나이스옥션 법원경매 마산 2025타경384 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 상곡리 180-1 드림팰리스 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 상곡리 소재 '상곡주공2단지' 북측 인근에 위치하는 드림팰리스 제1층 제102호로서 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 농경지 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건 주차장까지 차량 출입 자유로우며 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 4층건 중 1층 102호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 섀시창 구조 임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수, 위생, 소화설비, 공동현관문 및 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 2필일단의 사다리 평지로서 '공동주택' 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 일련번호 1: 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(그외지 역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일련번호 2: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지 일련번호 2는 공부상 지목이 전이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:본건은 현장조사시 거주인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부구조와 현황을 확인하지 못하였는 바, 귀 제시목록에 따라 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가하였으니, 경매진행시 유의 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 마산지원 2025타경384 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 상곡리 180-1 드림팰리스 1층102호

건물명: 드림팰리스

구분: 연립주택

감정가: 91,000,000원

토지면적: 80.37㎡ (약 24.31평)

건물면적: 83.79㎡ (약 25.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (자세한 정보는 개인정보 보호를 위해 마스킹 처리되었습니다.)

준공년월: 2007년 2월

1.2. 건물구조 및 상태

건축구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 중 1층 102호

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

창호: 섀시창 구조

이용상태: 공동주택(연립주택)으로 이용 중

1.3. 토지 관련 정보

토지이용현황: 본건 대지권의 목적인 토지는 2필일단의 사다리 평지로서 '공동주택' 부지로 이용 중입니다.

토지 공부상 지목: 일련번호 2의 경우 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 상곡리 소재 '상곡주공2단지' 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 농경지 등이 소재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 주차장까지 차량 출입이 자유로우며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

건물 동측으로 소로한면에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(200m 제한)에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설)

제공된 정보 및 일반적인 지역 정보 분석 결과, 해당 소재지 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 주로 주거 및 근린생활시설, 농경지 등으로 구성된 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 5월 3일 접수된 농협은행주식회사의 근저당(을14)이며, 권리금액은 44,000,000원입니다. 매각으로 인해 위 근저당 및 그 이후의 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 관련 정보는 주의 깊게 확인해야 합니다.

3.4. 등기부 현황 요약

* 갑2: 유성권 (2007-01-29, 소유권이전)

* 갑5: 신감순 (2008-11-07, 소유권이전)

* 갑7: 강성훈 외 1명 (2019-02-15, 소유권이전)

* 갑8: 이승현 (2024-05-03, 공유자전원지분전부이전, 말소)

* 을14: 농협은행주식회사 (2024-05-03, 근저당, 말소기준권리)

* 갑9: 농협은행 (2025-12-10, 임의경매개시결정)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 경향을 보입니다.

* 상안빌라 (연립, 1997년식, 68.75㎡): 2025년 6월 3,000만원에 거래되었습니다. (참고: 이 거래가는 면적 대비 이례적으로 낮아 추가 확인 필요)

* 수신파크빌 (다세대, 2012년식, 62.88㎡): 2025년 2월 7,700만원에 거래되었습니다. (약 122.5만원/㎡)

* 태원빌 (다세대, 2012년식, 40.91㎡): 2024년 2월 4,000만원에 거래되었습니다. (약 97.8만원/㎡)

4.2. 본건 가치 평가

본건 드림팰리스는 2007년 준공된 연립주택으로, 전용면적 83.79㎡입니다. 주변 유사 물건 시세를 고려할 때, 건물의 노후도 및 면적 등을 감안하면 3.3㎡당 약 100만원 ~ 120만원 수준의 시세를 형성할 것으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본건의 추정 시세는 약 9,200만원 ~ 10,000만원 범위로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

본건은 주택지대 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물에는 급·배수, 위생, 소화설비, 공동현관문 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경

단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등 다양한 주거 형태와 함께 농경지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 거주인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조와 현황을 직접 확인하지 못했습니다. 외부 관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 임차인이 거주 중일 가능성이 있으며 이에 대한 정확한 정보 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 지목과 현황 불일치

본건 대지권의 목적인 토지 중 일련번호 2 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 등기부상 지목과 실제 이용 현황 간의 차이가 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍에 위치한 연립주택으로, 제1종일반주거지역 내에 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 주변에 다양한 주거 형태 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 권리분석상으로는 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 권리 승계가 가능하나, 지상권 등 소멸되지 않는 권리에 대한 확인이 필요합니다. 다만, 현장 방문 시 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 토지 지목과 현황의 차이도 참고해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 지역 내 위치: 안정적인 주거 수요 기대

* 일괄 매각 대상: 토지와 건물을 함께 취득 가능

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 잠재적 시세 차익 기대 가능

* 내부 수리 시 가치 상승 기대: 직접 점검 후 리모델링을 통해 가치 증대 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 91,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 면적, 연식 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 시세는 약 9,200만원 ~ 10,000만원 범위로 추정됩니다. 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 접근과 함께 시장 상황을 고려한 전략적인 입찰이 필요합니다.

본건에 대한 예상 입찰가는 93,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.