나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10377 [1] 경상남도 합천군 대양면 정양리 598-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우노 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 합천군 대양면 정양리에 소재하는 토지로서, "남정초등학교" 남동측 인 근에 위치하며, 부근은 주택 및 동측, 북동측 인근에 근린생활시설, 연립주택, 숙박시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 등을 고려할 때, 제 반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형으로 완경사 지세의 평탄한 토지로서 '단독주택 건부지'임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 4M 내외 시멘트포장도로 있음,

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-06-16)(일부제한(250))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) : 블록조 칼라강판지붕 단층 건물로서, 외벽: 타일, 시멘트미장 등. 창호: 샷시창호.(사용승인일: 1976.01.01) 기호(2-나) : 블록조 슬레이트지붕 단층 건물로서, 현황 '소재불명'임.

이용상태

기호(2-가): '단독주택'임. 기호(2-나): 현황 '소재불명'임.

설비내역

기호(2-가): 위생설비, 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"의 제시외건물 참조.

공부와의 차이

가. 건물 기호(2-가)의 공부상 구조는 '블록조 기와지붕 단층'이나, 현황은 '블록조 칼 라강판지붕 단층'임. 나, 건물 기호(2-나)는 공부상 '부속사(블록조 슬레이트지붕 단층, 19.83㎡)'로 등재되 어 있으나, 현황은 건물의 구조 및 면적 등에서 유사한 건물이 없는 '소재불명'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(2-1~3) 포함
2. 지분매각(공유자우선매수권행사는 1회에 한하여 허용)
3. 목록2 건물 중 공부상 '블록조 기와지붕 단층단독주택 49.59㎡'은 현황 '블록조 칼라강판지붕 단층단독주택 49.59㎡'이고, 공부상 '부속건물 블록조 슬레이트지붕 단층부속사 19.83㎡'은 현황 '소재불명'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 거창지원 2025타경10377 (1)

* 소재지: 경상남도 합천군 대양면 정양리 598-5 (도로명주소: 경상남도 합천군 대야로 743-3)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 161,687,400원

* 토지면적: 284.00㎡ (약 85.91평)

* 토지 지분: 56.80㎡ (약 17.18평)

* 건물면적: 69.42㎡ (약 20.99평)

* 건물 지분: 13.88㎡ (약 4.20평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 181.50㎡ (약 54.90평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 주변 환경

* 본건은 "남정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 주택과 근린생활시설, 연립주택, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 도로 폭 및 포장 상태를 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 북측으로 폭 약 4M 내외의 시멘트 포장도로가 접해 있습니다.

* 주변 시설

* 남정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 근린생활시설, 연립주택, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역에 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 창원지방법원 거창지원의 강제경매개시결정(2025타경10377)으로 인한 박춘자(채권자)의 권리입니다.

* 접수일자: 2025년 12월 11일

* 인수되는 권리

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸됩니다.

* 등기부상 말소되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상입니다. 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금/차임에 대한 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

* 주변 부동산 거래 사례 분석 (주로 연립, 다세대, 빌라)

* 합천스위트캐슬3단지 (2017년 준공, 연립): 84.52㎡ 거래가 28,300만원 (약 335만원/㎡)

* 합천스위트캐슬7단지 (2017년 준공, 다세대): 58.25㎡ 거래가 18,200만원 (약 312만원/㎡)

* 정양해비치 (2019년 준공, 다세대): 35.99㎡ 거래가 13,500만원 (약 375만원/㎡)

* 본건과의 비교

* 제공된 거래 사례는 주로 신축 연립 및 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 본건은 단독주택으로서 토지 면적이 284.00㎡ (약 85.91평)으로 비교적 넓으며, 감정가는 161,687,400원입니다.

* 건물 자체는 1976년 건축되어 노후되었으나, 공부 외 건물이 181.50㎡ (약 54.90평)에 달하여 실제 사용 면적은 상당할 것으로 추정됩니다.

* 주변의 신축 다세대 주택들의 평당 가격을 고려할 때, 토지 가치가 본건의 주요 가치 요소로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육 시설

* 인근에 남정초등학교가 있어 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의 시설

* 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 북측으로 도로가 접해 있습니다.

* 건축물 상태

* 주요 건물은 1976년 1월 1일 사용승인된 블록조 단층 단독주택이며, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 다만, 공부상 기와지붕이 현황 칼라강판 지붕으로 상이하며, 부속 건물 중 하나는 소재불명 상태입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각

* 본건은 토지와 건물 지분만 매각되므로, 공유자들과의 관계 설정 및 지분권 행사 가능성이 존재합니다.

* 공유자 우선매수권 신고가 접수되어 있어, 해당 권리 행사에 따라 낙찰 여부가 결정될 수 있습니다.

* 소재 불명 건물

* 건축물대장에 등재된 부속 건물(19.83㎡)이 현황 소재 불명으로, 해당 건물의 존재 여부, 철거 여부, 법적 상태 등에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다.

* 공부상 내용과 현황의 차이

* 주요 건물의 지붕 재질(기와 vs 칼라강판)이 공부와 다릅니다. 이는 행정 서류와 실제 상태 간의 불일치로, 향후 재산권 행사 시 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화

* 주요 건물이 1976년 건축되어 노후화가 상당하므로, 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

* 임대 관계 불확실성

* 임대 관계가 미상으로, 잠재적인 임차인과의 명도 협상 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 합천군 대양면 소재 단독주택의 지분 경매 물건입니다.

* 단독주택으로서의 넓은 토지 면적(약 85.91평)과 감정가가 책정된 건물(약 20.99평 + 제시외 약 54.90평)이 매각 대상입니다.

* 가장 큰 리스크는 지분 매각이며, 공유자 우선매수권 행사가 가능하다는 점입니다. 더불어 공부와 현황의 차이, 특히 소재 불명인 부속 건물은 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 1976년에 건축된 건물은 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 넓은 토지 면적: 85.91평의 토지는 향후 활용 가치가 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 비교 가능성: 주변 신축 빌라/다세대 시세와 본건의 토지 가치를 비교하여 적정 입찰가를 산정할 여지가 있습니다.

* 명도 리스크 대비 낮은 감정가: 만약 공유자 우선매수권 행사가 없거나, 임차인 문제가 원만히 해결될 경우, 잠재적인 수익 확보가 가능합니다.

* 주택 밀집 지역 내 위치: 기본적인 생활 환경은 갖추어진 지역입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 161,687,400원

* 제공된 주변 연립, 다세대 주택 거래 사례(2017-2019년 준공)의 거래가격을 고려했을 때, 본건의 감정가는 토지 가치 및 노후 건물, 제시외 건물을 포함한 종합적인 평가로 보입니다.

* 본 물건은 지분 매각, 소재 불명 건물 등 중대한 리스크를 내포하고 있습니다.

* 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

* 본 예상가는 개략적인 분석에 근거하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 공유자 협의 등 면밀한 사전 조사를 통해 최종 결정하셔야 합니다. 특히 지분 매각 관련하여 공유자와의 협상 가능성 및 법적 절차를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.