나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4047 [1] 대전광역시 유성구 궁동 465-16 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 유성구 궁동 유성문화원 서측 인근에 위치하며 주위는 상가주택, 공동주 택, 단독주택, 근린생활시설, 공공및 업무시설 등으로 형성되었으며 주상복합건물로서의 일 반적인 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스 정류장 등이 위치하며 읿반적인 대중교통 사 정 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형에 유사한 세로장방형 토지로서 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 포장 소로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 상대보호구역(2016-12-20)(장대초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(대전장대중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(유성)임.

제시목록 외의 물건

본 건 경계 일부에 수목 등 소규모 정원시설 소재함.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본 토지의 경계 및 이용구조 등은 지적도등본, 토지이용계획확인서상 도 면, 탐문조사, 개략적인 측정 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건(사용승인일: 2003.3.31)으로서 외벽: 목재사이딩 및 드라이비팅 등 마감. 내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지, 타일 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

일반건축물대장상 주용도 제2종근린생활시설로서 1층: 제2종 근린생활시설(사무소), 2~3층: 제2종근린생활시설, 4층: 단독주택으로 실제 2층은 공실상태이고, 단독주택은 2가구로 이용 중인 것으로 탐문되는바 본건 진행시 별도확인바람.

설비내역

급배수등 위생설비, 일부 난방설비, 전기설비, 도시개스설비 등 됨.

부합물 및 종물

후첨 사진용지와 같이 제시외 옥탑, 발코니, 옥외 계단 등 소재하고, 옥상에 태양광시설등이 소재 하는바 본건 진행시 본건과의 소유이용관계, 일괄경매여부 등에 대해 별도확인 바람.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 본건의 내부구조, 이용상태, 설비, 부합물, 현상등은 일반적인 이용을 기준으로 일반건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐 문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

물건 비고

1.일괄매각. 옥상 소재 태양광시설 매각 제외
2.제시외 옥탑, 발코니, 외부계단은 건물에, 지상 수목등 정원시설은 토지에 포함하여 평가함
3.옥상 소재 태양광시설은 태양광대여사업 표식이 부착되어 있어 실제 대여사업에 의한 설치 여부, 소유,이용관계등 확인 필요.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경4047 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 궁동 465-16

신주소: 대전광역시 유성구 문화원로46번길 4 (궁동)

용도: 근린주택 (제2종근린생활시설, 단독주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건

사용승인일: 2003년 3월 31일

감정가: 1,426,761,000원

토지면적: 320.60㎡ (약 96.99평)

건물면적: 636.75㎡ (약 192.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하나은행 (추정)

특이사항: 유동화물건, 중복사건, 대항력있는 임차인 존재

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 유성구 궁동, 유성문화원 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상가주택, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공 및 업무시설 등이 혼재되어 있어 주상복합건물로서 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

3.3. 토지 및 건물 현황

토지는 사다리형에 유사한 세로장방형으로, 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 일반건축물대장상 주 용도는 제2종근린생활시설입니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 관광특구, 상대보호구역(장대초등학교, 대전장대중학교), 중점경관관리구역(유성)으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

본 건 토지 및 건물 등기부 상 총 채권액은 997,806,962원입니다. 등기부 내 모든 근저당권, 가압류, 강제경매 등의 권리는 말소 예정이거나 말소 처리되어 있으며, 이는 경매를 통해 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나, 매각으로 소멸되지 않는 권리 등기부상 명시된 사항은 없습니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 22일

확정일자: 2021년 10월 1일

배당신고일자: 2026년 1월 12일

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없으므로 보증금 인수 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 주식회사레스코퍼레이션(길문재)

보증금: 20,000,000원

차임: 650,000원

전입일자(사업일자): 2010년 4월 30일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

권리분석: 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 20,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 확정일자 및 배당신고일자가 없어 법원 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있을지는 미지수입니다. 따라서 낙찰 시 보증금 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

4.3. 인수 가능한 보증금

제공된 정보상의 '인수 보증금 합계'는 0원이나, 상기 '주식회사레스코퍼레이션' 임차인은 대항력이 존재하므로 보증금 20,000,000원의 인수 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 특성

본 건은 대전 유성구 궁동 지역에 위치하며, 대학가와 인접하여 젊은 유동인구가 풍부한 상업 및 주거 혼합 지역입니다. 주변에 근린생활시설, 상가주택 등이 밀집해 있어 상권 활성화 정도는 양호한 편입니다.

