나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1603 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2676-13 효성백년가약아파트 112동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '범어중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(가)는 2007년 11월 15일자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 지상 10층 중 3층 301호로서, 현상 및 관리상태는 보통시되며, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

아파트입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내부 및 외부 가로망 상태 보통시됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건상세정보

2.1. 기본현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경1603 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2676-13 효성백년가약아파트 112동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 293,000,000원

토지면적: 53.67㎡ (약 16.23평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

2.2. 건물 및 토지 이용현황

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 10층 건물 중 3층 301호

사용승인일: 2007년 11월 15일

현상 및 관리상태: 보통

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

설비내역: 위생 및 급배수, 화재탐지, 승강기, 난방 설비 등

토지형상: 세장형

토지이용: 아파트 건부지로 이용중

2.3. 집합건물 요약

아파트명: 효성백년가약

건축년도: 2007년

최고층: 10층 (본건 3층)

총 동수: 13동

총 세대수: 832세대

주차대수: 총 1002대 (지하 730대, 지상 272대)

3. 입지조건

3.1. 주변환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '범어중학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

3.4. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 04월 01일에 접수된 국민은행의 근저당권(금216,000,000원)이며, 해당 권리를 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

4.2. 소멸예정 권리

등기부등본상 을구(근저당권) 및 갑구(가압류, 압류)의 다수 권리가 말소 예정으로 확인됩니다.

* 근저당권 (국민은행)

* 가압류 (류재섭, 박철주, 신용보증기금, 울산원예농협, 국민은행, 울산축협, 하나캐피탈)

* 압류 (동래구)

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 등기부등본 요약상 지상권은 존재하지 않는 것으로 파악됩니다.

4.4. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황 정보는 '미상'이며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무를 사전에 면밀히 확인해야 함을 시사합니다.

5. 상권분석

5.1. 입지적 장점

본 물건이 소재한 양산시 물금읍 범어리는 신흥 주거지역으로 발전하고 있으며, 주변에 아파트 단지 및 학교, 상업시설이 밀집하여 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

5.2. 주변 개발 계획

물금 신도시 지역은 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

6.2. 교육시설

단지 인근에 범어중학교가 위치하며, 주변으로 다수의 초·중·고등학교가 분포하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

6.3. 교통 및 생활 인프라

차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리하며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 불확실성

임대차 관계가 '미상'으로 명확히 파악되지 않아, 실제 거주자 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 계약 관계 미확인은 주의가 필요합니다.

7.2. 건축물 노후화

2007년식 아파트로, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시의 주요 주거지역인 물금읍에 위치한 효성백년가약아파트로서, 우수한 생활 인프라와 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸되므로 법적 하자 없이 취득 가능성이 높습니다. 다만, 임차인 현황이 불명확하여 명도 절차에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. 전용면적 84.99㎡ 기준으로 현 시세 및 감정가격을 고려할 때, 투자 및 실거주 목적으로 접근해 볼 만한 물건으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 양산시 물금읍 신흥 주거지역 소재.

* 경매로 인한 권리 관계 명확화로 안전한 취득 가능.

* 인근 학교 및 생활 편의시설, 교통망 등 양호한 주거 환경.

* 최근 실거래가 및 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정 가능성.

10. 예상 입찰가

최근 유사 면적(84.989㎡)의 실거래가는 2026년 7월 25일, 18일 거래된 28,500만원으로 확인됩니다. 본건의 감정가는 29,300만원입니다. 3층이라는 점과 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세 수준에서 약간의 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.