나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32180 [1] 대구광역시 달서구 두류동 2355 빌리브파크뷰 301동 지하1층비102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 "두류네거리" 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 상가 및 각종 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지, 학교, 공원 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 대구도시철도2호선 두류역 이 소재하는 등 제반교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상2층(301동) 중 지하1층 비102호 단위상가로서, (사용승인일 : 2023.06.29) - 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인트 등 마감, - 내벽 : 타일 및 몰탈위 페인트 등 마감, - 바닥 : 타일 등 마감, - 창호 : 강화유리 등입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비, 스프링클러설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로서 북동측으로 완만한 경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 주상복합용 건부지로서, 본건은 지하1층이나 실제 동측으로 접한 광대로와는 등고 평탄합니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 동측으로 왕복 6차선, 남측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 2차선의 포장도로 와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(세부사 항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항 은 남부교육청 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역,토지거래계약에 관한허가구역(지정기간 2025-02-05 ~ 2030-02-04)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

대구서부지원 2025타경32180 (1)

소재지

대구광역시 달서구 두류동 2355 빌리브파크뷰 301동 지하1층 비102호

용도

근린상가

감정가

303,000,000원

토지 면적

2. 81㎡ (약 0.85평)

토지 지분

2. 807㎡ (약 0.85평)

토지 제시외 면적

0. 00㎡ (약 0.00평)

건물 면적

12. 88㎡ (약 3.89평)

건물 지분

12. 88㎡ (약 3.89평)

건물 제시외 면적

0. 00㎡ (약 0.00평)

매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

대OOOOOOOOOO

신건/기일내/기일 후

기일내

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 "두류네거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

부근 일대는 상가, 각종 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지, 학교, 공원 등이 형성되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 대구도시철도 2호선 두류역이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

단지는 동측으로 왕복 6차선, 남측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

건물은 2023년 6월 29일에 사용승인된 신축 건물입니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2024년 3월 15일 접수된 대구칠곡신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차로 인해 근저당권(을1), 가압류(갑6, 갑7), 임의경매(갑8) 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 386,696,783원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 우재원

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-07-01

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 비고:

권리분석상 인수할 보증금은 없습니다.

임차인 우재원 씨는 대항력이 없으며, 전입일자(사업일자)가 2025년 7월 1일로 기재되어 있으나, 이는 현재 시점(2026년 7월)보다 미래의 날짜이므로 정보 오류일 가능성이 있습니다. 확정일자 및 배당신고일자가 없어 배당을 받지 못할 가능성이 높습니다. 대항력이 없으므로 낙찰자는 임차인에 대한 보증금 반환 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 빌리브파크뷰 복합 단지는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 복합된 건물입니다.

주변은 "두류네거리" 인근으로 상가 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 건물 사용승인일이 2023년 6월 29일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.4. 생활정보

본건은 대구지하철 2호선 두류역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

두류네거리 인근에 위치하여 시내 접근성이 우수하며, 주변에 다양한 편의시설, 관공서, 문화시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 학교와 공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 근린상업지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 토지거래계약에 관한허가구역(지정기간 2025-02-05 ~ 2030-02-04) 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다. 특히, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 할 수 있습니다. 이는 향후 거래에 제약이 될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역: 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 지하층: 본건은 지하 1층에 위치한 상가로, 지상층 상가에 비해 접근성이나 집객력 면에서 다소 불리할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구의 주요 상권 중 하나인 두류네거리 인근에 위치한 신축 상가 건물로, 역세권이라는 교통 이점과 주변의 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 건물 자체도 사용승인이 최근에 이루어져 시설 면에서 양호합니다. 그러나 지하층이라는 점, 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점, 그리고 임대차 관계가 명확하지 않다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 대구 지하철 2호선 두류역 인근, 두류네거리 상권에 위치하여 유동인구가 풍부하고 접근성이 매우 우수합니다.

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로, 노후화된 상가 대비 경쟁력이 있습니다.

* 교통 편리성: 대중교통 및 차량 접근성이 모두 양호합니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인이 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 303,000,000원입니다.

인수할 임차인 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 시세, 건물 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 본건의 경우 특이사항(지하층, 허가구역 지정 등)을 감안하여 적정 수준을 판단해야 합니다.

보수적인 관점에서 240,000,000원 ~ 300,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.