나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9981 [1] 대구광역시 수성구 수성동1가 269-1 수성서한이다음 101동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 수성동1가 소재 <동성초등학교> 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상23층 중 12층 1203호 단위세대로서, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

(가) : 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

47필지 일단의 부정형의 토지로서 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄하며, 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8미터 포장도로, 남측으로 폭 약 3미터의 보도블럭과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(43),(44),(46): 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (동성초등학교) 기호(2)~(5),(7)~(10),(12)~(42): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (동성초등학교) 기호(6),(11): 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(동성초등학교) 기호(45),(47): 근린상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동성초등학교)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 소유자 집합건물 등기사항전부증명서상 소유자는 "김인근"임. 나. 임대관계 미상임. 다. 기타 본건은 현장조사시 이해관계인 부재 및 잠금잠치 등으로 주민탐문 등을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 통상적인 이용상황을 상정하여 감정평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구광역시 수성구 수성동1가 269-1번지, 수성서한이다음 101동 12층 1203호에 소재하는 아파트입니다. 사건번호는 대구지방법원 2025타경9981 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정평가액은 454,000,000원입니다. 토지 면적은 42.07㎡ (약 12.72평), 건물 면적은 84.75㎡ (약 25.64평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 한OOOOOOOOOOOO로 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 대구광역시 수성구 수성동1가에 위치하며, 동성초등학교 북측 인근 지역에 해당합니다. 주변으로는 아파트 단지, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본건 북측으로는 폭 약 8미터의 포장도로, 남측으로는 폭 약 3미터의 보도블럭이 접하고 있습니다.

3. 건물 및 단지 정보

본건이 속한 수성서한이다음 아파트는 2005년 6월 29일에 사용승인되었습니다. 총 1개 동, 119세대로 이루어진 최고 23층, 최저 1층 규모의 집합건축물입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트 경사지붕이며, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 아파트 내부에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 총 주차 가능 대수는 약 154대(지하 63대, 지상 91대)이며, 지하 주차장에는 전기차 충전기 6기가 설치되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

4. 권리분석

말소기준권리는 2025년 1월 3일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을3)입니다. 본 경매 절차를 통해 을3 근저당권 및 그 이후 접수된 모든 권리(갑3, 갑4, 갑5, 갑6)는 매각으로 소멸될 예정이므로, 특별한 인수주의 사항은 없을 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 571,089,891원입니다. 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 0원이며, 별도의 임차인 관련 내용은 확인되지 않았습니다.

5. 상권분석

본건이 위치한 수성구 수성동1가 일대는 주거 지역 내에 근린생활시설이 혼재된 복합 상권의 특징을 보입니다. 주변에 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에는 불편함이 없을 것으로 판단됩니다. 또한, 동성초등학교와 인접하여 학생들을 대상으로 하는 소규모 상권도 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 단지 자체의 편의시설 외에도 주변 상권을 통해 다양한 서비스 접근이 가능합니다.

6. 생활정보

본건 아파트는 동성초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 아파트 단지 자체 내에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설을 갖추고 있어 입주민의 편의를 높입니다. 주변에 마트, 병원, 은행 등 주요 생활 편의시설이 위치한 것으로 파악되며, 대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

본건은 2005년에 사용승인된 건물로, 2026년 현재 약 21년차의 아파트입니다. 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성을 고려해야 할 수 있습니다. 또한, 감정평가서 요약 요항표의 작성일이 2026년 7월 20일로, 현재 시점과는 시세 변동이 있을 수 있으므로 이를 감안해야 합니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 주변에 주거 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본건 대구광역시 수성구 수성동1가 소재 수성서한이다음 아파트는 편리한 교통 및 교육 환경을 갖춘 주거지입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전한 취득이 가능하며, 아파트 자체의 기본적인 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다. 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성된 것으로 보이나, 입지적 장점을 바탕으로 한 투자 가치는 충분하다고 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 대구 수성구의 우수한 교육 환경 및 편리한 교통 여건

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 안전한 물건

* 아파트 단지 자체 및 주변 상업 시설 이용 편리

* 안정적인 주거 가치 보유

10. 예상 입찰가

최근 84.75㎡ 면적의 거래 사례는 2026년 2월 3억 7천만원, 2026년 4월 3억 8천만원에 이루어졌습니다. 본건의 감정가는 4억 5천 4백만원이나, 최근 실거래가격을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다. 또한, 법원 최저 입찰가는 감정가의 80% 수준인 약 3억 6천 3백 2십만원부터 시작될 가능성이 있습니다. 이에 따라, 인수 보증금이 없는 점을 감안하여 3억 9천만원에서 4억 2천만원 사이 의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 경쟁 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.