나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12506 [1] 경상남도 창원시 진해구 경화동 1316 창원경화베스티움 101동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 진해구 경화동 소재 '진해남중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 15층 건내, 제4층 제403호로서 일반적 현황은 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

현황 '아파트(건축물현황도상 방3, 주방/식당, 거실, 펜트리, 욕실2, 현관 등)'로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 현황 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 아파트단지 남측으로 왕복3차선의 포장도로, 서측으로 왕복4차선의 포장도로, 북측 및 동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진해남중,진해중앙고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전 기지<군사기지 및 군사시설 보호법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 ①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ②대상물건의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금으로 인하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가 하였으므로 경매 진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3.

4. 사건 개요

5.

6.

7. * 사건번호: 창원지방법원 2025타경12506 (1)

8. 경매구분: 부동산임의경매

9. 채권자: 한OOOOOOO

10. 특이사항: 중복사건, 유동화물건

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12.

13. 부동산 현황

14.

15.

16. * 소재지: 경상남도 창원시 진해구 경화동 1316 창원경화베스티움 101동 4층 403호

17. 용도: 아파트

18. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

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21. 감정가 및 면적

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24. * 감정가: 320,000,000원

25. 토지 면적 (공유 지분): 53.48㎡ (약 16.19평)

26. 건물 면적 (전용 면적): 84.88㎡ (약 25.69평)

27. 토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

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29.

30. 특이사항

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32.

33. * 중복사건, 유동화물건으로 경매 진행.

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36.1. 1.입지조건

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39. 위치 및 주변 환경

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41.

42. * 대상 물건은 경상남도 창원시 진해구 경화동 소재 '진해남중학교' 서측 인근에 위치합니다.

43. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

44. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

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46.

47. 교통 및 도로 접근성

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49.

50. * 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

51. 대상 물건이 속한 아파트 단지는 남측으로 왕복 3차선, 서측으로 왕복 4차선, 북측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

52.

53.

54. 토지 이용 계획 및 제한사항

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57. * 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

58. 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

59. 가축사육제한구역, 상대보호구역(진해남중, 진해중앙고), 비행안전제5구역(지원) 등 각종 법적 제한 사항이 존재합니다.

60. 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 지원항공작전 기지로 지정되어 있습니다.

61.

62.

63.1. 1.1.권리분석

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66. 등기부 현황

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69. * 소유권 보존 등기: 박세홍 (2019-01-15)

70. 소유권 이전 등기 (매매): 이지연 (2021-03-09)

71. 근저당권: 한국주택금융공사 (161,700,000원, 2021-03-09) - 말소기준권리

72. 근저당권: 신한은행 (55,000,000원, 2022-11-04)

73. 근저당권: 신한은행 (14,000,000원, 2023-05-23)

74. 근저당권: 박정훈 (90,000,000원, 2025-04-07)

75. 임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (2025타경12506, 2025-12-12)

76. 임의경매개시결정: 유에이치제십일차유동화전문유한회사 (2025타경12654, 2026-01-02)

77. 총 채권액 합계: 320,700,000원

78.

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80. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

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82.

83. * 말소기준권리는 한국주택금융공사의 근저당권 (을3, 2021-03-09)입니다.

84. 이보다 선순위인 권리가 없으므로, 경매 절차를 통해 해당 근저당권을 포함한 대부분의 후순위 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

85. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

86.

87.

88. 임차인 현황

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90.

91. * 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

92. 특이사항: 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 실제 점유 여부 및 계약 관계는 별도 확인이 필요합니다.

93.

94.

95.1. 1.1.1.상권분석

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98. 주변 상업 시설 현황

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100.

101. * 아파트 단지 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 시설 이용은 편리합니다.

102. 대규모 상업 지역과는 거리가 있어, 복합적인 쇼핑이나 문화 시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

103.

104.

105. 주거 환경 특성

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108. * 대부분 공동주택 단지와 단독주택으로 구성된 전형적인 주거 지역입니다.

109. 진해구 경화동 지역의 주거 수요를 기반으로 안정적인 가치 유지가 가능할 것으로 보입니다.

110.

111.

