나이스옥션 법원경매 논산 2025타경521 [1] 충청남도 계룡시 두마면 농소리 971 한라비발디더센트럴 105동 24층2403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키감정 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 두마면 농소리 소재 "계룡고등학교" 남서측 인근에 위치하는 "한라비발디더센트럴 제105동 제24층 제2403호"로서 본건 주위는 대단위아파트단지, 생활편익시설, 금융기관, 상업나지 등이 혼재하며, 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하는 등 대중 교통 수단에 접근성은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물로서 (사용승인일:2023.02.16) 외벽: 화강석붙임 및 치장벽돌 쌓기 마감 등 내벽: 몰탈위 페인팅 및 내부인테리어 마감 등 창호: 샤시창호 마감 등

이용상태

아파트

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 시스템에어컨난방설비, 도시가스설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 , 외부인출입통제시스템설비, 주차장설비 등

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향완경사에 위치한 자체지반 등고 평탄한 부정형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내외부 가로망 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2022-12-30) , 대로2류(폭 30m~35m)(2023 -06-27)(주택건설사업계획(변경, 7차)승인고시)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(2022-10-31) (접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2018-12-10)(계룡대실 도시개발사업)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

별무함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 폐문부재로 내부 확인이 불가하였으나, 공부자료에 근거하여 탐문된 제반 가격자료를 고려하여 평가하였는바, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경521 (1)

소재지: 충청남도 계룡시 두마면 농소리 971 한라비발디더센트럴 105동 24층2403호

용도: 아파트

감정가: 287,000,000원

토지면적: 39.06㎡ (약 11.82평)

토지지분: 39.0556㎡ (약 11.82평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.9701㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에 *

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

건축물 정보:

- 아파트명: 계룡 한라비발디 더 센트럴

- 사용승인일: 2023년 2월 16일

- 동수: 105동

- 층수: 24층 (총 25층)

- 전용면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

- 공급면적: 제공된 정보에 명확히 기재되어 있지 않으나, 통상적으로 전용면적 대비 약 20-30% 가량 넓은 면적을 가집니다.

1.1. 입지조건

* 본건은 충청남도 계룡시 두마면 농소리에 위치한 "계룡고등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 대규모 아파트 단지, 다양한 생활편익시설, 금융기관, 상업시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

* 차량 진입이 용이하며, 단지 인근 공도에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 25일자 신한은행 근저당 (220,000,000원).

* 후순위 권리:

* 사단법인에스케이미소금융재단 가압류 (2025년 5월 29일, 10,629,788원)

* 신한카드 가압류 (2025년 6월 2일, 5,801,980원)

* 대전신용보증재단 가압류 (2025년 6월 20일, 15,000,000원)

* 신한은행 임의경매개시결정 (2025년 12월 11일, 203,287,810원)

* 등기부채권 총액: 약 251,431,768원.

* 본 경매 절차를 통해 위 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음).

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원. 현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 불가하였으므로, 점유 관계 및 실제 임차인 유무에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 아파트 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 대단지 아파트 단지로서 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으며, 주거 상권으로서는 통상적인 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변에는 다양한 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 분포되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 인근에 계룡고등학교가 소재하고 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

* 단지 내외부 가로망이 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 방문 시 폐문부재로 내부 상태 확인이 불가했습니다. 이는 도배, 장판, 설비 등 내부 마감 상태 및 하자 여부를 알 수 없음을 의미하며, 실제 물건 상태가 공부 상 내용과 다를 수 있습니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

* 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 물건과 다른 특성이 있을 수 있으므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 소로에 접해 있어 도로 접근성은 양호합니다. 다만, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당되므로 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주변 시설 관련하여, 제공된 정보 및 조사된 내용만으로는 특별한 혐오 시설(쓰레기 소각장, 납골당 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2023년 준공된 신축 아파트로, 비교적 최근에 건설되어 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 계룡시의 주거 지역 내 대단지 아파트로서 기본적인 주거 인프라는 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 현장 방문이 불가하여 내부 상태 및 실제 점유 관계를 파악할 수 없다는 점이 가장 큰 단점이자 리스크입니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되는 점은 긍정적이나, 이러한 명확하지 않은 정보들로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 2월 사용승인을 받아 매우 깨끗하고 현대적인 시설을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 대단지 아파트 단지 내에 위치하여 주거 편의성과 안정성이 높습니다.

* 고층 희소성: 24층의 고층으로, 일조권 및 조망권 측면에서 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일 면적(59.97㎡)의 아파트가 2026년 6월 21층 매물은 262,000,000원, 7층 매물은 278,500,000원에 거래되었습니다. 본건은 24층으로 층수 이점이 있으며, 감정가는 287,000,000원입니다.

하지만 현장 확인 불가라는 중대한 리스크를 감안해야 합니다. 이러한 점을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려하되, 현장 확인 불가 리스크를 반영하여 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 295,000,000원 사이에서 검토해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태, 주변 시세, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.