나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21075 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 교동리 746-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(지붕멸실) 포함. 토지상에 자생하는 수목은 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 평가함. 목록2. 건물은 공부상 세멘기와지붕이나 현황 슬래브지붕이며, 2층은 소재불명으로 조사됨. 감정서상 기호 2-1) 건물은 공부상 창고이나 현황 창고 및 변소임. 전입세대확인서상 존재하는 차성자는 본건 채무자겸소유자의 모친으로 무상거주사실 확인서가 접수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 마산지원 2025타경21075 (1) 사건의 경매 물건에 대한 종합적인 분석을 제공합니다. 본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 교동리 746-4에 소재한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 경매는 부동산 임의경매로, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 교동리 746-4

* 토지 면적: 375.00㎡ (약 113.44평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 82.00㎡ (약 24.80평)

* 건물 제시외 면적: 54.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 271,206,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 교동리에 위치하며, 비교적 한적한 농어촌 마을 지역에 속합니다. 주변에는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 바다와도 인접해 있어 자연환경이 좋은 지역입니다.

2.2. 교통상황

진동면 지역은 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 진동환승센터를 통해 창원 시내 및 주변 지역으로 이동이 편리합니다. 차량 진입이 가능하며, 비교적 원활한 교통망을 갖추고 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

본 물건은 마을 도로와 접해 있어 차량 접근이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제공된 정보 내에서 구체적인 토지이용계획 및 제한상태에 대한 상세 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 진동면은 자연환경보전지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등이 포함될 수 있는 지역입니다.

2.5. 주변시설 (학교, 편의시설 등)

진동면 소재지에는 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)이 차량으로 약 5~10분 거리에 위치하고 있습니다. 교육 시설로는 진동초등학교, 마산삼진중학교, 마산삼진고등학교 등이 인근에 분포하고 있습니다.

2.6. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 창원시 마산합포구 진동면 공원묘원로에 마산자원회수시설(소각장)이 위치하고 있습니다. 이는 물건의 직접적인 인근 지역은 아니지만, 해당 지역을 고려할 때 인지하고 있어야 할 부분입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 을14 (토지 등기부) 및 을12 (건물 등기부)의 근저당권으로, 채권자는 주식회사행복자산관리대부이며 접수일자는 2025년 5월 27일입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 본 건에서는 을14/을12 근저당권 및 갑24/갑22 임의경매 개시 결정 등기가 말소 기준으로, 해당 권리 이하의 등기사항은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차인 현황 포함)

* 토지 등기부 요약 및 건물 등기부 요약에 따르면, 현재 등기된 소유권은 박현도에게 있으며, 그 이전 소유자로는 김선희, 차성자가 있습니다.

* 임차인 현황:

* 주식회사행복자산관리대부: 보증금 5,000,000원, 차임 0원. 전세권이 설정되었으나, 말소기준권리와 동일 날짜(2025-05-27)로 말소 처리되어 인수 대상이 아닐 가능성이 높습니다.

* 차성자 (전입세대확인서상): 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2010-11-18. 대항력이 있습니다. 그러나 본 건 채무자 겸 소유자의 모친으로, 무상거주 사실 확인서가 접수되어 있어 실제 금전적 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 하지만 법률적으로 대항력은 존재하므로 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원.

3.4. 등기부 현황 요약

등기부등본 상 채권 총액은 토지 기준 146,000,000원 (근저당), 건물 기준 151,000,000원 (근저당 + 전세권)입니다. 이는 실제 채무액과 경매 청구액을 나타내며, 물건의 가치를 파악하는 데 중요한 정보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

진동면은 창원시 서쪽에 위치한 해안 지역으로, 전통적인 어촌 및 농촌의 특성을 가지고 있습니다. 최근 인근 산업단지 개발 및 도시화로 인해 점진적인 변화를 겪고 있으며, 대중교통 이용이 편리하고 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

4.2. 주변 시세 동향 (연립, 다세대, 빌라 등)

