나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1064 [1] 경상남도 진주시 이현동 1180 이현하이클래스웰가 114동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 이현동, "대아중학교"에서 북측으로 직선거리 약500m 지점에 소재하는 이현하이클래스웰가 제114동 제16층 제1601호로서, 부근은 아파트 등 공동주택단지, 근린생활시설, 초중고등학교 등 교육시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 주거환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 자유로우며 관내버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통사정도 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

2008.04.08. 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건 내 아파트 제16층 제1601호로서 외벽은 외장용석판, 몰탈위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 알미늄샷시 2중 창호에 유리끼우기 마감으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

주거용 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급`배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 자체 지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 5차선 포장도로와 접하고 있으며, 동측과 북서측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,도시개발구역(2008-02-21)( 이현지구)<도시개발법>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 부득이 인근선례, 외부에서 관찰되는 상황, 통상적이고 표준적인 상태, 본건전례 등을 고려하여 평가하였으므로 참고하시기 바라며, 소유자가 거주중인 것으로 탐문되나 임대관계는 확인치 못햇으므로 업무집행 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 경상남도 진주시 이현동 1180번지, 이현하이클래스웰가 114동 16층 1601호에 소재한 아파트입니다.

건물은 2008년 4월 8일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조이며, 총 20층 건물 중 16층에 위치하고 있습니다.

아파트 단지는 총 14개 동으로 구성되어 있으며, 총 1268세대가 거주하고 있습니다.

본 물건의 전용면적은 75.07㎡ (약 22.68평)이며, 공급면적은 약 110.1㎡ ~ 127.76㎡ 범위로 추정됩니다.

1.2. 토지 정보

본 물건의 토지 지분 면적은 39.2165㎡ (약 11.85평)입니다.

토지 형상은 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형의 토지이며, 아파트 부지로 이용 중입니다.

1.3. 매각 대상

토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.4. 감정가 및 면적

감정가는 290,000,000원입니다.

토지 면적은 39.22㎡ (토지 지분 39.2165㎡)이며, 건물 면적은 75.07㎡ (건물 지분 75.07㎡)입니다.

1.5. 건물 상세

외벽은 외장용 석판, 몰탈 위 페인트 마감이며, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 알루미늄 샷시 2중 창호에 유리 끼우기 마감으로 현상은 보통 수준입니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상남도 진주시 이현동에 위치하며, '대아중학교'에서 북측으로 약 500m 지점에 소재합니다.

주변은 아파트 등 공동주택단지, 근린생활시설, 초중고등학교 등 교육시설이 밀집된 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

아파트 단지까지 차량의 출입이 자유로우며, 관내 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용 또한 대체로 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 북동측으로는 왕복 6차선, 동측으로는 왕복 5차선 포장도로와 접하고 있으며, 단지 동측 및 북서측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2016년 1월 26일 접수된 국민은행 근저당 (을4)입니다.

등기부등본상 을구의 모든 권리(근저당)는 말소 예정이며, 갑구의 가압류 및 압류 역시 말소 기준 권리보다 후순위로 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

따라서, 낙찰자는 소멸주의 원칙에 따라 권리상의 부담 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

등기부채권 총액은 201,051,155원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임차인이 없는 것으로 파악되나, 소유자가 거주 중일 가능성이 탐문되었으므로 현장 방문 시 실제 점유 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 아파트 단지는 주거지 내에 위치하며, 인근에 다수의 공동주택 단지가 밀집해 있습니다.

상업 시설 및 편의 시설이 비교적 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

특히, 주변에 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 이는 단지 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

인근 근린생활시설 이용이 편리하며, 도심 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 대아중학교가 있으며, 초등학교 및 고등학교 등 다수의 교육시설이 밀집해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

5.3. 주변 시설

인근에 아파트 단지와 학교, 근린생활시설 등이 위치하여 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

지도 검색 결과, 해당 아파트 단지 주변으로 특이한 혐오시설은 파악되지 않았으며, 주거 환경은 양호한 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임장 확인 필요 사항

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 내부 확인이 곤란하였으므로, 실제 물건의 내부 상태, 수리 필요 여부, 점유자 현황 및 임대 관계 등은 반드시 현장 임장을 통해 재확인해야 합니다.

소유자 거주 추정되나, 임대차 관계 확인이 필요합니다.

6.2. 특이사항/주의사항

별도의 특이사항은 보고서상 명시되지 않았으나, 앞서 언급된 바와 같이 내부 상태 및 점유 관계 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시의 비교적 양호한 주거 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

건물 연식은 있으나, 기본적인 관리가 이루어진 것으로 판단됩니다.

권리 분석상 인수할 부담이 없으며, 임차인 관련 문제 또한 없을 것으로 예상됩니다.

따라서, 임장 시 내부 상태 점검 및 명확한 점유 관계 확인 후, 현 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 주거용 또는 투자용으로 고려해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 진주시 내 우수한 주거 환경 및 생활 인프라

* 초중고교 인접으로 인한 교육 환경 우수

* 교통 편리 (차량 및 대중교통 이용 용이)

* 권리상 인수 부담 없는 깨끗한 물건

* 단지 내 및 주변 편의시설 이용 편리

9. 예상 입찰가

감정가 290,000,000원 대비, 최근 동일 아파트 단지 내 유사 면적(110.1㎡ ~ 127.76㎡)의 매매 사례(355,000,000원 ~ 400,000,000원)를 고려했을 때, 본 건 75.07㎡ 면적의 가치는 시세 대비 약 270,000,000원 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

이는 감정가와 시장 가격을 종합적으로 고려한 예상가이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경매 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

따라서, 270,000,000원을 기준으로 입찰 전략을 수립하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.