나이스옥션 법원경매 서산 2025타경52016 [1] 충청남도 서산시 성연면 왕정리 719 이안서산테크노밸리 505동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 '성연초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 관공서, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 중 제505동 제4층 제404호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서, 현황 "아파트 건부지 등"으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 북서측, 남동측으로 로폭 약 20m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

왕정리 719 :도시지역, 제2종일반주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~ 30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 중로2류( 폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-30)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 이안서산테크노밸리 아파트

사건번호: 서산지원 2025타경52016 (1)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 왕정리 719 이안서산테크노밸리 505동 4층404호 (신주소: 충청남도 서산시 성연3로 36)

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 중 제505동 제4층 제404호

사용승인일: 2015년 10월 23일

감정가: 211,000,000원

토지면적: 54.31㎡ (약 16.43평)

토지지분: 54.3065㎡ (약 16.43평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9794㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부채권 총액: 178,800,000원)

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 '성연초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 관공서, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 양호한 편입니다.

본건 북동측, 북서측, 남동측으로 로폭 약 20m 내외의 포장도로가 소재하여 차량 및 보행자 통행에 불편이 없습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 본 건의 말소기준권리는 2016년 2월 11일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 조사되지 않았습니다. 이에 따라 임차인의 보증금 및 차임 등 구체적인 사항은 미상이며, 명도 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 주변으로 각종 근린생활시설, 상업시설, 관공서, 학교 등이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

토지이용계획상 '일반산업단지'에 포함되어 있어, 향후 지역 경제 활성화 및 관련 종사자 수요 증가에 따른 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

이안 서산테크노밸리 아파트는 총 10개 동, 832세대로 구성된 대단지입니다.

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

단지 내 총 1007대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 세대당 약 1.21대의 주차가 가능합니다.

'성연초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 따라서 명도 진행 전 철저한 사전 조사가 필요합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 여러 규제 사항이 존재하므로, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서산시 성연면에 위치한 신축급 아파트(2015년 준공)로, 안정적인 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히, 인근 산업단지와의 연계성은 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 요소입니다. 다만, 임차인 관련 정보의 불확실성은 명도 과정에서 주의 깊은 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대단지 아파트: 832세대의 대단지로 관리 효율성 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 준신축급: 2015년 준공으로 비교적 최근 연식으로 노후화가 적습니다.

* 지역 개발 연계성: 일반산업단지 인접 지역으로, 관련 종사자 배후 수요 및 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 교통 및 생활 편의: 도로 접근성이 좋고, 단지 인근에 학교 및 상업시설이 있어 생활이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 4일: 84.9794㎡ (17층) - 20,000만원

* 2026년 7월 3일: 84.9767㎡ (2층) - 18,200만원

* 2026년 7월 3일: 84.9767㎡ (3층) - 18,000만원

전월세 사례 분석:

* 2026년 5월 17일: 84.9794㎡ (11층) - 보증금 17,500만원 (월세 0)

* 2026년 5월 31일: 84.9767㎡ (13층) - 보증금 17,000만원 (월세 0)

* 2026년 5월 23일: 84.9794㎡ (14층) - 보증금 8,000만원 (월세 30만원)

시세 분석: 최근 매매가는 18,000만원 ~ 20,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 특히 2층과 3층 실거래가가 18,000만원 ~ 18,200만원으로, 이는 본건의 4층보다 낮은 층입니다. 감정가 211,000,000원은 최고가 매매가보다 높게 책정되어 있습니다.

전월세 보증금은 17,000만원 ~ 17,500만원 수준(월세 없는 경우)이며, 이는 매매가와 유사한 수준으로, 부동산 시장 상황 및 향후 전망을 고려해야 합니다.

본건의 권리관계상 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

따라서, 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적으로 접근한다면 최근 실거래가 하단인 18,000만원을 기준으로, 시장 상황 및 본건의 장단점을 고려하여 ± 5~10% 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 17,000만원 ~ 19,000만원

*참고: 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만을 바탕으로 산정된 것으로, 실제 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신중한 판단이 필요합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.