나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9942 [1] 대구광역시 동구 각산동 1081-1 조아빌딩 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 각산동 소재 <한국가스안전공사> 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 대구혁신도시내 공기업과 단독주택, 아파트 단지를 배후지로 형성된 상가지대로 각종 점포 및 근린 생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량출입 용이하며, 간선도로, 시내버스승강장이 인근에 위치하는 등 대중 교통 시설과의 거리 및 편의성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층/지상 4층건 <조아빌딩> 제1층 제101호 외 13개호 단위점포로서, 외벽 : 외장석재붙임, 드라이비트, 복합판넬잇기 등의 마감 내벽 : 석고보드위 벽지도배, 수성페인팅, 판넬잇기, 일부 내장타일 등의 마감 천장 : 아스칼텍스, 판넬잇기, 일부 천장재 마감 바닥 : 데코타일, 칼라하드너, 일부 바닥타일 등의 마감 창호 : 1층 전면은 강화유리, 2~4층은 알루미늄샷시 복층유리 창호임.

이용상태

기호(1)~(3) : 제1종근린생활시설(소매점) 등, 기호(4),(5) : 제1종근린생활시설(소매점) 등 기호(6) : 제1종근린생활시설(의원) 등 기호(7) : 제1종근린생활시설(의원) 등 기호(8)~(10) : 제1종근린생활시설(의원) 등 기호(11)~(14) : 제2종근린생활시설(제조업소 등) 등으로 이용중임.

설비내역

상가내 층별 공동 화장실설비, 전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비 및 경보시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 인접지대와 등고 평탄하게 조성되어 있으며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 15미터, 동측 및 북측으로 폭 약 10미터 정도의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 단지 내 지하층은 주차장으로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 근린상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~ 12m)(접합), 중로2류(폭 15m∼20m)(접합), 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」상 가축사육 제한구역, 「공공주택 특별법」상 공공주택지구, 군사기지 및 군사시설 보호법」상 비행안전제6구역 (전술), 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법 」상 혁신도시개발예정지구(변경중)임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(11)~(14)는 집합건축물대장상 제4층 제401호, 제4층 제402호로 표시변경 (2020.12.09) 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 소유자 집합건물 등기사항전부증명서상 소유자는 "주식회사 광명원글로벌"임. 나. 임대관계 현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대차 관계는 미상임. 다. 기 타 없음.

물건 비고

일괄매각, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함. 목록 11~14는 집합건축물대장상 401호, 402호로 표시 변경되었으나 등기사항증명서는 변경되지 않아 일괄평가함. 목록 1~3, 4~5, 8~10, 11~14는 각 벽체 제거하여 일체로 이용 중임. 목록 10과 목록 14 사이에 설치되어 있는 화물승강기, 내부철제계단은 목록 10에 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9942 (1)

소재지: 대구광역시 동구 각산동 1081-1 조아빌딩 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 3,931,720,000원

토지면적: 657.96㎡ (약 199.03평)

건물면적: 1447.69㎡ (약 437.91평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 공동담보, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함 매각

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 각산동 소재 한국가스안전공사 남동측 인근에 위치하며, 대구혁신도시 내 공기업, 단독주택, 아파트 단지를 배후지로 형성된 상가지대입니다. 각종 점포 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 간선도로 및 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3.도로상태

본건 건물은 남측으로 폭 약 15미터, 동측 및 북측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 건물 내 지하층은 주차장으로 이용 중입니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 근린상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류, 중로2류 도로에 접하며, 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」상 가축사육제한구역, 「공공주택 특별법」상 공공주택지구, 「군사기지 및 군사시설 보호법」상 비행안전제6구역(전술), 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법 」상 혁신도시개발예정지구(변경중)에 해당합니다.

1.2. 5.건축물 구조 및 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물(조아빌딩)이며, 본건은 주로 제1층의 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 건물 외벽은 외장석재붙임, 드라이비트, 복합판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 석고보드 위 벽지도배, 수성페인팅, 판넬잇기, 일부 내장타일 등으로 마감되었습니다. 천장은 아스칼텍스, 판넬잇기, 일부 천장재로 마감되었으며, 바닥은 데코타일, 칼라하드너, 일부 바닥타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 1층 전면 강화유리, 2~4층은 알루미늄샷시 복층유리 창호로 구성되어 있습니다.