5.2. 주요 시설 접근성

인근에 초등학교 및 중학교가 위치하며, 유성문화원 등 공공시설도 근접해 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 좋아 주변 지역과의 연계성이 좋습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 장대초등학교, 대전장대중학교 인근 위치 (상대보호구역)

* 교통시설: 시내버스 정류장 인접

* 기타시설: 유성문화원 등

6.2. 혐오시설 여부

주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 20,000,000원의 주식회사레스코퍼레이션은 대항력이 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 유동화 물건, 중복 사건으로 추가적인 채권·채무 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 옥상 태양광시설은 매각에서 제외되며, 관련 소유 및 이용 관계 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 관광특구, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획 수립 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 내부 상태: 2층 공실, 단독주택 2가구 이용 등 탐문 결과이므로, 실제 내부 구조, 이용 상태, 설비 등에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 현황 및 수익률 파악이 어려워 정확한 투자 가치 산정에 어려움이 있습니다.

8. 종합 의견

대전 유성구 궁동에 위치한 근린주택으로, 토지 320.6㎡, 건물 636.75㎡ 규모의 일괄 매각 물건입니다. 대학가 인근이라는 입지적 장점과 상가 및 주택으로 복합 활용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 매각 제외 물건, 토지 이용 제한 사항 등을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가 14억 2천여만원은 해당 지역의 상업용 부동산 가치를 반영하는 수준으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 입지: 대전 유성구 대학가 인근의 활성화된 지역에 위치하여 잠재적 가치가 높습니다.

* 다용도 활용: 근린생활시설과 주택 용도로 복합 활용이 가능하여 다양한 수익 창출 기회를 제공합니다.

* 미래 가치: 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 시세 상승 기대감이 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해 주변 시세를 분석하였습니다.

* 주변 유사 물건 시세 분석:

제공된 '대동빌리지'(궁동 392번지, 1991년 건축)의 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 2023년 11월: 77.94㎡ 거래가 49,000,000원 (평당 약 207만원)

- 2026년 1월: 198.96㎡ 거래가 94,000,000원 (평당 약 156만원)

이 정보는 '다세대' 주택 기준이며, 본 건은 '근린주택'(상가 및 주택 복합)으로 용도와 규모에서 차이가 커 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 본 건의 감정가 및 가치 평가:

- 감정가: 1,426,761,000원

- 토지면적: 320.60㎡ (약 96.99평)

- 건물면적: 636.75㎡ (약 192.63평)

감정가는 대전 유성구 궁동 지역의 상업용 부동산 가치를 반영한 것으로 보이며, 유사한 규모와 입지의 상가건물 시세를 고려할 때 감정가가 적정하거나 다소 낮을 가능성도 있습니다.

* 예상 입찰가 범위 산정:

대항력 있는 임차인(보증금 20,000,000원)의 인수 가능성을 고려하고, 정확한 시세 및 임대 수익률 분석이 어려운 점을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

- 잠재적 인수 보증금: 20,000,000원 (주식회사레스코퍼레이션)

이 물건의 실제 가치 및 투자 매력도는 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 임대 현황 조사, 주변 상권 및 건물 거래 사례에 대한 면밀한 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

제공된 정보만을 바탕으로 추정한 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

추정 입찰가 범위: 1,100,000,000원 ~ 1,300,000,000원

주의: 상기 입찰가는 잠재적 인수 보증금을 제외한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 조사 결과를 반드시 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.