나이스옥션 법원경매 부산 2025타경4991 [1] 부산광역시 중구 대창동1가 47 중앙역퀸즈더블유테라스에디션 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 중구 대창동1가 소재 '남성여자고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 금융기관, 공공기관 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 '중앙역'이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상23층 건물 내 제3층 제303호로서, 현상은 보통임. ㆍ외 벽 : 타일마감 및 몰탈위페인팅 마감 등. ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 동측으로 광대로 및 북서으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)(2025-08-13, 건축제한 완화), 광로3류(폭 40m~50m)(3-1호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 140m, 최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경4991 (1)

소재지: 부산광역시 중구 대창동1가 47 중앙역퀸즈W테라스에디션 3층303호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 123,000,000원

토지면적: 4.40㎡ (약 1.33평)

토지지분: 4.396㎡

건물면적(전용면적): 28.24㎡ (약 8.54평)

건물지분: 28.244㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

주위환경

평가 대상 물건은 부산광역시 중구 대창동1가 소재 '남성여자고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 해당 지역은 주거용 오피스텔, 금융기관, 공공기관 및 다양한 근린생활시설이 밀집하여 형성되어 있습니다.

교통상황

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 있고 부산 도시철도 1호선 '중앙역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물 구조 및 상태

본 물건은 철근콘크리트 구조로, 지하 1층 지상 23층 건물 중 제3층 제303호에 해당합니다. 건물 외벽은 타일 마감 및 페인팅 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 현재 건물 상태는 양호한 편입니다.

이용상태

평가 대상 물건은 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차 타워 설비, 소화전 및 화재 탐지/경보 설비가 갖추어져 있습니다. 또한 도시가스에 의한 개별 난방 설비가 설치되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

대상 토지는 인접 토지와 등고평탄한 부정형의 토지이며, 현재 오피스텔 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태

건물의 동측으로는 광대로가 있으며, 북서측으로는 폭 약 15미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)(2025-08-13 건축제한 완화), 광로3류(폭 40m~50m)(3-1호선), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12, 기준높이 140m, 최고높이 180m), 중점경관관리구역(2023-02-15)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

하나은행의 근저당권 (2019년 12월 02일 접수, 채권최고액 108,000,000원)이 말소기준권리입니다.

말소 예정 권리:

하나은행 근저당권, 이향기 씨의 가압류 (2025년 10월 16일 접수), 이향기 씨의 강제경매개시결정 (2025년 12월 10일 접수) 등 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (예: 지상권 없음).

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

임차인: 임대 관계가 미상이며, 보증금 및 월세 정보가 확인되지 않아 인수 여부 및 대항력 유무 판단에 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 부산 중구 중앙역 인근은 부산의 주요 상업 및 교통의 중심지로, 풍부한 유동인구와 배후수요를 갖추고 있습니다. 주변에는 금융기관, 공공기관, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 일반상업지역이라는 토지이용계획 또한 상업 기능의 활성화를 뒷받침합니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설:

남성여자고등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

편의시설:

다양한 근린생활시설, 금융기관, 공공기관이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

교통:

부산 지하철 1호선 중앙역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

주거 환경:

오피스텔이 다수 밀집한 지역으로, 해당 지역의 주거 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 정주 여건이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

명도 관련 불확실성:

임차인 현황이 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

토지이용계획:

시가지경관지구, 중점경관관리구역 등 일부 용도지구 지정은 향후 건물 증축, 개축 또는 리모델링 시 건축 규제를 받을 수 있으나, 현 단계에서는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 중구 중앙역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔입니다. 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮으며, 차량 및 대중교통 접근성이 매우 뛰어나 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 낙찰 후 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 과정에서의 주의가 요구됩니다. 최근 거래 사례 및 감정가격을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰가 산정을 통해 투자 가치를 극대화할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 지하철 1호선 중앙역 도보 5분 거리의 초역세권.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 관리 상태가 우수하고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 깔끔한 권리관계: 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 확보가 가능합니다.

* 풍부한 임대 수요: 부산의 주요 상업 지구에 위치하여 직장인 및 대학생 등 안정적인 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 우수한 생활 인프라: 백화점, 병원, 관공서, 각종 편의시설이 집약되어 생활 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 123,000,000원

최근 실거래가 (2026년 1월 14일): 128,000,000원 (27.828㎡ 기준)

최근 3건 평균 실거래가 (2024년 7월 ~ 2026년 1월): 약 123,000,000원

본 물건은 감정가와 최근 평균 실거래가가 동일한 수준이며, 가장 최근의 실거래가는 128,000,000원입니다. 오피스텔의 경우, 해당 면적(28.24㎡)과 층수, 향 등 구체적인 조건에 따라 시세 변동이 있을 수 있으나, 최근 거래 사례를 볼 때 128,000,000원 수준의 가치를 형성하고 있다고 판단됩니다.

임차인 현황 미상으로 인한 명도 리스크를 고려하고, 경매라는 특성을 감안하여 입찰가격을 산정하는 것이 합리적입니다. 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 다소 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 125,000,000원에서 133,000,000원 사이에서 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.