나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1079 [1] 경상남도 남해군 고현면 갈화리 산19-15 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 고현면 갈화리 소재 '갈화소류지' 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1~6) : 6필 일단의 부정형의 토지로서, 건축허가를 득하고 부지조성중인 토지로, 일부는 평탄하고, 일부는 법면 등 경사지이며, 일부는 내부진입로 등임. 기호(8) : 부정형의 토지로서, 전기타(부속토지 등)임.

인접 도로상태

기호(1~6,8) : 북측으로 노폭 4~5 미터 내외의 진입도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4) : 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역(2023-01-13)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(3,5) : 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례> 기호(8) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>.

제시목록 외의 물건

기호(1,8) 일부 지상에 이동 가능한 컨테이너, 화장실 등이 소재함.

공부와의 차이

기호(1~5)의 귀 제시목록상 지목은 ‘임야’이나, 건축허가를 득하고 부지조성중인 토지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층의 신축중 중단된 미준공 상태의 건물로서, 외벽 : 몰탈, 강판, 스톤코트 마감 등 내벽 : 몰탈, 목재 마감 등 창호 : 대체로 창틀 및 문틀 등 설치되어 있으나, 유리창 및 문짝 등은 미설치된 상태임.

이용상태

본건은 생활숙박시설 신축중 중단된 미준공 상태의 건물로서, 지하1층 : 주차장, 전기실, 펌프실, 계단실, 로비, 사무실, 화장실 등 지상1~3층 : 생활숙박시설(객실, 계단실, 복도) 등 지상4층 : 생활숙박시설(객실, 계단실, 복도), 카페테리아 등의 구조임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등 공사진행 중 중단된 미준공 상태임.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1~6]2021년경 남해군으로부터 숙박시설(생활숙박시설) 용도로 건축허가를 득하고 부지조성중인 토지로서 이를 감안하여 평가하였으며 토지의 상황, 허가의 존속여부 등은 입찰시 확인 요함.
-목록[1,8]일부 지상에 소재하는 이동 가능한 컨테이너, 화장실 등은 평가 제외함.
-본건 토지에 화체된 옹벽 등의 부합물은 토지에 포함하여 평가함.
-목록[7]2021년 숙박시설(생활숙박시설) 용도로 건축허가를 득하고 신축 중 중단되어 사용승인을 득하지 못한 미준공 상태의 건물(건축물대장 없음)로서 건물의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량을 요하며, 건물에 부합된 테라스, 수영장, 피트공간, 옥탑 등은 건물가격에 포함하여 평가함.
-목록[8]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경1079 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강구수산업협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 6,834,607,400원

1.2. 토지 정보

소재지: 경상남도 남해군 고현면 갈화리 산19-15

토지면적: 7307.00㎡ (약 2210.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

용도: 건축허가 득하고 부지조성중인 토지 (주요 지목 '임야'이나, 현황은 부지조성중)

이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 준보전산지, 접도구역 등 (세부 내용은 본문 참조)

1.3. 건물 정보

건물면적: 3692.24㎡ (약 1116.9평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

용도: 숙박시설 (생활숙박시설) - 신축 중 중단, 미준공 상태 (건축물대장 없음)

구조: 철근콘크리트구조, 4층

이용상태: 지하1층 (주차장, 전기실 등), 지상1~4층 (생활숙박시설, 카페테리아 등)

설비내역: 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등 (공사진행 중 중단)

부합물: 테라스, 수영장, 피트공간, 옥탑 등은 건물 가격에 포함하여 평가함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

소재지: 경상남도 남해군 고현면 갈화리

주위환경: '갈화소류지' 북동측 근거리, 주택, 농경지, 임야 등으로 형성 (보통시됨)

교통상황: 지역 내 일반적 교통사정 보통시됨.

인접도로: 북측으로 노폭 4~5미터 내외 진입도로 소재.

2.2. 주변 시설 검색 결과

* 주변 교통: 지역 내 일반 교통 상황은 보통이며, 물건지 북측으로 노폭 4~5미터 내외의 진입도로가 있습니다.

