나이스옥션 법원경매 서산 2025타경943 [1] 충청남도 당진시 송산면 도문리 398-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 도문리 “송산중학교” 북측 인근에 위치하고, 주위는 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 버스정류장 등으로의 접근성 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2): 2필 일단지의 부정형의 토지로서 현황 '주거용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,2): 본건 남측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산21 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>.

제시목록 외의 물건

일련번호(1,2): 제시외건물 및 제시외 물건 등 소재함.(별첨 "지적 및 건물개황도 및 사진용지" 참조.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 1층으로서, 외,내벽 : 몰탈위페인트 마감 등, 바 닥 : 콘크리트 마감 등, 일련번호(4): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 2층으로서, 외 벽 : 페인트 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 바 닥 : 타일마감 등, 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호(3): 1층- 단독주택(주차장). 일련번호(4): 1층,2층- 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

일련번호(3): 기본적인 전기설비 등이 되어 있음. 일련번호(4): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도 및 사진용지" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 5,6. 지분매각
- 제시외 건물 및 수목, 관정(감정평가서상 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣)은 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경943 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송산면 도문리 398-6

용도: 단독주택

감정가: 603,426,000원

토지면적: 1900.00㎡ (약 5,747.5평)

토지지분: 939.004㎡ (약 2,839.0평)

건물면적: 288.50㎡ (약 860.3평)

건물제시외면적: 31.00㎡

매각대상: 토지지분/건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 아산저축은행 (경매개시결정 등기 기준)

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 지분매각, 일괄매각, 제시외 건물 및 수목, 관정(감정평가서상 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣)은 매각에 포함됨.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 송산면 도문리 “송산중학교” 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 등 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됨.

인접 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로가 소재하여 차량 진출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(송산21 일반형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2015-01-09 접수된 아산상호저축은행 근저당권(을5)입니다.

인수되는 권리: 본 건은 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. (등기부채권 총액: 884,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-08

* 확정일자: 2026-03-05

* 배당신고일자: 2026-03-06

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

주변 현황: 본건 소재지인 송산면 도문리 일대는 주거지 및 농경지가 혼재된 지역으로, 인근에 송산중학교가 위치하여 교육 및 생활 환경의 일부를 갖추고 있습니다.

산업단지 근접성: 당진 송산 산업단지와 같은 산업 시설 지역과 일정 부분 근접해 있으나, 본건 바로 옆에 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공해 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없습니다. 주위 환경은 평가서상 주택 및 농경지로 묘사되어 있습니다.

주변 시세: 당진시 송산면 지역의 단독주택 및 토지 시세는 지역 개발 계획 및 산업단지 배후 수요에 따라 변동성을 보입니다. 본건의 감정가는 넓은 토지 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

교육시설: 송산중학교가 북측 인근에 위치하여 자녀들의 교육 환경 측면에서 양호한 편입니다.

교통 및 접근성: 차량 접근은 용이하며, 주변 도로망을 통해 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

생활 편의시설: 해당 지역은 농경지와 주택이 혼재된 환경으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 정확한 편의시설 현황은 현장 방문을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 토지 전체가 아닌 토지 지분만 매각 대상이므로, 추후 다른 토지 지분 소유자와의 재산권 행사 및 협의 과정에서 번거로움이 발생할 수 있습니다.

중복병합/공동담보: 본 건은 중복병합 및 공동담보 물건으로, 다수의 채권이 설정되어 있어 경매 절차의 복잡성이 존재할 수 있습니다.

제시외 물건 포함: 제시외 건물, 수목, 관정 등이 감정평가서상 포함되어 매각되므로, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 관리 계획이 필요합니다.

토지이용 제한: 계획관리지역 외에도 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 여러 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 토지 활용 시 해당 규제 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 충청남도 당진시 송산면 도문리 소재의 단독주택으로, 1900㎡에 달하는 넓은 토지 지분과 288.50㎡의 건물 전체를 취득할 수 있는 좋은 기회입니다. 단독주택으로서의 활용 가치와 더불어 넓은 토지는 향후 재개발, 증축, 분할 등 다양한 개발 잠재력을 제공합니다. 모든 권리가 말소되는 안전한 경매 물건이나, 토지 지분 매각이라는 점과 주변 산업단지와의 근접성 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 감정가 603,426,000원은 현재 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

넓은 토지 지분: 1900㎡의 넓은 토지 지분은 본건의 가장 큰 장점으로, 향후 부동산 가치 상승의 핵심 동력이 될 수 있습니다.

안전한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리상 부담이 없습니다.

단독주택 활용성: 현재 단독주택으로 이용 중이며, 리모델링이나 신축을 통해 주거 가치 및 시장 가치를 높일 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 당진시는 지속적인 산업 발전과 함께 인구 유입이 기대되는 지역으로, 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 603,426,000원입니다.

넓은 토지 지분과 단독주택으로서의 가치, 안전한 권리관계를 고려할 때 경쟁이 예상되는 물건입니다.

주변 유사 부동산 시세, 최근 거래 사례, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 550,000,000원에서 580,000,000원 사이로 권장합니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통한 건물 상태 및 주변 시세 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.