나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102267 [1] 부산광역시 사하구 감천동 12-108 영동힐타운 1층111호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 ‘서천초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 소재함.

건물의 구조

2003.6.20. 사용승인된, 철근콘크리트조 스라브지붕 지하3층 지상20층 건으로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남 내지 남서하향 경사지대 내 3필일단 부정형의 토지로서, 아파트 및 부대 복리시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 단지 내 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102267 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사하구 감천동 12-108 영동힐타운 1층 111호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 사용승인일: 2003년 6월 20일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 18.74㎡ (약 5.67평)

건물면적 (전용면적): 56.28㎡ (약 16.97평)

감정가: 101,000,000원 (1억 1백만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '서천초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

남동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접하여 차량의 진출입이 용이하며, 단지 내 주차 시설이 마련되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2015년 11월 26일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권입니다. 등기부상 소유권 변동 및 채권 가압류 내역이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 120,951,621원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 전군자라는 임차인이 거주 중이며, 2006년 6월 13일에 전입신고를 하였고 대항력이 있습니다.

보증금은 0원, 차임은 0원으로 신고되어 있습니다.

따라서, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있어 해당되지 않습니다.

임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 전 로 표기합니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 근린생활시설 및 단독주택과 인접한 주거 지역에 위치하며, 서천초등학교 인근으로 교육 관련 시설 접근성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

주변에 근린생활시설이 있으며, 서천초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 마련되어 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 감천영동힐타운아파트

주소: 부산광역시 사하구 감천동 12-108

사용승인일: 2003년 6월 20일

총 세대수: 176세대

총 주차 대수: 144대 (지하 기계식 131대, 옥외 기계식 13대, 옥외 자주식 13대)

최고층: 20층

복리시설: 관리사무소, 노인정

전기차 충전기: 지하 2대

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

대항력 있는 임차인 전 이 거주 중이며, 보증금 및 차임은 없으나 점유 관계에 대한 명확한 확인 및 명도 협의가 필요합니다. 명도 과정에서 다소의 절차적 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 건물 상태

건축물 사용승인일이 2003년으로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 감천동에 위치한 영동힐타운 아파트 1층 111호로, 감정가는 1억 1백만원입니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수하는 보증금은 없으므로 재산상 직접적인 금전 부담은 없습니다. 다만, 명도 절차에 대한 주의가 필요합니다. 서천초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있으며, 2003년 준공된 건물로 노후화에 따른 관리 및 수리 비용을 예상해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수: 금전적 인수 부담은 없으나, 명도 절차를 통한 점유 확보가 중요합니다.

* 재건축 또는 리모델링 가능성: (제공된 정보만으로는 판단 불가)

* 지역 내 시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가를 참고하여 합리적인 입찰가 산정 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지 영동힐타운의 유사 면적(약 55.91㎡ ~ 56.28㎡) 거래는 2026년 5월 22일 16층 97,000,000원, 2026년 6월 23일 11층 115,000,000원, 2026년 6월 1일 11층 85,000,000원으로 나타났습니다.

본 건은 1층이므로, 통상적으로 저층에 대한 선호도 저하를 감안할 때 11층 거래가인 85,000,000원 이하 또는 그 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

감정가 101,000,000원과 최근 최저 거래가 85,000,000원을 종합적으로 고려하여, 명도 비용 및 예상 수리 비용을 감안한 보수적인 입찰가로 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.