* 편의시설: 반경 5km 이내에 편의점, 소규모 마트, 식당 등이 위치하고 있으나, 대형 편의시설은 제한적입니다.

* 관광자원: 본 물건이 위치한 남해군은 아름다운 해안 경관과 다랭이마을, 남해대교 등 관광 명소가 많아 관광객 유치에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 혐오시설 존재 여부를 재확인하는 것이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 6월 30일 접수된 강구수산업협동조합의 근저당권(을11)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 등기부상 현재 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 채권 총액

토지 등기부채권 총액: 6,292,856,164원

건물 등기부채권 총액: 5,904,000,000원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

별도의 임차인 현황은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 남해군 고현면에 위치하며, 주변은 주로 주택, 농경지, 임야로 이루어져 있습니다. 숙박시설(생활숙박시설) 용도로 건축허가를 득하고 부지조성 중인 점을 고려할 때, 지역 내 관광 수요 및 개발 가능성에 따른 상권 발달 가능성이 있습니다.

4.2. 관광 자원 연계성

남해군은 대한민국 대표적인 관광지로, 아름다운 해안선과 다양한 관광 명소를 보유하고 있습니다. 본 물건의 입지는 이러한 관광 자원과 연계하여 숙박 시설 운영 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근에는 기본적인 편의시설(편의점, 소규모 마트) 및 식당 등이 있으나, 도보로 이용 가능한 대형 상업 시설이나 문화 시설은 제한적입니다.

5.2. 교통 접근성

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 자가용 이용 시 남해군 내 주요 지역 및 관광지로의 이동은 용이한 편입니다.

5.3. 주변 환경

주변이 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 조용하고 한적한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 미준공 상태의 건물: 2021년경 건축허가를 득하였으나 신축 중단되어 사용승인을 받지 못한 미준공 상태의 건물이며, 건축물대장도 없습니다. 건물의 정확한 위치, 경계, 면적 등을 재확인하기 위한 측량이 필요할 수 있으며, 준공까지 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 허가 존속 여부 및 토지 상황 확인 필요: 건축 허가의 존속 여부 및 현재 토지 상황은 입찰 시 반드시 확인해야 합니다.

* 농지취득자격증명 제출 의무: 목록 토지의 경우, 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 평가 제외 물건: 목록 일부 지상에 소재하는 이동 가능한 컨테이너, 화장실 등은 평가 대상에서 제외되었습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 준보전산지, 접도구역 등 토지 이용에 대한 각종 규제가 적용됩니다.

* 잠재적 추가 공사 비용: 미준공 상태의 건물이므로, 완공을 위해서는 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 혐오시설 존재 여부를 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군에 위치한 숙박시설(생활숙박시설) 용도의 토지 및 미준공 건물입니다. 2021년경 건축허가를 득하였으나 공사가 중단된 상태로, 준공까지 상당한 시간과 비용이 요구될 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 농지취득자격증명 제출 의무 등 주의사항을 면밀히 검토해야 합니다. 남해군의 관광 자원과 연계할 경우 잠재적인 사업 가치는 있으나, 미준공 상태의 건물과 토지 이용 제한 등 현실적인 제약 요소를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 남해군의 관광객 증가 추세에 따른 숙박 시설 수요 증가 기대.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 일괄 취득하여 개발 리스크를 줄일 수 있음.

* 유찰 시 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회 발생 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 방문이 필수적입니다. 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.

* 건물 준공에 필요한 잔여 공사 비용 산출.

* 향후 건물 운영 시 예상 수익률 분석.

* 유사 부동산의 최근 거래 사례 및 시세 조사.

* 경매 유찰 횟수에 따른 가격 변동 예측.

* 입찰 보증금 규정(특히 농지취득자격증명 관련) 준수.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 권리 분석 상 인수되는 임차 보증금은 없으므로, 이를 제외한 입찰가 산정은 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.