나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21074 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 990 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 소재‘창원시립구암어린이집’북서측 인근에 위치하며, 부근은 고속도로주변 주택지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 부근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리의 토지로서, 주거나지 상태입니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ㆍ본건 토지는 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로서 명확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량 등이 요구되는 바 참고하시기 바랍니다. ㆍ 본건 토지상의 경제적가치가 미미한 잡목 등은 일반적인 거래관행을 참작하여 토지에 포함하여 평가하였습니다.

물건 비고

현황 나대지로 일부 일시적 전으로 이용 중이며, 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경21074 (1) 사건으로 접수된 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 990 소재 토지 물건에 대한 보고서입니다.

본 물건은 대지 용도로 이용 가능한 토지이며, 감정가는 162,630,000원입니다.

토지 면적은 234.00㎡ (약 70.79평)이며, 건물은 현황상 존재하지 않아 건물 면적은 0㎡입니다.

매각 대상은 토지 전부이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 방OOOOOOOO입니다.

감정평가서 요약 표에 따르면 본건은 토지감정요항표에 기반하여 평가되었습니다.

물건명세서 작성일은 2026년 5월 17일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 소재 ‘창원시립구암어린이집’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 고속도로변 주택지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 접근성에 대한 구체적인 언급은 없습니다.

주변 도로 상황은 지적도상 맹지인 점이 특징입니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 사건의 말소기준권리는 2011년 10월 5일 접수된 방어진농업협동조합의 근저당권(을9)입니다.

등기부등본상 소유권 변동 및 다양한 권리 변동이 확인됩니다.

* 갑1: 1978-11-20 김일렬 외 1명 소유권 이전

* 갑2: 2002-07-08 박영혜 1번장지일지분전부이전

* 갑3: 2002-07-08 김국자 공유자전원지분전부이전

* 갑5: 2007-02-15 김향숙 소유권 이전

* 을9: 2011-10-05 방어진농업협동조합 근저당권, 58,500,000원 (말소기준권리)

* 을10: 2011-10-05 방어진농업협동조합 지상권설정 (말소)

* 갑9: 2022-09-26 최수용외 1명 소유권 이전 (증여)

* 갑10: 2025-12-11 방어진농업협동조합 임의경매, 45,050,609원 (창원지방법원 마산지원의 임의경매개시결정(2025타경21074))

등기부채권 총액은 58,500,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없으며, 지상권도 말소될 예정입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이므로, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 구암동 일대는 고속도로 주변의 주택지대입니다.

인근에 창원시립구암어린이집이 위치하는 것으로 보아, 아동 및 가족 단위 거주 비율이 높을 것으로 예상됩니다.

일반적인 상업 시설보다는 주거 지원을 위한 소규모 상업 시설이 발달했을 가능성이 있습니다.

주요 상권 형성보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주의 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 주택지대에 위치하고 있으며, 인근 어린이집이 있어 자녀 양육 환경 측면에서 고려될 수 있습니다.

차량 접근은 용이한 편이나, 구체적인 대중교통망 정보는 부족합니다.

반경 내 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 주택지대임을 감안할 때 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 지적도상 맹지라는 점입니다.

이는 토지 이용 및 건축 행위에 있어 가장 큰 제약 요인이 될 수 있으며, 도로 통행권을 확보하기 위한 추가적인 비용이나 노력이 필요할 수 있습니다.

현황은 나대지 상태이나 일부 일시적으로 전으로 이용 중이며, 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

인접 토지와의 경계가 다소 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 요구됩니다.

경제적 가치가 미미한 잡목 등은 감정평가 시 토지에 포함하여 평가되었으므로, 토지 정리 비용 발생 가능성은 낮습니다.

임대 관계는 미상으로, 혹시 모를 점유 관계에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동에 위치한 토지 물건으로, 감정가는 162,630,000원입니다.

제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있는 지역이나, 지적도상 맹지라는 치명적인 단점을 가지고 있습니다.

도로 접근성 문제가 해결되지 않는다면 토지 활용 및 가치 상승에 큰 제약이 따를 수 있습니다.

다만, 주택지대 및 어린이집 인근이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

따라서 본건의 투자가치는 도로 접근성 확보 가능성과 그로 인한 개발 잠재력을 면밀히 분석하여 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

개발 잠재력: 제1종일반주거지역으로 향후 건축 및 개발 가능성이 있습니다.

지역 가치: 창원시 마산회원구 내 주택지대라는 점에서 안정적인 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

인수 부담 없음: 권리 분석 결과, 명도 대상 임차인이 없거나 인수할 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 투자자 본인의 시장 조사, 현장 답사, 도로 확보 방안 및 개발 가능성 분석, 명도 가능성, 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

제공된 정보만을 바탕으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

감정가 162,630,000원은 본건의 기준 가격이며, 본 건은 인수 보증금이 없으므로 감정가를 기준으로 하되, 맹지라는 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.