나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1060 [1] 경상남도 진주시 상대동 310-8 동진주 다동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상대동 소재 '공단광장교차로' 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설 및 기존주택 혼용지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-4)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 진주지원에서 진행하는 2025타경1060 (1) 사건의 경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 진주시 상대동 310-8번지에 위치한 동진주 다동 2층 201호 아파트입니다.

감정평가액은 101,000,000원이며, 토지 면적은 54.05㎡(약 16.35평)이고 건물 면적은 65.20㎡(약 19.72평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건입니다.

경매 구분은 공유물분할을 위한 경매(부동산)이며, 채권자는 정OO입니다.

특이사항으로는 공유물분할 경매라는 점이 명시되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 상대동 소재 '공단광장교차로' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설 및 기존 주택이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

차량의 출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

물건지 부지 북측으로는 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

토지의 형상은 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지 상태입니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-4)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

* 주변에는 초등학교 및 기타 교육 시설, 소규모 상업 시설이 분포하고 있어 교육 및 생활 편의 환경을 갖추고 있습니다.

* 별도로 확인된 혐오시설은 현재 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매 절차로 진행되며, 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

말소기준권리는 2025년 12월 1일 접수된 정대성 명의의 임의경매 개시결정(갑6)입니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리나 인수해야 할 채무는 없는 것으로 파악됩니다.

모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권으로 기재되어 있으나, 비고란에 특이사항이 없어 실제 지상권이 존재하는지는 추가 확인이 필요합니다. 현재로서는 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 부담해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 근린생활시설 및 기존 주택이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

인근 지역은 주거 기능과 더불어 상업 활동이 이루어지는 복합적인 상권의 특성을 띱니다.

단지 내 또는 도보 가능한 거리에 기본적인 상점, 편의점, 식당 등이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 지구와는 다소 거리가 있을 수 있으나, 준주거 지역으로서의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕으로 이루어진 지상 5층 건물 내에 위치하며, 본 아파트 동은 다동입니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 마감 등의 일반적인 마감재가 사용되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

난방은 도시가스보일러를 이용한 개별난방 방식이며, 위생설비 및 급배수설비가 갖추어져 있습니다.

건물의 사용승인일은 1985년 9월 20일로, 건축된 지 약 40년이 경과한 아파트입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공유물분할 경매라는 점은 법적 절차의 특수성을 내포합니다. 다만, 본 건은 이미 경매 개시 결정이 내려져 진행되고 있으므로, 낙찰 후 추가적인 분할 절차로 인한 복잡성은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

건물의 사용승인일이 1985년으로, 건축된 지 상당한 시간이 경과함에 따라 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 축산업 관련 개발은 제한될 수 있습니다. (이는 일반적인 지역 제한사항이며, 해당 물건 자체에 직접적인 영향을 미치기보다는 지역적 특성입니다.)

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 기재되어 있으나, 물건명세서상 별도 기재 사항이 없어 실제 권리 존재 여부를 신중히 확인해야 합니다. 만약 존재한다면 인수해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 진주지원 2025타경1060 (1) 물건은 진주시 상대동에 위치한 공유물분할 경매 대상 아파트입니다.

감정가는 1억 1백만 원으로, 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

공유물분할 경매라는 점에서 권리 관계가 명확하고, 인수해야 할 임차인의 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

단지 서측 인근에 위치하며, 도심 접근성 및 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

건축 연도가 오래되었다는 점과 토지이용계획상의 일부 제한은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 분석: 공유물분할 경매로 진행되어 말소기준권리 외 소멸되는 권리가 많아 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 무배당 임차인: 인수할 보증금이 없어 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

* 입지 조건: 진주시의 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 상황에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 101,000,000원입니다.

권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 본 물건과 유사한 주변 아파트의 최근 실거래가, 건물의 현 상태 및 관리 상태, 향후 재개발 또는 리모델링 가능성 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

투입 가능한 자금 규모와 경매 시장 상황을 고려하여 신중한 입찰 전략이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.