나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31463 [1] 경상남도 진주시 옥봉동 805-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

? 본건은 경상남도 진주시 옥봉동 소재 「진주시외버스터미널」 동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 숙박시설, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

? 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

? 자체지반 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현재 호텔 건부지로 이용중입니다

인접 도로상태

? 본건 동측 및 북측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

? 일반상업지역, 특화경관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

? 없습니다.

공부와의 차이

? 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

? 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ‘(ㄱ)~(ㄴ)’] 매각포함.
- 본건 건물의 계단실 및 각종 부대설비 등은 건물가격에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경31463 (1) 사건의 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 진주지원 2025타경31463 (1)

소재지: 경상남도 진주시 남강로736번길 8 (옥봉동) (구 주소: 옥봉동 805-1)

용도: 숙박시설 (기타 용도: 숙박시설, 위락시설)

감정가: 1,874,698,680원

토지 면적: 349.40㎡ (약 105.7평)

건물 면적: 1220.70㎡ (약 369.2평)

제시외 건물 면적: 15.37㎡ (약 4.65평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농업협동조합 자산관리회사 (근저당권), 진주원예농업협동조합 (임의경매 신청)

1.1. 1. 건물 현황 (건축물대장 기반)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 4층

건축면적: 274.14㎡ (약 82.9평)

연면적: 1220.70㎡ (약 369.2평)

사용승인일: 2000년 1월 13일

1.2. 입지 조건

* 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 진주시 옥봉동에 소재하며, 「진주시외버스터미널」 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 숙박시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 현황

자체 지반이 등고평탄한 가장형의 토지이며, 현재 호텔 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

본건 토지는 동측 및 북측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 특화경관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

* 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 1월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을26)입니다.

이 외 다수의 근저당권 및 2025년 12월 11일자 진주원예농업협동조합의 임의경매개시결정 등기가 존재하며, 이들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 2,040,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 김 : 전입일자 2019-01-07. 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 이 : 전입일자 2021-01-07. 보증금 130,000,000원 (1차 보증금 감액분 70,000,000원), 차임 2,200,000원. 확정일자 2026-02-23, 배당신고일자 2026-02-27. 대항력 있음. 인수 가능 보증금 130,000,000원.

* 서 : 전입일자 2022-06-24. 보증금 0원, 차임 500,000원. 대항력 없음.

* 정 : 전입일자 2025-11-05. 보증금 0원, 차임 500,000원. 대항력 없음.

* 인수되는 권리 및 임차보증금

제공된 자료상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 '이 '의 보증금 130,000,000원이 존재하므로, 실제 낙찰 후 인수 여부는 면밀한 추가 검토가 필요합니다. 또한, '김 ' 임차인의 경우 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있어 주의가 요구됩니다.

1.4. 상권 분석

* 주변 상권

진주시외버스터미널 인근에 위치하여 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다. 숙박시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 다양한 고객층 확보가 가능합니다. 본건 건물의 기타 용도에 '위락시설'이 포함되어 있어, 관련 업종과의 시너지 또는 상권 활성화 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 혐오시설 여부

주변 지역에 대해 별도로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '위락시설' 용도가 포함되어 있어 일부 민감한 업종과의 인접성은 고려될 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

* 교통 및 접근성

시외버스터미널이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설

상업 및 주거 지역이 혼재된 지역으로, 기본적인 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재

'이 ' 임차인의 보증금 130,000,000원 인수 가능성과 '김 ' 임차인의 보증금 및 차임 미상으로 인한 잠재적 명도 및 보증금 관련 분쟁 위험이 존재합니다.

* 토지 이용계획상 제한

특화경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물

제시외 건물 15.37㎡가 매각에 포함되어 있으나, 건물 전체 면적에 비해 크지 않습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 진주시외버스터미널 인근의 일반상업지역에 위치한 숙박시설로, 교통이 편리하고 유동인구가 많은 장점이 있습니다. 건물 규모가 크고 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재, 특히 인수 가능 보증금 및 미상 금액에 대한 위험 요소를 안고 있습니다. 또한, 토지 이용 제한 사항은 향후 활용 계획 수립 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 상업지역 내 입지: 진주시외버스터미널 인근으로 배후 수요 및 유동인구 확보가 유리합니다.

* 활용도 높은 건물: 숙박시설 및 위락시설 용도로 활용 가능하여 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 제시외 건물 포함 매각: 별도 면적에 대한 권리행사가 가능합니다.

* 향후 개발 가능성: 지역 상권 성장과 연계하여 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가 산정 근거

* 감정가: 1,874,698,680원

* 인수 보증금: 0원 (제공된 '인수 보증금 합계' 기준)

예상 입찰가는 감정가 대비 적정 낙찰률, 임차인 명도 비용, 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 대항력 있는 임차인 '이 '의 보증금 130,000,000원 인수 여부 및 '김 ' 임차인 관련 불확실성 해소 방안 마련이 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 것입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.