참고로, 본건 건물(조아빌딩)의 연면적은 약 2,983.92㎡ (약 902.64평)입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기사항 요약

말소기준권리는 2020년 8월 31일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1, 3,840,000,000원)입니다. 이보다 늦게 등기된 모든 권리(가압류, 신탁말소, 소유권이전, 다른 근저당권 등)는 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다. 본 경매를 신청한 채권자는 에이치에프엔사일유동화전문(갑15, 2025년 12월 5일 접수, 3,814,262,807원)입니다.

등기부채권 총액은 약 6,332,515,204원으로 상당한 규모입니다.

1.3. 2.임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 정확한 임대차 관계는 미상인 것으로 파악되었습니다.

1.3. 3.특이사항

목록 11~14호는 집합건축물대장상 401호, 402호로 표시 변경되었으나 등기사항증명서상에는 변경되지 않아 일괄 평가되었습니다. 또한, 목록 1~3호, 4~5호, 8~10호, 11~14호는 각 벽체를 제거하여 일체로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 목록 10호와 14호 사이에 설치된 화물승강기 및 내부 철제계단은 목록 10호에 포함 평가되었습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.건물 용도 및 이용 현황

본 건물은 근린생활시설로, 제시외 물건 및 각 호별 이용상태는 다음과 같습니다.

* 기호 (1)~(3): 제1종근린생활시설(소매점) 등

* 기호 (4),(5): 제1종근린생활시설(소매점) 등

* 기호 (6): 제1종근린생활시설(의원) 등

* 기호 (7): 제1종근린생활시설(의원) 등

* 기호 (8)~(10): 제1종근린생활시설(의원) 등

* 기호 (11)~(14): 제2종근린생활시설(제조업소 등)

이는 다양한 업종의 사업체가 입점하거나 입점 가능한 상권임을 시사합니다.

1.4. 2.주변 상권

본 건물이 위치한 대구혁신도시는 공공기관 이전과 함께 상주인구 및 유동인구가 증가하고 있는 지역입니다. 주변의 아파트 단지 및 공공기관 종사자들을 주요 배후 수요로 하여 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의 및 기반시설

건물 내에는 층별 공동 화장실 설비, 전기 설비, 위생 설비, 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 시설, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.임대차 관계 미확인

본건은 임대차 관계가 미상으로 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 특히, 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 보증금 반환 문제 등으로 명도 절차가 복잡해질 가능성이 있습니다.

1.6. 2.집합건물 등기부와 건축물대장 차이

일부 호실의 경우, 집합건축물대장상 표시 변경이 등기사항증명서에 반영되지 않아 관리상의 혼란이나 추후 재산권 행사에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 3.일괄 매각 대상의 특수성

기계기구 등이 포함되어 일괄 매각되는 점은 감정평가액 산정 및 처리에 있어 전문적인 검토가 필요하며, 이는 추가적인 시간과 비용을 수반할 수 있습니다.

1.6. 4.높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 63억원을 초과하는 점은 채무 관계가 복잡함을 나타내며, 경매 진행 과정이나 이후 법적 절차에서 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대구혁신도시라는 개발 잠재력이 높은 지역에 위치한 근린상가 건물로, 다양한 업종의 활용이 가능한 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 도로 접근성도 양호하며, 건물 자체의 기본적인 설비도 갖추어져 있습니다. 그러나 임대차 관계 미상, 건축물대장과 등기부의 불일치, 복잡한 채무 관계 등은 잠재적 리스크 요인으로 면밀한 추가 조사가 필요합니다. 특히, 임대차 관계의 불확실성은 명도 과정에서 예상치 못한 어려움을 초래할 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 대구혁신도시 내 우량 입지: 공공기관 이전으로 인한 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 다용도 상가 활용 가능성: 소매점, 의원, 제조업소 등 다양한 용도로 활용이 가능하여 업종 전환에 유연성이 있습니다.

* 건물 규모의 이점: 1,447.69㎡ (약 437.91평)의 넓은 면적은 다양한 규모의 사업체 유치 또는 대형 단일 사업장 운영에 유리합니다.

* 경매를 통한 시세차익 기대: 감정가 대비 적정 가격에 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,931,720,000원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액으로 산정해야 하며, 상권의 현재 가치, 향후 개발 가능성, 임대료 수준, 공실률, 명도 가능성, 각종 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 감안하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 상가 거래 사례 및 시세 분석, 그리고 현장 임장 조사를 통한 심층적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.