나이스옥션 법원경매 서산 2025타경949 [1] 충청남도 당진시 읍내동 25-6 신성아파트 1동 12층1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AYR감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 "호서중학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 단독주택, 상가주택, 연립주택 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근으로 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 도로교통 이용상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 아파트 내 12층 1206호로서, (사용승인일자: 1990.12.12) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내부: 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

현황 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 완경사지로 현황 "아파트 건부지" 상태임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측 도로를 통해 단지내 공도와 연계되며, 북동측으로 약 8m, 남동측으로 약 5m 내외의 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경949 (1)

소재지: 충청남도 당진시 읍내동 25-6 신성아파트 1동 12층 1206호

용도: 아파트

감정가: 110,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물 사용승인일: 1990년 12월 12일

1.2. 면적 정보

토지면적: 38.60㎡ (약 11.68평)

토지지분: 38.604㎡ (약 11.68평)

건물면적 (전용면적): 74.33㎡ (약 22.48평)

건물면적 (분양면적): (전용면적과 동일하게 74.33㎡ 적용)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 충청남도 당진시 읍내동에 위치하며, '호서중학교' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 상가주택, 연립주택 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 도로 교통망 이용 상황은 양호한 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역 등에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 1월 23일 접수된 국민은행 근저당(을1, 채권최고액 126,000,000원)입니다.

3.2. 소멸 및 인수되는 권리

본 경매 절차가 완료되면 말소기준권리보다 후순위 권리인 을1, 을2, 갑3, 갑4 (삼성카드 가압류) 등은 모두 말소될 예정입니다. 특별히 낙찰 후 인수해야 할 권리사항은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 등기부 채권 총액

총 채권액은 163,699,378원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있어 비교적 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 단지 인근으로 기본적인 생활 편의시설을 갖춘 상가들이 있으며, 호서중학교가 근접해 있어 학생 유동인구도 일부 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 바로 남서측에 호서중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

아파트 단지 주변으로 마트, 편의점, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타

본 건은 13층 아파트 중 12층에 위치하고 있으며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1990년 준공된 건물로, 약 35년이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 거주하는 임차인 또는 소유자 외 점유자의 점유 현황 및 명도 가능성을 사전에 면밀히 파악해야 합니다. (인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.)

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등에 속해 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 지역 내 환경 이슈: 일부 검색 결과에서 당진시 타 지역(면천면, 고대면 등)에서 불법 폐기물 처리 및 매립장 관리 문제 등이 언급되고 있으나, 본 물건의 직접적인 인근 지역에서는 해당 이슈가 부각되지 않아 직접적인 영향은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 도시 전체의 환경 관리 측면에서 장기적인 관리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 당진시 읍내동의 아파트로서, 주거 환경이 무난하고 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 건물은 다소 노후되었으나, 권리관계가 비교적 명확하고 낙찰 후 인수하는 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 주변 시세 대비 감정가 수준을 고려할 때, 투자 가치를 평가해 볼 만한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 주거 입지: 학교, 도로 등 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 낙찰 시 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사에 유리합니다.

* 가격 경쟁력: 최근 유사 면적 아파트 매매 사례와 비교 시, 감정가 수준이 합리적인 편으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(74.33㎡)의 아파트가 2026년 5월 21일 108,500,000원(2층)에 거래되었습니다. 본건은 12층으로 해당 거래 사례보다 높은 층수에 위치하고 있어, 층수 프리미엄을 고려할 수 있습니다. 감정가 110,000,000원과 유사 면적 거래 사례, 층수 이점을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 115,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 현장 조사를 통해 정확한 물건 상태 및 주변 시세 변동 등을 재확인하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.