나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13028 [1] 울산광역시 남구 달동 634-3 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 달동 소재 '강남초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대 는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통임

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 자체 지반 대체로 평탄하며, 골프연습장 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 8미터 이상의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(출입문 신설)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일부 지상에 소재하는 수목은 거래관행 등을 감안하여 토지가액에 포함하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서 외벽 : 치장석, 미장스톤, 드라이비트 등 마감, 내벽 : 인테리어, 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

1층 : 계단실, 주차장. 2~3층 : 골프연습장.

설비내역

위생 및 급배수설비, 천정매립형 냉난방설비, 덤웨이터설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

건물 내부에 스크린골프설비(골프존 시뮬레이터, 스크린, 타석, 센서, 프로젝터, 기타 부대설비 포함) 6식이 설치되어 있으며, 구조 및 사양, 현황 등을 감안하여 제시외물건 으로 별도 구분하여 감정평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록 1 토지의 일부 지상에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 평가하였고 매각에 포함함
3.목록 2는 1층~3층 내부에 소재하는 덤웨이터설비 및 옥상에 소재하는 계단실은 구조, 규모 등을 감안하여 건물가액에 포함하여 평가하였고 매각에 포함함
4.목록 2 건물 내부에 제시외 스크린골프설비(골프존 시뮬레이터, 스크린, 타석, 센서, 프로젝터, 기타 부대설비)가 설치되어 있으며 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경13028 (1)

소재지: 울산광역시 남구 달동 634-3 (신주소: 울산광역시 남구 삼산로125번길 42)

용도: 운동시설 (골프연습장) / 제2종근린생활시설

감정가: 1,849,785,480원

토지 면적: 345.10㎡ (약 104.4평)

건물 면적: 492.44㎡ (약 149.0평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 경남은행 근저당 등 확인)

2. 입지조건

* 주변 환경: 울산광역시 남구 달동 소재 '강남초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통입니다.

* 교통: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 남서측으로 폭 약 8미터 이상의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(울산공업고등학교) 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을29 (2022-05-25, 경남은행 근저당, 1,496,000,000원)

* 말소 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 압류, 가압류 등 대부분의 권리는 경매 완료 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 대상 권리:

- 대항력 있는 임차인: 장민성 (전입일자 2022-05-17). 보증금 0원, 차임 4,000,000원. 대항력은 있으나 인수할 보증금은 없습니다.

임차인 장 씨는 대항력이 있으나 보증금이 0원이고 월차임이 400만원으로 높은 편이므로, 계약 내용 및 향후 명도 과정에서 변동 가능성에 유의해야 합니다.

- 매각 포함 물건: 토지 지상 수목, 덤웨이터 설비, 옥상 계단실 등은 감정평가에 포함되어 매각에 포함됩니다.

- 매각 제외 물건: 건물 내 스크린골프 설비(골프존 시뮬레이터 등)는 매각에서 제외됩니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 약 2,299,500,000원입니다.

4. 상권분석

* 주변 지역: 근린생활시설, 단독주택, 공동주택이 혼재된 지역으로, 안정적인 배후 수요 확보가 가능한 입지입니다.

* 업종 적합성: 현재 운동시설(골프연습장)로 이용 중이며, 건축물대장상 용도도 제2종근린생활시설(골프연습장)로 확인되어 해당 업종의 운영에 적합합니다.

* 잠재 고객: 인근의 학교(강남초등학교, 울산공업고등학교)와 주거 단지 내 주민들을 잠재 고객으로 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 강남초등학교와 울산공업고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 도로망을 통한 차량 접근성도 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있으며, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 장 씨는 대항력이 있으나, 보증금이 0원이고 차임이 400만원으로 높게 책정되어 있어 계약의 진정성 및 명도 과정에서의 협의가 중요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (해당 건은 금액이 명시되어 보증금 인수액은 0원이나, 임대차 계약의 특수성에 유의해야 합니다.)

* 매각 제외 설비: 내부에 설치된 스크린 골프 설비가 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 해당 설비의 처리 방안(철거, 양수도 등)에 대한 사전 검토가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 연관되거나 부동산 가치에 중대한 영향을 미칠 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 달동의 준주거지역에 위치한 운동시설(골프연습장)로, 감정가는 18억 4천 9백여만 원입니다. 입지, 교통, 주변 환경이 보통 수준이며, 강남초등학교와 울산공업고등학교가 인접해 있어 잠재적인 이용 수요가 기대됩니다. 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(장 )이 있으나, 보증금 인수액은 0원이므로 권리상 큰 부담은 없습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 함께 임차인과의 명도 협상이 원활히 진행될 필요가 있습니다. 매각에서 제외되는 스크린 골프 설비에 대한 확인 또한 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 준주거지역 내에 위치하여 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 현재 운영 중인 용도: 골프연습장으로 현재 운영 중이라는 점은 사업 연속성 측면에서 긍정적입니다.

* 낮은 인수 금액: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 인수액이 0원이므로, 추가적인 초기 투자 비용 부담이 없습니다.

* 사업 확장 가능성: 해당 용도 및 입지를 활용하여 기존 사업을 유지하거나 새로운 사업 모델 도입 검토가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,849,785,480원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

- 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 권리관계의 명확성, 명도 비용 및 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

- 유동화 물건이라는 특수성과 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 과정에서 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있음을 감안해야 합니다.

- 매각 제외되는 스크린 골프 설비의 가치 및 처리 비용을 고려해야 합니다.

* 본 정보만을 바탕으로 추정할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 낙찰 가능성을 높이기 위해 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 1,479,828,000원 ~ 1,664,797,000원)을 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

* 상기 금액은 참고용이며, 실제 현장 방문, 임차인 면담, 상세 권리 분석 및 명도 전략 수립 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.