나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1065 [1] 경상남도 하동군 진교면 송원리 산88-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하감정 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 하동군 진교면 송원리 소재 "율원마을" 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 임야, 농경지 등이 소재하는 순수야산지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

북동하향 경사의 부정형 토지로 현황 "임야"임.

인접 도로상태

북동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경1065 (1)

소재지: 경상남도 하동군 진교면 송원리 산88-4

용도: 임야

토지면적: 12,859.00㎡ (약 3,890.05평)

건물면적: 0.00㎡ (존재하지 않음)

감정가: 154,308,000원

1.2. 매각 정보

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사천시산림조합

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상남도 하동군 진교면 송원리 소재 "율원마을" 북서측 근거리에 위치하고 있으며, 부근은 임야, 농경지 등이 소재하는 순수 야산지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 형태 및 이용상태

본건은 북동하향 경사의 부정형 토지로 현황 "임야"입니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본건은 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2021-11-19 접수된 사천시산림조합의 근저당권 (채권액 97,500,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (사천시산림조합, 2021-11-19)

* 지상권 (사천시산림조합, 2021-11-19)

* 근저당권 (이상열, 2024-10-24, 26,000,000원)

* 압류 (양산세무서장, 2024-10-29)

* 가압류 (경남신용보증재단, 2025-01-24, 53,500,000원)

* 가압류 (농협은행, 2025-04-18, 11,784,439원)

* 압류 (양산시, 2025-08-01)

* 임의경매개시결정 (사천시산림조합, 2025-12-02, 74,994,745원)

* 가압류 (롯데카드, 2025-12-15, 28,315,360원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 명시된 특이사항은 없으며, 상기 기재된 모든 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 등기부 채권 총액

총 등기부 채권액: 217,099,799원.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 임야, 농경지, 야산지대로 구성된 농촌 지역에 위치하여 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다.

가장 가까운 마을은 "율원마을"이며, 주요 편의시설 및 상업시설은 인근 읍면 소재지 이용이 필요합니다.

4.2. 주변 편의시설

인근 진교면 소재지에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 분포하고 있습니다.

최근 2025년 4월과 6월 거래된 진교면 송원리 인근 답 토지의 평당 거래가는 약 14만원 수준이었습니다. 2022년 11월 기준으로는 진교면 송원리 1220평 토지가 평당 12만원에 매물로 나왔으며, 2024년 1월 기준으로는 진교면 진교리 임야 673평이 평당 30만원에 매물로 나왔습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 생활 환경

본건은 농촌 지역에 위치하여 주거 및 생활 편의 시설은 제한적입니다.

차량 접근성은 보통이며, 인근 진교면 소재지의 편의시설 이용이 가능합니다.

진교파크골프장 등 여가 시설이 근거리에 위치하고 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

본건은 생산관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 토지 지형

토지는 북동하향 경사의 부정형 임야로, 실제 이용 시 지형적인 특성을 고려한 계획 및 개발이 필요합니다.

6.3. 개발 가능성

준보전산지 및 생산관리지역으로 지정되어 있어, 개발 행위에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 진교면 송원리 소재의 임야로, "율원마을" 인근의 야산지대에 위치합니다.

총 면적은 약 12,859㎡ (약 3,890평)이며, 감정가는 154,308,000원입니다.

등기부상 권리 관계는 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

토지 이용계획상 생산관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 활용에 일부 제한이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 가치

상대적으로 넓은 면적의 임야로, 장기적인 관점에서 산림 자원 개발 또는 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

인근 지역의 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 투자 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

주변 토지 거래 사례를 볼 때, 평당 약 12~30만원 수준의 거래 가격이 형성되어 있습니다.

8.2. 권리 관계

모든 권리 관계가 말소 예정이므로, 낙찰 후 권리상 하자 없이 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 고려 사항

본건은 인수할 임차인 보증금이 없으며, 토지 매각 물건입니다.

감정가 154,308,000원을 기준으로, 주변 시세, 물건의 현황, 향후 개발 가능성, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인근 유사 토지 거래 사례를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

낙찰 가능성을 높이고자 한다면, 감정가를 하회하는 선에서 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.