024-07-22
배당신고일자: 2025-12-17
대항력: 없음
위 임차인은 대항력이 없어 보증금 18,900,000원에 대해 별도의 인수 의무가 없을 것으로 판단됨.
다만, 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 현장 조사 등을 통해 재확인이 필요함.
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3.3. 인수되는 권리
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이 물건의 경우, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨. (인수 보증금 합계: 0원)
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4. 상권분석
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4.1. 주변 상업시설
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물건지 주변은 오피스텔, 아파트 등 주거시설과 함께 횟집, 숙박시설, 일반음식점, 커피숍 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있음.
최근 매매 데이터 분석 결과, 동일 건물(서희스타힐스 센텀프리모) 내에서 전용면적 약 20~23㎡ (약 6~7평) 단위 물건이 2026년 2월~4월 사이에 4,500만원 ~ 4,700만원 사이에서 거래된 내역이 있음.
이와 비교할 때, 본건 물건(건물면적 42.79㎡)은 제공된 실거래가 정보의 전용면적보다 약 1.8~2.1배의 면적 차이가 있으므로, 단위면적당 가격을 적용하여 시세 반영 시 약 8,500만원 ~ 9,800만원 범위의 시장 가치를 형성할 것으로 추정됨.
감정가 147,000,000원 대비 시세는 상대적으로 낮게 형성되어 있는 것으로 보이나, 감정 시점 및 물건별 특이사항(층, 향, 상태 등)에 따른 차이일 수 있음.
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5. 생활정보
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5.1. 편의시설
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인근에 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설이 다수 분포하고 있음. 광안리 해수욕장과 도보 3분 거리, 민락더마켓 2~3분 거리에 위치하며, 주변 상권이 잘 형성되어 있어 생활 편의성이 높음.
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5.2. 교육시설
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도보 거리에 민락초등학교가 위치하며, 인근에 다수의 교육시설이 소재하여 교육 환경이 양호한 편임.
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6. 잠재적 리스크
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6.1. 권리상 리스크
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등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악되나, 실제 점유자 및 임대차 관계는 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 함.
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6.2. 물건상 리스크
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제공된 실거래가 정보의 면적(약 20-23㎡)과 본건 물건의 건물면적(42.79㎡) 간 상당한 차이를 보여, 실거래가와 비교 시 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있음.
실제 현장 방문을 통해 건물의 상태, 관리 상태, 수리 필요 여부 등을 면밀히 파악해야 함.
5층이라는 층수도 고려 대상이며, 저층의 경우 일조권이나 조망권에 제약이 있을 수 있음.
주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았음.
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7. 종합 의견
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본 물건은 부산광역시 수영구 민락동의 주거 및 상업 복합지역에 위치한 오피스텔임.
건축된 지 약 10년가량 되었으며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 편임.
권리분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단되나, 임차인 현황 및 실제 점유 관계 확인이 필수적임.
최근 실거래가 시세를 바탕으로 감정가 대비 가격 메리트를 신중하게 검토할 필요가 있으며, 현장 답사를 통한 물건 상태 확인이 중요함.
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8. 투자 포인트
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* 지역 내 비교적 신축에 속하는 오피스텔로, 주거 및 업무용으로 활용 가능함.
* 인근 지역 개발 계획 및 교통망 확충 등 미래 가치 상승 잠재력 보유.
* 경매를 통한 시세 차익 기대 가능성 (감정가 대비).
* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 확보가 비교적 용이할 것으로 예상됨.
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9. 예상 입찰가
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본 건 물건은 건물면적 42.79㎡ (약 13평)으로, 최근 동일 건물(서희스타힐스 센텀프리모)에서 거래된 전용면적 약 20~23㎡ (약 6~7평) 오피스텔의 실거래가가 4,500만원 ~ 4,700만원 수준임을 감안할 때, 면적 차이를 고려하여 예상 가치를 산정해야 함.
최근 거래 사례의 단위면적당 가격(약 200만 원 ~ 230만 원/㎡)을 적용 시, 본 건의 시장 가치는 약 8,500만원 ~ 9,800만원 수준으로 추정됨.
감정가(147,000,000원) 대비 낮은 시세 형성 가능성을 고려하면, 보수적인 시각에서 70,000,000원 ~ 90,000,000원 사이의 입찰가를 제안함.
이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 추후 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.
(참고: 인수 보증금 0원)
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