나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31342 [1] 경상남도 진주시 대평면 대평리 520-20 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 진주시 대평면 대평리 소재 "대평면사무소" 서측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택으로 형성된 주택지대임.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 평탄한 세장형의 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 소로, 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 기타도로시설(세로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임. - 기 타 :없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1)-시멘트벽돌조 슬래브지붕 1층 건물(사용승인일 : 1997.12.24)로서, 외 벽 :적타일 붙임 내 벽 :벽지마감, 타일마감 바 닥 :장판지 깔기, 타일 깔기 등. 창 호 :샷시 등. 기호(2-2)-시멘트블록조 슬래브지붕 1층 건물(사용승인일 : 1997.12.24)로서, 외 벽 :몰탈위 페인트 내 벽 :몰탈위 페인트, 타일마감

이용상태

기호(2-1):주택임. 기호(2-2):창고 및 화장실임.

설비내역

기호(2-1):난방설비 위생 및 급배수설비 기타설비(공동 LPG가스설비) 등 되어 있음. 기호(2-2):위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 및 제시외수목이 소재함.(건물개황도 및 사진용지 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임. - 기 타 :없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물[감정서상 ㄱ,ㄴ] 매각 포함.
-제시외 수목[감정서상 a] 매각 포함.
-창고 위치가 공부와 현황의 차이가 있을 수 있다고 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2026-07-27 작성일 기준, 물건 보고서를 아래와 같이 작성합니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31342 (1)

소재지: 경상남도 진주시 대평면 대평리 520-20 (새주소: 경상남도 진주시 한들길51번길 15)

용도: 단독주택 (주택, 창고 및 화장실)

감정가: 103,425,700원

토지 면적: 288.90㎡ (약 87.44평)

건물 면적: 106.47㎡ (약 32.21평)

건물 제시외 면적: 13.30㎡ (약 4.02평) - 감정서상 ㄱ, ㄴ, a 포함

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (진주북부농업협동조합)

건물 사용승인일: 1997년 12월 24일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 진주시 대평면 대평리 소재 "대평면사무소" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택으로 형성된 주택지대입니다.

* 교통상황: 대상토지까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 소로, 서측으로 세로와 접해 있습니다.

* 이용상태: 완경사지대 내 자체 지반이 평탄한 세장형의 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 기타도로시설(세로), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(2025-10-27), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 대평면사무소 인근에 위치하여 기본적인 행정 편의시설 이용이 가능합니다. 주택지대이므로 주거 환경은 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 토지 등기부: 소유권 이전(환지), 소유권 이전(손또복달), 근저당 2건(말소기준권리, 농업협동조합자산관리회사), 압류 2건(말소), 상속 소유권 이전(김미효), 임의경매(말소) 순으로 등기되었습니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존(손또복달), 근저당 2건(말소기준권리, 농업협동조합자산관리회사), 압류 2건(말소), 상속 소유권 이전(김미효), 임의경매(말소) 순으로 등기되었습니다.

* 말소기준권리: 1998년 1월 19일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (건물) 및 2001년 6월 30일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (토지)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 경매로 인해 모든 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 심

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2023년 12월 26일

* 배당신고일자: 2026년 2월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인으로, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 임차인이 배당요구자로 배당절차에서 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우, 잔액에 대한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 대평면 소재지 인근의 단독주택 밀집 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 시세 동향: 해당 지역의 단독주택 및 토지 시세는 지역 내 개발 계획, 도로 접근성, 건축 연도 등에 따라 편차가 클 수 있습니다. 제공된 감정가 103,425,700원은 토지 288.90㎡와 건물 106.47㎡(사용승인 1997년)를 포함한 금액으로, 현 시세 대비 적정 수준인지 추가적인 지역 내 실거래가 및 유사 물건 조사 필요합니다.

* 임대 시세: 주변 단독주택의 임대 시세는 지역 특성상 아파트 대비 정보가 제한적일 수 있으나, 월세 20만원(심 임차인 사례) 수준은 일반적일 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 대평면사무소가 인근에 있어 행정 및 민원 업무 처리가 용이합니다. 주택지대 특성상 소규모 상점 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교 등 교육시설이 위치할 가능성이 있으나, 구체적인 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 교통시설: 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 상태 및 제시외 물건: 건물 사용승인일이 1997년으로 비교적 오래되었습니다. 외벽 마감 등 일부 노후화가 있을 수 있으며, 제시외 건물(창고, 화장실) 및 수목이 매각에 포함됩니다.

* 공부와 현황 차이: 창고 위치가 공부상과 현황과 차이가 있을 수 있다고 조사되었습니다. 이는 실제 이용 및 활용에 제약이 될 수 있는 부분으로, 현장 확인이 필수적입니다.

* 임차인 관련: 대항력은 없으나 배당신고를 한 임차인이 있으므로, 배당 결과에 따라 보증금 잔액 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다. (다만, 현재 인수 보증금은 0원으로 분석됨)

* 지역 시장 변동성: 농촌 지역의 부동산 시장은 도시 지역에 비해 변동성이 크거나 거래량이 적을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 진주시 대평면에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 권리 없이 안전하게 취득 가능하며, 대항력 없는 임차인이 있어 명도 부담도 크지 않을 것으로 예상됩니다. 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있으며, 창고 위치의 공부상 차이가 잠재적 리스크로 존재합니다. 주변 입지조건상 전원주택 또는 농가주택 용도로 활용하기에 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 안전한 권리분석: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인수 부담이 없습니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도 절차가 비교적 순탄할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 부가 가치: 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되어 추가적인 활용이 가능합니다.

* 주거 개발 지구: 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 103,425,700원

본 물건은 권리상 특별한 인수 사항이 없고, 대항력 없는 임차인이 있다는 점에서 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 또한, 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있어 활용 가치가 있습니다. 다만, 건물 노후화 및 창고 위치의 공부상 차이라는 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

주변 단독주택 및 토지 시세, 건물의 현재 상태, 향후 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준인 약 103,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 주변 시세 조사 결과 및 법원 경매 동향에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 투자 가치를 검증하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.