제공된 정보에는 연립, 다세대, 빌라 등과 같은 공동주택의 구체적인 시세 정보는 포함되어 있지 않습니다. 다만, 검색 결과에서 인근 지역(마산합포구)의 아파트 매매 실거래가 정보가 일부 확인되었으나, 본건과 같은 단독주택과의 직접적인 비교는 어렵습니다. 진동면 지역에서는 2026년 7월 7일 기준, 대지 167평 / 연면적 29평의 전원주택이 8.5억에 매물로 나온 사례가 확인되었습니다. 또한, 2023년 11월 기준, 진동면 교동리 인근에서 대지 약 104평, 건축면적 약 35평의 신축급 단독주택이 3.5억에 매매된 사례도 있습니다. 이는 본 건의 감정가(2.7억)와 비교 시, 지역 내 단독주택의 가격대는 형성되어 있음을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

진동면 소재지에는 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있으며, 차량으로 접근이 용이합니다. 진동 시장이 있어 신선한 해산물과 지역 특산품을 구입할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

인근에 진동초등학교, 마산삼진중학교, 마산삼진고등학교 등이 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의

마산 운전면허시험장이 진동면에 위치해 있으며, 창원시 시내 및 주변 지역으로의 대중교통 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(차성자)의 존재: 비록 보증금 및 차임이 0원이고 무상 거주 사실이 확인되었으나, 법률상 대항력이 존재하므로 명도 절차에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 말소 기준 권리보다 선순위 권리: 등기부 상으로는 모든 권리가 말소기준권리(근저당) 이후에 설정된 것으로 보이나, '대항력 있는 임차인'의 존재는 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 현황 관련 리스크

* 건물 현황과 공부상 차이: 건물이 공부상 시멘트 기와 지붕이나 현황은 슬래브 지붕이며, 2층은 소재불명으로 조사되었습니다. 감정서상 창고는 현황 창고 및 변소로 이용 중입니다.

* 제시외 건물: 지붕이 멸실된 제시외 건물이 매각에 포함되어 있으며, 이에 대한 처리 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지상 수목: 경제적 가치가 미미한 자생 수목은 토지에 포함 평가되었으나, 별도의 처리나 관리가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 폐기물 처리 시설 인근: 마산자원회수시설(소각장)이 인근 지역에 위치하고 있어, 환경적 요인이나 민감한 거주자에게는 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 경매 물건은 창원시 마산합포구 진동면에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 함께 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 자연 친화적인 입지 조건을 가지며, 최근 개발 가능성이 언급되는 지역입니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재, 공부상과 현황의 차이, 제시외 건물 등 잠재적인 법적 및 물건 현황상의 리스크를 내포하고 있습니다.

7.2. 개발 가능성

진동면 지역은 창원시의 도시 확장 가능성을 가진 지역으로 언급되고 있어, 향후 지역 발전과 함께 부동산 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 메리트

감정가가 271,206,000원이나, 임의 경매로 진행되는 만큼 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다. 또한, '대항력 있는 임차인'의 존재 및 건물 현황의 차이점은 입찰 경쟁률을 낮출 수 있는 요인이 될 수 있으며, 이는 가격적인 메리트로 작용할 수 있습니다.

8.2. 향후 전망

진동면 지역은 창원시의 도농 복합 지역으로서, 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다. 또한, 서해안 개발 계획이나 지역 균형 발전 정책에 따라 가치가 상승할 가능성도 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

본건의 감정가는 271,206,000원입니다. 검색된 자료에 따르면, 인근 지역(진동면)의 단독주택 매매 사례는 2023년 11월 기준 3.5억 (대지 약 104평, 건평 약 35평), 2026년 7월 기준 8.5억 (대지 167평, 건평 29평)으로 형성되어 있습니다.

본 건은 대지 113.44평, 건물 24.80평에 감정가 2.7억원이므로, 시세 대비 유사하거나 약간 낮은 수준으로 보입니다.

하지만 '대항력 있는 임차인'의 존재, 공부상과 현황의 차이, 제시외 건물 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 시세의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

9.2. 입찰가 산정 근거

감정가 271,206,000원에서 잠재적 리스크 해소 비용(명도, 수리비 등)을 고려하여, 예상 입찰가 범위를 190,000,000원 ~ 217,000,000원 으로 제안합니다.

이 범위는 낙찰 후 명도 및 수리 비용, 그리고 미등기 건물 처리 등의 추가 비용을 고려한 보수적인 접근입니다. 투자 목적(실거주, 임대, 투자 등)에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

본 입찰가는 인수 보증금 합계 0원을 기준으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.