나이스옥션 법원경매 창원 2025타경877 [1] 경상남도 김해시 관동동 1169 힐스테이트김해 108동 22층2202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 '장유3동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '힐스 테이트김해' 108동 22층 2202호로서, 부근은 주택 및 상가혼용지대로서 동유형의 아파트단지 다가구주택, 근린생활시설 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대 중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층건 중 22층 2202호로서, 외벽: 석재판붙임, 몰탈위페인팅마감 등. 내벽 및 천정,바닥: 폐문부재로 조사치 못함. 창호: PVC창호 등임

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 사면으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-06-28)(관동2지구), 소로1류(폭 10m~ 12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2016-07-22)(소로(2-383))(접합 ), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-11)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해 내부구조 및 제반 상황 등은 인근 탐문조사, 집합건축물대장, 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태 에 의거 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경877 (1)

소재지: 경상남도 김해시 관동동 1169 힐스테이트김해 108동 22층2202호 (도로명주소: 경상남도 김해시 관동로27번길 39)

용도: 아파트

감정가: 352,000,000원

토지면적: 50.89㎡ (약 15.4평)

토지지분: 50.8871㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.76㎡ (약 25.6평)

건물지분: 84.7596㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유동화물건

사용승인일: 2019년 8월 30일

아파트명: 힐스테이트김해

건축연도: 2019년

총 동수: 10개동

총 세대수: 630세대

최고층: 23층

총 주차대수: 725대 (세대당 1.15대)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 '장유3동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 주택 및 상가 혼용지대로서 동유형의 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨 [cite: original text].

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 수단 이용 편의 등을 고려할 때, 제반 대중교통 사정은 보통시됨 [cite: original text].

인접 도로상태:

대지권의 목적인 토지는 사면으로 소로와 접하고 있음 [cite: original text].

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-06-28)(관동2지구), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m) 접합 [cite: original text]. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있음 [cite: original text, 10].

주변 편의시설:

단지 내 근린생활시설이 있으며, 인근에 율하카페거리, 율하천 산책로, 롯데마트, 기적의 도서관, 관동고분공원 등이 있어 생활 편의성이 높음.

1.2. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리: 2019년 10월 29일자 신한은행 근저당권 (권리금액 282,000,000원) [cite: original text].

총 채무액 (등기부채권 총액): 625,336,128원 [cite: original text].

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다 [cite: original text].

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원 [cite: original text].

현재 파악된 임차인 정보는 없으며, 인수해야 할 보증금 또한 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 상권 특징:

주택 및 상가 혼용지대로 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 율하카페거리 등 상업시설 접근이 용이하여 생활 편의성이 높은 지역입니다 [cite: original text, 15].

혐오시설 유무:

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

단지 내 부대/복리시설:

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다 [cite: original text].

주변 교육환경:

토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다 [cite: original text].

생활편의시설:

율하카페거리, 롯데마트, 다양한 식당 및 편의시설이 인근에 위치하여 생활이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화물건:

본건은 유동화물건으로, 일반적인 경매물건보다 권리관계 및 절차 상 복잡성이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다 [cite: original text].

폐문부재 (내부 확인 불가):

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 구조 및 현황을 직접 확인하지 못했습니다. 이는 정확한 물건 상태 파악에 어려움을 줄 수 있으며, 경매 진행 시 참고해야 할 사항입니다 [cite: original text].

등기부채권 총액:

등기부상 채권 총액이 625,336,128원으로 감정가 대비 높은 편입니다. 그러나 경매 신청 채권(신한은행 204,545,389원) 및 말소기준권리(신한은행 282,000,000원)를 고려할 때, 낙찰 후 소멸될 권리들입니다.

1.6. 종합 의견

힐스테이트김해 108동 22층 2202호는 비교적 최근에 사용 승인된 신축 아파트로, 양호한 주변 환경과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 25.6평형의 전용면적과 15.4평의 토지 지분을 가진 일괄 매각 대상 물건입니다. 권리분석 상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 임차인 인수 부담은 없습니다. 다만, 유동화물건이라는 특이사항과 현장 방문 시 내부 확인이 불가했다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2019년에 준공되어 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 주거 편의성이 높은 지역에 위치하며, 주변 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 넓은 전용 면적: 84.76㎡ (약 25.6평)으로 실거주 및 투자 가치가 있습니다.

* 인수 부담 없음: 말소기준권리 외 후순위 권리 및 임차인 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 352,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(84㎡ 타입)의 경우 2026년 6월 2일 2층 매물이 315,000,000원에 거래되었으며, 상위 거래가는 355,000,000원까지 형성되어 있습니다. 또한, 현재 유사 면적의 매물 호가는 330,000,000원에서 420,000,000원까지 다양하게 나타나고 있습니다.

본건은 22층 고층으로, 동일 면적 2층 매물(315,000,000원) 대비 가치 상승 요인이 있습니다. 감정가(352,000,000원)와 최근 실거래가 상단을 고려할 때, 예상 입찰가는 340,000,000원 ~ 355,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 보입니다. 다만, 유동화물건 특성 및 현장 확인 불가 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.