나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12543 [1] 경상남도 김해시 지내동 OOOOOO OOOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 지내동 소재 '김해활천초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 내 제5층 제402호로서, . 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 . 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 . 창 호 : 샷시창호 구조

이용상태

'공동주택(다세대주택)'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, '공동주택(다세대주택) 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4m의 출입로에 접하며, 이를 통해 폭 약 10m의 도로에 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16).

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지의 표시에 대하여 등기사항전부증명서상 '경상남도 김해시 지내동 323-24, 답, 649㎡'로 표기되어 있으나, 토지구획정리완료로 토지대장 및 집합건축물대장상 '경상남도 김해시 지내동 268-12, 대, 393.1㎡'로 표기되어 있는 바 이를 기준으로 평가함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

토지구획정리가 완료되어 토지대장 및 집합건축물대장에는 김해시 지내동 268-12, 대 393.1㎡임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12543 (1)

소재지: 경상남도 김해시 지내동 268-12 삼성하이츠빌라 5층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 73,000,000원

토지면적: 81.12㎡ (약 24.5평)

토지지분: 81.125㎡ (약 24.5평)

건물면적: 74.14㎡ (약 22.4평)

건물지분: 74.145㎡ (약 22.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

주의사항: 토지구획정리가 완료되어 토지대장 및 집합건축물대장상에는 김해시 지내동 268-12, 대 393.1㎡로 표기되어 있음.

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 김해시 지내동 소재 '김해활천초등학교' 북동측 인근에 위치함.

주위환경: 다세대주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 주위환경은 보통 수준임.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을9 (새김해새마을금고 근저당, 78,000,000원)으로 등재되어 있으나, 해당 권리는 말소된 것으로 확인됨.

매각으로 소멸되는 권리: 본 건은 강제경매로 진행되며, 등기사항전부증명서 상 을9 근저당 및 이후의 권리(갑6 가압류, 갑9 강제경매)는 모두 말소 처리되어 있어, 경매 낙찰 시 소멸될 것으로 보임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있음. (지상권 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임대차 관계에서 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨.

기타 특이사항: 임대관계는 미상임.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택과 소규모 공장, 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치함.

전반적으로 주거 기능과 더불어 소규모 상업 및 산업 활동이 이루어지는 복합적인 상권 특성을 보임.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 402호임.

내외부 마감: 외벽 및 내벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시로 시공됨.

이용 상태: 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있음.

주변 시설: 인근에 김해활천초등학교가 위치하며, 소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재함. 검색 결과, 해당 지역은 준공업지역으로 소규모 공장들이 위치하고 있습니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 단지 바로 인근에 확인되지는 않으나, 소규모 공장들의 입지는 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부와의 차이: 등기사항전부증명서상의 토지 표시(지내동 323-24, 답, 649㎡)와 토지대장 및 집합건축물대장상의 토지 표시(지내동 268-12, 대, 393.1㎡)가 상이함. 이는 토지구획정리 완료로 인한 것으로, 실제 대장상 면적을 기준으로 평가되었으나, 추후 관련 민원 발생 가능성을 배제할 수 없음.

토지 이용 제한: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

임대관계 미상: 임대관계가 미상으로, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 확인이 필요할 수 있음.

주변 환경: 소규모 공장 등이 혼재하는 지역의 특성상, 일부 소음이나 환경적 요인이 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 김해시 지내동에 위치한 다세대주택으로, 김해활천초등학교 인근에 자리하고 있음.

토지대장과 등기부등본 간의 지번 및 면적 차이가 존재하나, 이는 토지구획정리 완료에 따른 것으로 평가되었으며, 실제 대장상의 면적을 기준으로 거래됨.

권리분석상 특별히 인수할 권리가 없는 것으로 파악되나, 임대관계 미확인에 따른 잠재적 이슈는 고려해야 함.

준공업지역에 위치하여 주거 외 소규모 공장 등 다양한 시설이 혼재하는 입지적 특성을 가짐.

1.7. 투자 포인트

지속적인 개발이 이루어지고 있는 김해시의 입지적 이점.

토지구획정리 완료 후 실제 대장상 면적을 기준으로 거래되는 점.

권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됨 (모든 기재 권리가 말소 처리된 점 감안).

실거주 목적 또는 임대 수익 목적 투자 고려 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석:

* 2026년 3월, 75.09㎡ (약 22.7평), 1997년식 다세대주택: 5,800만원

* 2026년 4월, 48.615㎡ (약 14.7평), 2014년식 다세대주택: 6,500만원

* 2026년 4월, 72.96㎡ (약 22.1평), 1997년식 다세대주택: 5,800만원

감정가: 73,000,000원

본건 건물면적(74.14㎡, 약 22.4평)과 유사한 평형대의 최근 거래가격을 고려할 때, 5,800만원 ~ 6,500만원 수준의 시세를 형성하고 있음.

감정가 7,300만원은 최근 거래 시세보다 높은 수준이나, 본건의 토지 지분이 81.125㎡로 비교적 넓은 편이며, 김해시의 전반적인 부동산 시장 상황을 고려해야 함.

입찰 희망가는 감정가 대비 90~100% 수준인 6,500만원 ~ 7,300만원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장함.

특히, 최근 거래 사례 중 2014년식 건물(동영하이츠)이 48.615㎡(약 14.7평)에 6,500만원에 거래된 점은 주목할 만하나, 이는 면적이 작은 점을 감안해야 함.

본건(74.14㎡)의 면적과 감정가, 그리고 주변 시세를 종합적으로 고려 시, 6,800만원 ~ 7,100만원 선에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.