나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12826 [1] 충청남도 아산시 영인면 신봉리 435-12 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 영인면 신봉리 소재 신봉2리마을회관 서측 인근에 위치하 며, 주변은 중소규모의 공장과 농가 등으로 형성된 근교농촌지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근가능하고, 대중교통사정은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 다가구주택부지임.

인접 도로상태

북서측으로 왕복2차로의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(영인06(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역 350)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

포도나무, 철쭉 등 정원수가 소재하여 토지에 포함하여 감정평가 하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건물은 2011년 6월 9일 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물(연면적: 597.51㎡)로 외벽은 화강석판넬치장, 내벽은 몰탈위 페인팅, 벽지도 배, 타일마감, 바닥은 데코타일, 창호는 알루미늄새시 창임.

이용상태

1층은 현관 및 계단실이고, 2~4층은 원룸 각 7실이며, 각 호실은 거실겸방, 주방 및 욕실을 구비하고 있음.

설비내역

급배수 위생설비, 태양광발전설비, 냉난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이 부합물 및 종물(ㄱ~ㄷ)이 소재하여 개략적인 실측을 통하여 감정평가하였음..

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물 내부는 폐문 부재로 확인하지 못하였으며, 건축물대장 도면과 육안으로 외부 에서 관찰하여 개략적으로 기재하였고, 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 포도나무 및 철쭉 등 정원수, 태양광발전시설, 제시외 건물 2-1, 2-2, 2-3(감정평가서상 ㉠㉡㉢ 현관, 옥탑, 창고) 각 매각 포함.
2. 내부 확인하지 못하고 육안으로 외부에서 관찰하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12826 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 영인면 신봉리 435-12 (새 주소: 신봉길 216)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 927,952,240원

* 토지 면적: 600.00㎡ (약 181.5평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 597.51㎡ (연면적, 약 180.84평)

* 건물 제시외 면적: 28.00㎡ (약 8.48평, 현관, 옥탑, 창고 등)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO (등기부상 권리자는 이선찬)

* 사용승인일: 2011년 6월 9일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 4층

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 충청남도 아산시 영인면 신봉리 소재 신봉2리마을회관 서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 중소규모의 공장과 농가 등이 형성된 근교 농촌지대로 이루어져 있습니다.

* 교통: 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 양호한 편입니다. 북서측으로는 왕복 2차로의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지: 사다리형 토지로서 인접 도로와 대체로 평탄하게 형성되어 다가구주택 부지로 이용 중에 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역 350)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 12월 4일자 대전지방법원 천안지원 강제경매개시결정 (2025타경12826)입니다. 이보다 앞선 권리는 모두 말소되며, 후순위 권리 또한 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 총 8명의 임차인이 등재되어 있으며, 모두 '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다.

* 그러나 모든 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* H * (전입일자: 2023-01-05)

* 이 (전입일자: 2023-02-09)

* J (전입일자: 2024-04-29)

* 박 (전입일자: 2024-05-21)

* 한 (전입일자: 2024-12-03)

* 이 (전입일자: 2025-02-11)

* 최 (전입일자: 2025-03-04)

* N (전입일자: 2025-10-21)

* 주의: 보증금 및 차임이 0원이라도 '대항력 있음'으로 명시된 임차인이 다수 존재하므로, 명도 진행 시 추가적인 법률 검토 및 조사가 필요합니다. 명도 저항 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 토지 등기부 요약: 소유권 이전 및 강제경매 등기 기록이 확인됩니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 건물 등기부 요약: 소유권 보존, 이전 및 강제경매 등기 기록이 확인됩니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 매각 포함 사항: 포도나무 및 철쭉 등 정원수, 태양광발전시설, 제시외 건물(현관, 옥탑, 창고)이 일괄 매각에 포함됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주변에 중소규모 공장과 농가가 혼재된 근교 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

* 단독주택 용도의 다가구주택으로, 지역 내 주거 수요를 기반으로 합니다.

* 대규모 상업 시설이나 업무 지구와는 거리가 있어, 도심형 상권과는 다른 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 상대적으로 제한적일 수 있습니다.

* 편의시설: 도심 지역에 비해 편의시설 이용은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 환경: 근교 농촌 지역의 특성상 조용하고 쾌적한 생활 환경을 제공할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크:

* 8명의 임차인이 모두 '대항력 있음'으로 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 절차나 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

* 건물 내부는 육안으로 외부에서만 확인하여 평가가 이루어졌으므로, 실제 건물 상태(하자, 노후화 등)에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 지역 규제:

* 본 건은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 주변 환경에 민감할 수 있습니다.

* 현장 확인의 한계:

* 감정평가 시 건물 내부를 직접 확인하지 못했으므로, 매수인은 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 상세히 점검해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 아산시 영인면에 위치한 다가구주택으로, 2011년 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 9억 2천만 원대입니다.

* 가장 큰 특징은 '대항력 있음'으로 표기된 8명의 임차인이 존재하나, 모두 보증금 및 차임이 0원이라는 점입니다. 인수할 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 불확실성을 충분히 고려해야 합니다.

* 주변 환경은 근교 농촌 지역으로, 신축 건물이라는 점은 긍정적이나 상권이나 생활 편의 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 종합적으로 볼 때, 임차인 명도 문제와 건물 내부 상태 확인의 한계를 극복할 수 있다면 투자 가치를 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2011년 준공)으로 건물 관리 측면에서 유리합니다.

* 토지와 건물 일괄 매각으로 인한 관리의 용이성.

* '대항력 있음' 임차인의 인수 보증금 0원으로, 명도만 원활히 진행될 경우 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 아산시 영인면 지역의 잠재적 개발 가능성에 따른 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 927,952,240원입니다.

* 모든 임차인의 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 8명의 '대항력 있음' 임차인으로 인한 명도 리스크와 건물 내부 미확인으로 인한 잠재적 하자를 고려해야 합니다.

* 이러한 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 따라서 예상 입찰가는 약 742,361,792원 ~ 835,157,016원 범위 내에서, 실제 현장 조사 결과와 임차인 명도 예상 난이도를 종합적으로 판단하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.