나이스옥션 법원경매 천안 2025타경813 [1] 충청남도 천안시 동남구 구성동 433-2 3층307호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 구성동 소재 ‘충무로사거리’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서 제반 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 내 3층 307호로서 (사용승인일: 1984.09.07) - 외벽: 적벽돌 치장쌓기, 세멘몰탈위 페인팅 등 마감. - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용 중이며, 지하는 창고임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 연립주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구성1?2지구단위계획구역) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(구성1?2구역 재개발사업)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(보증금 6천 만원, 전입일자 20. 4. 28. 확정일자 20. 4. 3.)이 있으므로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경813 (1) 천안지원 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 천안지원 2025타경813 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 구성동 433-2, 3층 307호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 80,000,000원

* 토지면적: 62.96㎡ (약 19.05평)

* 토지지분: 62.955555555555556㎡ (약 19.05평)

* 건물면적: 71.64㎡ (약 21.67평)

* 건물지분: 71.64㎡ (약 21.67평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 근OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

* 사용승인일: 1984년 9월 7일

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 307호

* 주용도: 공동주택 (연립주택)

* 전유부분 면적: 71.64㎡ (약 21.67평)

* 건축물대장상 대지면적: 0.00㎡ (지분 면적 62.96㎡)

* 건축물대장상 연면적: 1487.79㎡

* 총 동수: 3개동 (정보 내 'totDongTotArea': 1487.79㎡)

* 층수: 지하 1층, 지상 3층

1.3. 토지 이용계획

* 지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구성1?2지구단위계획구역)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 정비구역(구성1?2구역 재개발사업)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 천안시 동남구 구성동 소재 ‘충무로사거리’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다. [cite:?]

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. [cite:?]

2.2. 교통 및 접근성

차량의 직접적인 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite:?]

북측 및 동측으로는 노폭 약 8미터의 도로와 접하고 있습니다. [cite:?]

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite:?]

* 말소기준권리: 2021년 2월 8일 접수된 정성열 근저당권 (을3)

* 등기부채권 총액: 280,000,000원

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권 이전:

* 캐스린앤메카시바우어 (1998.09.17)

* 정상호 (2020.03.05)

* 최순예 (2021.02.02, 증여)

* 근저당:

* 정성열 (2021.02.08, 100,000,000원) - 말소 예정

* 이종창 (2021.05.03, 100,000,000원) - 말소 예정

* 가압류:

* 김선경 (2025.04.11, 80,000,000원) - 말소 예정

* 채권압류 및 강제경매:

* 화경종합건설주식회사 (2025.10.17, 3번 근저당권부채권압류) - 말소 예정

* 근저당권자 (2025.11.27, 100,000,000원, 임의경매개시결정) - 말소 예정

3.3. 임차인 현황 및 인수 주의사항

* 임차인: 최제원

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 28일

* 확정일자: 2020년 4월 3일

* 배당신고일자: 2026년 1월 14일

* 대항력: 있음

본 물건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다. [cite:?]

해당 임차인의 보증금 6천만원 전액이 배당 절차에서 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. [cite:?]

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 형성

본 물건이 위치한 구성동 일대는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주택가입니다. [cite:?]

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 업종이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

4.2. 개발 잠재력

본 물건은 ‘구성1?2구역 재개발사업’ 정비구역으로 지정되어 있습니다. [cite:?]

이는 향후 도시 환경 개선 및 주거 환경 변화를 통해 부동산 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재적 요인으로 작용할 수 있습니다. [cite:?]

4.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주택가 특성을 고려했을 때, 직접적인 혐오시설이 인근에 위치할 가능성은 낮으나, 정확한 확인을 위해서는 별도의 현장 조사나 지도 검색이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변 주거 환경은 보통 수준으로 평가되며, 주택지대로서 조용한 생활이 가능합니다. [cite:?]

5.2. 교통 및 편의시설

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다. [cite:?]

주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 건물 상태 및 설비

건물은 1984년 준공되어 비교적 노후된 편이며, 철근콘크리트조입니다. [cite:?]

내부에는 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite:?]

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최제원 씨의 보증금 6천만원 중 배당받지 못하는 금액을 인수해야 한다는 점입니다. [cite:?]

이는 매수인의 실질적인 초기 투자 비용을 증가시킬 수 있으며, 배당 결과에 따라 인수 금액이 달라지므로 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 건물 노후화

1984년에 건축된 건물로, 장기적인 관점에서 유지보수 비용 증가 및 리모델링, 재건축 등에 대한 고려가 필요합니다. [cite:?]

6.3. 재개발 사업 불확실성

재개발 구역으로 지정되어 있으나, 사업 진행 시기, 방식, 확정 조건 등에 대한 불확실성이 존재합니다. [cite:?]

사업 지연 또는 취소 시 예상했던 가치 상승이 이루어지지 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 구성동에 위치한 연립주택으로, 재개발 구역으로 지정되어 있어 향후 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다. [cite:?]

주변 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. [cite:?]

하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 6천만원 인수 여부에 대한 철저한 확인과 리스크 분석이 필수적입니다. [cite:?]

건물 연식이 오래된 점과 재개발 사업의 불확실성 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 재개발 잠재력

구성1?2구역 재개발 사업 예정지로, 향후 도시 개발 계획에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다. [cite:?]

8.2. 시세 대비 합리적인 감정가

감정가가 8천만원으로, 주변 시세 및 향후 개발 가능성을 고려할 때, 적절한 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

8.3. 도심 접근성

천안시 동남구에 위치하여 지역 내 주요 인프라 접근이 용이합니다. [cite:?]

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다. [cite: Provided JSONs]

* 2026년 2월 10일: 73.86㎡ (2002년식 다세대) 9,800만원

* 2026년 5월 28일: 64.1392㎡ (2015년식 연립) 13,300만원 (최신 연식, 고가)

* 2026년 7월 21일: 81.63㎡ (1993년식 연립) 8,500만원

본 물건(71.64㎡, 1984년식 연립주택)과 가장 유사한 조건의 거래 사례는 1993년식, 81.63㎡의 8,500만원 거래입니다. [cite: Provided JSONs]

이를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 104만원/㎡입니다. [cite: Provided JSONs]

이를 본 물건의 면적(71.64㎡)에 적용하면 약 7460만원 수준의 시세가 추정됩니다. [cite: Provided JSONs]

감정가 8,000만원은 최근 시세보다 다소 높거나 비슷한 수준으로 평가됩니다. [cite: Provided JSONs]

9.2. 입찰가 산정 고려사항

* 감정가: 80,000,000원

* 최근 유사 시세: 약 7,500만원 ~ 8,500만원 범위 추정 [cite: Provided JSONs]

* 대항력 있는 임차인 보증금: 60,000,000원 (매수 시 인수 가능성)

예상 입찰가는 감정가와 유사 시세를 기반으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담 가능성을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금을 제외하고 입찰가를 계산하라는 원칙에 따라, 본 물건의 시장 가치와 감정가를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

건물 노후도 및 인수 부담 가능성을 고려하여 감정가 대비 약간 낮은 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

70,000,000원 ~ 85,000,000원

(단, 위 입찰가 외에 대항력 있는 임차인의 보증금 6천만원 중 배당받지 못한 금액을 추가로 인수할 수 있음을 반드시 유념해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.