112.1. 1.1.1.1.생활정보

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115. 아파트 단지 정보

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117.

118. * 단지명: 창원경화베스티움

119. 주소: 경상남도 창원시 진해구 경화동 1316 (조천북로 131)

120. 건축 연도: 2018년 12월 사용 승인

121. 총 동수: 7개 동

122. 총 세대수: 285세대

123. 최고/최저층: 15층 / 2층 (본 물건 101동 4층)

124. 주차 시설: 총 66대 (지상 3대, 지하 10대)

125.

126.

127. 편의 시설 및 공공시설 접근성

128.

129.

130. * 주거 단지로서 기본적인 편의 시설(마트, 편의점 등) 이용이 가능합니다.

131. 인근에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있어 단지 내 편의 시설도 갖추고 있습니다.

132.

133.

134. 교육 환경

135.

136.

137. * 진해남중학교, 진해중앙고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

138. 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 있습니다.

139.

140.

141.1. 1.1.1.1.1.잠재적 리스크

142.

143.

144. 임대차 관련 불확실성

145.

146.

147. * 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

148. 비록 인수 보증금 합계는 0원이지만, 점유자 퇴거 협의가 필요할 수 있습니다.

149.

150.

151. 현장 확인 제한

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153.

154. * 감정평가 시 내부 구조 및 이용 상태에 대한 직접적인 확인이 불가하여, 인근 유사 물건 및 공부 자료를 기준으로 평가되었습니다.

155. 실제 물건의 내부 상태는 현장 재확인이 필수적입니다.

156.

157.

158. 기타 법적 제한

159.

160.

161. * 비행안전제5구역, 지원항공작전 기지 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

162.

163.

164.1. 1.1.1.1.1.1.종합 의견

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167. 물건 총평

168.

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170. * 본 물건은 창원시 진해구 경화동에 위치한 신축급 아파트로, 기본적인 생활 인프라와 교육 환경을 갖추고 있어 실거주 목적이나 안정적인 투자 대상으로 고려할 만합니다.

171. 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 형성되어 있으며, 권리 관계는 비교적 명확하나 임대차 관련 불확실성은 잠재적 리스크로 관리해야 합니다.

172.

173.

174. 매력도 분석

175.

176.

177. * 장점: 비교적 신축(2018년 준공), 적절한 면적, 양호한 주거 환경, 명확한 권리관계 (말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예상)

178. 단점: 임대차 관계 미상, 비행안전구역 등 일부 법적 제약

179.

180.

181.1. 1.1.1.1.1.1.1.투자 포인트

182.

183.

184. 시장 가치 대비 잠재력

185.

186.

187. * 감정가 3억 2천만원 대비 최근 실거래가 3억 ~ 3억 5백만원 수준이 형성되어 있어, 급격한 시세 차익보다는 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

188. 진해구 지역의 주거 수요와 신축 아파트의 선호도를 고려할 때, 장기적인 보유 가치가 있습니다.

189.

190.

191. 시세 동향

192.

193.

194. * 최근 2~3개월 내 유사 면적(84.87~84.95㎡)의 거래 사례가 3억 ~ 3억 5백만원에 이루어졌습니다.

195. 이는 본 물건의 감정가(3억 2천만원)와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 현재 시세에 부합하는 감정가로 판단됩니다.

196.

197.

198.1. 1.1.1.1.1.1.1.1.예상 입찰가

199.

200.

201. 시세 분석 기반 산정

202.

203.

204. * 최근 실거래가: 300,000,000원 ~ 305,000,000원 (84.87~84.95㎡ 기준)

205. 감정가: 320,000,000원

206. 전용 면적 84.88㎡ 기준으로, 최근 거래된 84.87~84.95㎡의 평균 시세는 약 302,300,000원 수준입니다.

207. 인수할 보증금이 없는 점과 권리관계의 명확성을 고려할 때, 현재 시세 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

208.

209.

210. 최종 제안가

211.

212.

213. * 안정적인 낙찰을 위해서는 300,000,000원에서 310,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

214. 다만, 현장 방문을 통해 물건 상태 및 점유자 상황을 재확인한 후, 최종 입찰가격을 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.