나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13017 [1] 경상남도 양산시 덕계동 362 대승하이아트106,107동 106동 13층1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 덕계동 소재 "덕계초등학교" 북동측 인근에 위치하는 대승 하이아트 106,107동 13층 1506호로서 주변은 아파트 및 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 24층건중 13층 1506호로서 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감. 내 벽 : 벽지바름, 내장타일 붙임 등 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기, 소화전 설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 및 단지주변 가로망상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 하천법에 의한 하천구역 하 천예정지 등은 해당부서에 별도로 문의하시기 바랍니다. 해당지번중 331㎡ 전원개발사업구 역(전원개발촉진법)『국가지리정보 보완관리규정』제10조 제11조에 의거 전력, 통신, 가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대 상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경13017 (1)

소재지: 경상남도 양산시 덕계동 362 대승하이아트106,107동 106동 13층1506호

용도: 아파트

감정가: 134,000,000원

토지면적: 29.79㎡ (약 9.01평)

건물면적: 105.23㎡ (약 31.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한화생명보험주식회사

1.1. 아파트 개요

아파트명: 양산대승하이아트아파트

주소: 경상남도 양산시 덕계동 362 (웅상대로 866)

사용승인일: 1993년 12월 2일

층수: 13층 (총 24층 중)

전용면적: 105.23㎡ (약 31.83평)

단지 규모: 6개동, 790세대

1.2. 입지조건

주변 환경: 경상남도 양산시 덕계동 소재 "덕계초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 단지 내 및 단지 주변 가로망 상태 또한 보통입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 10월 21일 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당(60,000,000원)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보 없음.

임차인 현황: 임대 관계는 미상입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. (단, 임대차 정보 미상으로 인해 실제 점유 관계 및 보증금, 차임 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

총 채권액: 등기부채권 총액은 84,812,591원입니다.

1.4. 상권 및 생활정보

상권: 아파트 밀집 지역 및 근린생활시설과 함께 형성된 주거 지역입니다.

주변 시설: "덕계초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등이 있으며, 전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

제한사항: 가축사육제한구역(모든축종제한지역), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

추가 확인 필요 사항: 하천법에 의한 하천구역 및 하천예정지가 포함될 수 있으며, 전원개발사업구역(국가기간시설 포함 가능성)으로 분류된 지역이 있어 해당 부서에 별도 문의가 필요합니다. (제공된 자료에 따르면, 해당 지번 중 일부에 전원개발사업구역이 포함되어 지도에 표기되지 않으며, 공개가 제한된다고 명시되어 있습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

건축 연도: 1993년 12월 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용 제한: 전원개발사업구역, 하천구역/예정지 등 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있는 부분이 포함되어 있습니다. (해당 시설과의 거리 및 영향은 별도 확인 필요)

임대차 관계: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 확인 및 명도 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 덕계동에 위치한 대승하이아트 아파트로, 초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있어 교육 및 생활 접근성이 양호한 편입니다.

24층 건물 중 13층에 위치하며, 건물이 노후화되었으나 단지 내 편의시설은 갖추고 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

다만, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 있고, 임대차 관계가 불분명한 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

초등학교 인접으로 인한 안정적인 수요층 확보 가능성.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 리스크가 비교적 적을 것으로 예상 (단, 임차인 미상 부분 확인 필요).

시세 대비 저평가 가능성 확인 시 투자 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 134,000,000원

최근 매매 시세 분석:

83. 45㎡ (약 25.2평) 매매가 83,000,000원 (2026.07.08, 22층) -> 평당 약 3,293,650원

59. 765㎡ (약 18.1평) 매매가 61,500,000원 (2026.07.02, 11층) -> 평당 약 3,397,350원

83. 45㎡ (약 25.2평) 매매가 75,000,000원 (2026.07.03, 10층) -> 평당 약 2,976,190원

본건은 105.23㎡ (약 31.83평)으로, 위 매매 사례 중 가장 큰 면적(83.45㎡)보다 넓습니다.

가장 최근의 유사 면적(83.45㎡) 거래가 8,300만원(2026.07.08, 22층)임을 감안할 때, 본건 105.23㎡의 시세는 대략 105,000,000원 (약 3,293,650원/평 * 31.83평) ~ 115,000,000원 수준으로 예상됩니다.

감정가 134,000,000원은 최근 시세보다 높은 편입니다.

따라서 1차 입찰 시에는 감정가 대비 80~90% 수준을 고려하여 107,000,000원에서 115,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 정확한 상태, 권리관계, 임대차 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.